Kiracının tahliyesine ilişkin 100 soru ve cevap:
1-10. Genel Bilgiler
1.Kiracının tahliyesi hangi kanun hükümlerine tabidir?
Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı hükümleri ve ilgili mevzuat çerçevesinde düzenlenir. Özellikle TBK m. 315, 347 ve 352’de tahliye nedenleri ele alınmıştır.
2.Kiracının tahliye edilebilmesi için hangi şartlar gerekir?
Tahliye için kiracının temerrüde düşmesi, sözleşme süresinin sona ermesi, haklı bir sebebin varlığı, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması veya mahkeme kararı gerekir.
3.Hangi durumlarda kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunludur?
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, temerrüt ihtarının noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi zorunludur.
4.Kiracının tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından özgür irade ile yazılı şekilde verilmişse ve taahhütte belirtilen tarihte uygulanabilir hale gelir.
5. Kiracıya verilen tahliye süresi ne kadar olmalıdır?
Temerrüt durumunda genellikle en az 30 gün süre tanınır. Ancak bu süre ihtarnameyle kiracıya bildirilmelidir.
6. Kiracının tahliyesi için doğrudan mahkemeye başvurulabilir mi?
Kiracının tahliyesi için ihtar ve süre şartları sağlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulamaz; gerekli prosedürlerin tamamlanması gerekir.
7. İhtarnamenin geçerli sayılabilmesi için ne yapılmalıdır?
İhtarnamenin noter aracılığıyla veya PTT üzerinden iadeli taahhütlü gönderilmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin içeriği de yasal şartlara uygun olmalıdır.
8. Sözleşme süresi dolduğunda kiracı tahliye edilir mi?
Sözleşme süresi dolmuş olsa bile, kiracının tahliyesi için dava açılması veya tahliye taahhüdü sunulması gereklidir.
9. Kiracının tahliye edilmesi için hangi mahkemeye başvurulur?
Kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir.
10Kira sözleşmesinde belirli süreli ibaresi yer almazsa tahliye nasıl olur?
Belirli süreli bir sözleşme olmaması durumunda, fesih bildirimine dayanarak tahliye talep edilebilir.
11-20. Kira Bedelinin Ödenmemesi
11. Kira bedelini ödemeyen kiracıya hangi hukuki işlem yapılır?
Öncelikle kiracıya temerrüt ihtarı gönderilir veya icra takibi yapılır ve ardından tahliye davası açılabilir.
12. Kiracının tahliyesi için kaç kira dönemi boyunca ödeme yapmaması gerekir?
İki haklı ihtar yapılan bir kira yılı içinde ödeme yapılmaması tahliye sebebidir.
13. Kiracı temerrüde düştüğünde tahliye davası ne kadar sürede açılabilir?
Temerrüt ihtarı gönderildikten sonra 30 günlük süre sonunda kira borcunun ödenmemesi durumunda tahliye davası açılabilir.
14 Kiracı, ihtarname gönderildikten sonra kiranın bir kısmını ödediğinde tahliye davası açılabilir mi?
Kiracı, ihtarname sonrası tüm kira borcunu ödemezse tahliye davası açılabilir. Kısmi ödeme, borcun tamamını ortadan kaldırmaz.
15. Tahliye davası açıldıktan sonra kiracı borcu ödese dava düşer mi?
Hayır, tahliye davası açıldıktan sonra borcun ödenmesi, tahliyeyi engellemez.
16. İki haklı ihtarın koşulları nelerdir?
Aynı kira yılı içinde en az iki defa ihtar gönderilmiş ve kiracının ödemelerini geciktirdiği belgelenmiş olmalıdır.
17.İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hangi süre içinde açılmalıdır?
Kira yılının sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
18. Temerrüt ihtarı nasıl gönderilmelidir?
Temerrüt ihtarı noter veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmeli ve ödeme için en az 30 gün süre verilmelidir.
19. Elektronik posta veya SMS ile gönderilen ihtar geçerli midir?
Hukuken noter veya iadeli taahhütlü mektup yoluyla gönderilen ihtar geçerlidir. Ancak diğer yollar, delil olarak sunulabilir.
20.Kiracı ödeme yapmadığında, temerrüt ihtarı olmadan tahliye sağlanabilir mi?
Hayır, temerrüt ihtarı gönderilmeden tahliye talebinde bulunulamaz.
21-30. Tahliye Taahhüdü
21. Tahliye taahhüdü nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir.
22. Tahliye taahhüdü hangi şartlarda geçerlidir?
Taahhüt, yazılı olarak yapılmalı, tarih belirtilmeli ve kiracı tarafından serbest irade ile imzalanmalıdır.
23.Kiracı, tahliye taahhüdü verdiği halde taşınmazı boşaltmazsa ne yapılır?
Taahhüde dayalı tahliye davası açılarak mahkemeden kiracının çıkarılması talep edilir.
24.Tahliye taahhüdünde yer alan tarih uzatılabilir mi?
Tarafların anlaşması halinde, yazılı olarak yeni bir tarih belirlenebilir.
25. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önce alınabilir mi?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonra alınmış olması gerekir.
26.Kiracı, tahliye taahhüdünü iptal edebilir mi?
Tahliye taahhüdü serbest irade ile verildiyse ve bu durum ispatlanabiliyorsa iptali mümkün değildir.
27. Tahliye taahhüdü noter huzurunda yapılmak zorunda mıdır?
Hayır, noter huzurunda yapılması zorunlu değildir, ancak noter onaylı olması delil niteliğini artırır.
28. Tahliye taahhüdüyle ilgili dava hangi sürede açılmalıdır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
29. Tahliye taahhüdü geçerli olmadığı halde tahliye davası açılabilir mi?
Geçerli bir tahliye taahhüdü olmadan tahliye davası açılamaz; diğer tahliye sebeplerine dayanılmalıdır.
30. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ne kadar sürede sonuçlanır?
Mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, genellikle 6-12 ay arasında sonuçlanabilir.
31-40. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
31.İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi durumlarda açılabilir?
Mal sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda açılabilir.
32. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ispat yükümlülüğü kimdedir?
İhtiyaç iddiasını ileri süren mal sahibi, bu ihtiyacını hukuken ispat etmekle yükümlüdür.
33.İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya bildirimde bulunmak gerekir mi?
Evet, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmadan önce kiracıya bu durum yazılı olarak bildirilmelidir.
34. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar süre içinde açılmalıdır?
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
35. Mal sahibinin ihtiyaç iddiası kötü niyetli ise ne olur?
Kötü niyet tespit edilirse, kiracı lehine tazminata hükmedilebilir.
36.Mal sahibinin taşınmaza ihtiyaç duyduktan sonra bunu kullanmaması durumunda yaptırım var mıdır?
Evet, mal sahibinin taşınmazı 3 yıl süreyle başka birine kiralaması yasaktır. Aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.
37.Aynı anda birden fazla taşınmaz için ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilebilir mi?
Hayır, mal sahibinin gerçek ihtiyacını bir taşınmazla sınırlı tutması gereklidir.
38. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkeme hangi belgeleri talep eder?
Mahkeme, ihtiyaç iddiasını destekleyen tapu kayıtları, nüfus belgeleri ve gerekirse tanık beyanlarını inceleyebilir.
39. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilirse mal sahibi ne yapabilir?
Ret kararı kesinleşirse, mal sahibi aynı sebebe dayanarak tekrar dava açamaz. Ancak yeni bir ihtiyaç doğarsa tekrar dava açılabilir.
40. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında avukatın rolü nedir?
Avukat, ihtiyaç iddiasının hukuki dayanaklarını belirler, gerekli belgeleri sunar ve dava sürecini takip eder.
41-50. Yeniden İnşa ve Esaslı Tamirat Nedeniyle Tahliye
41. Yeniden inşa ve esaslı tamirat nedeniyle tahliye nedir?
Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı tamirat yapılması için boşaltılması gerektiği durumlarda kiracının tahliye edilmesidir.
42. Yeniden inşa nedeniyle tahliyede mal sahibinin hangi şartları sağlaması gerekir?
Mal sahibi, inşaat veya tamiratın zorunlu olduğunu belgelemekle yükümlüdür.
43. Tahliye edilen taşınmaz, yeniden kiraya verilebilir mi?
Yeniden inşa ve esaslı tamirat durumunda taşınmaz 3 yıl süreyle eski kiracı dışında birine kiralanamaz.
44. Tahliye sonrası kiracıya öncelikli kiralama hakkı tanınır mı?
Evet, kiracı tahliyeden sonra taşınmaz yeniden kiraya verilirse öncelikli kiralama hakkına sahiptir.
45. Yeniden inşa nedeniyle tahliyede tazminat talep edilebilir mi?
Eğer tahliye talebi kötü niyetliyse veya süreç hukuka aykırı yürütülürse kiracı tazminat talep edebilir.
46. Esaslı tamirat nedir ve hangi durumlarda tahliyeyi gerektirir?
Esaslı tamirat, taşınmazın kullanılabilir hale gelmesi için yapılması zorunlu büyük onarımlardır. Bu durumda kiracının tahliyesi talep edilebilir.
47.Tahliye davası açılmadan önce kiracıya bildirim yapılması zorunlu mudur?
Evet, yeniden inşa veya tamirat nedeniyle tahliye talebi, kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.
48. Yeniden inşa ve tamirat için tahliye talebi reddedilirse süreç nasıl işler?
Tahliye talebi reddedilirse mal sahibi, eksik belgeleri tamamlayarak veya yeni delillerle tekrar dava açabilir.
49. Yeniden inşa ve tamirat için tahliye süresi ne kadardır?
Kiracıya makul bir süre verilerek taşınmazı tahliye etmesi sağlanır. Süre, mahkeme kararında belirtilir.
50.Tahliye talebi kötüye kullanıldığında mal sahibine yaptırım uygulanır mı?
Evet, mahkeme kötüye kullanım tespit ederse mal sahibine para cezası ve kiracı lehine tazminat yükleyebilir.
51-60. Tahliye Sürecinde İcra Takibi
51.İcra takibi yoluyla tahliye mümkün müdür?
Evet, kira borcunun ödenmemesi durumunda tahliye talebiyle birlikte icra takibi başlatılabilir.
52.İcra takibi ile tahliye için hangi belgeler gereklidir?
damga vergisi ödenmiş geçerli bir kira sözleşmesi gereklidir.
53.İcra takibine itiraz edilirse tahliye süreci nasıl etkilenir?
Kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması veya iptali için dava açılmalıdır. Bu durum tahliye sürecini uzatır.
54. İtirazın kaldırılması davası hangi mahkemede açılır?
İtirazın kaldırılması talebi, icra mahkemesinde ileri sürülür.
55. İcra takibi başlatıldığında kiracıya ne kadar süre tanınır?
Kiracıya ödeme yapması veya itirazda bulunması için genellikle 7 gün süre tanınır.
56. Kiracı icra takibine itiraz etmez ve ödeme yapmazsa ne olur?
Bu durumda, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemleri başlatılabilir.
57.Kiracının tahliye süresini uzatmak için başvurabileceği hukuki yollar var mıdır?
Evet, kiracı mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep ederek tahliye sürecini uzatmaya çalışabilir.
58. İcra takibi sırasında anlaşma yapılırsa süreç nasıl sonuçlanır?
Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa, tahliye işlemi durdurulabilir veya farklı bir tarih üzerinde mutabakat sağlanabilir.
59. Tahliye işlemleri icra memuru tarafından mı yapılır?
Evet, tahliye işlemleri icra müdürlüğü tarafından görevlendirilen memurlar aracılığıyla gerçekleştirilir.
60. Tahliye sırasında polisin müdahil olması gereken durumlar nelerdir?Kiracı direnç gösterirse veya hukuka aykırı bir durum meydana gelirse, icra memuru kolluk kuvvetlerini tahliye işlemine dahil edebilir.
61-70. Tahliye Davalarının Süreci ve Prosedürü
61. Tahliye davası nerede açılır?
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
62. Tahliye davasında dava dilekçesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?
Kira sözleşmesi, tahliye sebebi, deliller ve talepler açıkça belirtilmelidir.
63. Tahliye davası açıldıktan sonra ne kadar sürede sonuçlanır?
Dava, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak genellikle 6-12 ay içinde sonuçlanır.
64. Tahliye davasında kiracı savunma yapabilir mi?
Evet, kiracı davaya cevap dilekçesiyle itirazlarını sunabilir ve delil gösterebilir.
65.Tahliye kararına karşı istinaf yolu açık mıdır?
Evet, sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapılabilir.
66. Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir mi?
Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanamaz; karar kesinleştikten sonra icra takibiyle tahliye gerçekleştirilir.
67. Kiracı tahliye davası sırasında taşınmazı boşaltırsa dava ne olur?
Kiracının taşınmazı boşaltması durumunda dava konusuz kalır ve düşer.
68.Tahliye davasında mahkemenin değerlendirdiği ana kriterler nelerdir?
Mahkeme, tahliye nedeninin hukuka uygunluğunu, tarafların delillerini ve kira sözleşmesini inceler.
69.Tahliye davası sırasında uzlaşma sağlanırsa süreç nasıl sonuçlanır?
Taraflar uzlaşırsa, bu durum mahkemeye bildirilir ve dava sona erer.
70. Tahliye davası açıldıktan sonra kiracı taşınmazı zarar verirse ne yapılır?
Mal sahibi, kiracıdan maddi zararların tazmini için ayrıca dava açabilir.
71-80. Tahliye Davasında Deliller ve Hukuki Dayanaklar
71.Tahliye davasında hangi deliller sunulabilir?
Kira sözleşmesi, temerrüt ihtarları, ödeme belgeleri, tanık ifadeleri ve noter belgeleri sunulabilir.
72. Elektronik deliller tahliye davalarında geçerli midir?
Evet, e-posta, SMS ve diğer dijital belgeler delil olarak sunulabilir; ancak hukuki geçerliliği mahkemece değerlendirilir.
73. Tahliye davasında tanık ifadelerinin önemi nedir?
Tanık ifadeleri, özellikle sözlü anlaşmaların ispatında önemli bir delil teşkil edebilir.
74.Tahliye davasında ekspertiz raporu talep edilebilir mi?
Eğer taşınmazın durumu ihtilaflı ise, mahkeme tarafından bilirkişi atanarak ekspertiz raporu alınabilir.
75.Geçmiş kira ödemelerinin eksiksiz yapılmış olması tahliye davasını etkiler mi?
Evet, geçmiş ödemelerin düzenli yapılması, kiracının savunmasını güçlendirebilir.
76. Tahliye davasında mahkeme masraflarını kim öder?
Davayı kaybeden taraf mahkeme masraflarını ödemekle yükümlüdür.
77.Kiracının dava sürecinde delil sunma süresi ne kadardır?
Kiracı, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren genellikle 2 hafta içinde delil sunmalıdır.
78. Kiracı, dava sırasında kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda mıdır?
Evet, dava sürecinde kiracı, kira bedelini düzenli ödemekle yükümlüdür.
79. Tahliye davasında zaman aşımı süresi var mıdır?
Tahliye nedenine göre değişmekle birlikte, genel olarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
80. Kiracının savunmasında hangi argümanlar etkili olabilir?
Geçersiz tahliye nedeni, mal sahibinin kötü niyeti ve kira ödemelerinin düzenli yapıldığına dair belgeler savunmada etkili olabilir.
81-90. Tahliye İşlemlerinde Özel Durumlar
81. Kiracı tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa ne yapılır?
Tahliye kararının icrası için icra müdürlüğüne başvurularak zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
82. Tahliye işlemi sırasında kiracı taşınmazı zarar verirse nasıl bir süreç izlenir?
Mal sahibi, zararın tazmini için maddi tazminat davası açabilir ve zarar belgelerle ispatlanmalıdır.
83. Kiracı ölen bir kişinin mirasçıları tahliye davasında taraf olabilir mi?
Evet, kiracının mirasçıları davaya taraf olarak dahil edilebilir ve kira ilişkisinin devamı veya tahliyesi konusunda sorumlu olurlar.
84. Kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa tahliye için ne yapılmalıdır?
Kira sözleşmesi süresi dolmuş ve taraflar arasında yenilenmemişse tahliye davası açılabilir veya ihtarname ile fesih süreci başlatılabilir.
85. Ortak maliklerden biri tahliye talep edebilir mi?
Evet, ancak diğer maliklerin de rızası olması durumunda tahliye işlemi daha kolay ilerler. Aksi halde ortaklığın giderilmesi davası gerekebilir.
86. Tahliye sürecinde kiracı evdeki eşyalarını almazsa ne yapılır?
İcra müdürlüğüne başvurarak eşyaların muhafaza altına alınması veya satışı talep edilebilir.
87. Kiracının tahliye esnasında taşınmazda başka kişiler bulunursa süreç nasıl ilerler?
Tahliye kararının kapsamı sadece kiracı ile sınırlıysa, diğer kişilere karşı ayrı bir dava açılması gerekebilir.
88. Kiracı tahliye işlemi sırasında direnç gösterirse ne olur?
Kolluk kuvvetleri çağrılarak tahliye işlemi zorla uygulanabilir ve kiracı hakkında hukuki işlem başlatılabilir.
89. Kiracı, tahliye sırasında taşınmazdaki değişiklikleri geri döndürmekle yükümlü müdür?
Evet, kiracı, taşınmazı kira sözleşmesindeki haliyle teslim etmekle yükümlüdür. Aksi halde, mal sahibi tazminat talep edebilir.
90.Tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanması için bekleme süresi var mıdır?
Bazı özel tahliye sebeplerinde, taşınmazın yeniden kiralanması için kanuni bir bekleme süresi (örneğin, 3 yıl) öngörülmektedir.
91-100. Tahliye Süreci ve Alternatif Çözümler
91 Kiracı tahliye sürecinde iyi niyetle anlaşma teklif ederse süreç nasıl ilerler?
Taraflar arasında arabuluculukla anlaşma sağlanırsa tahliye işlemi anlaşmalı olarak sona erer ve mahkeme sürecine gerek kalmaz.
92. Kiracının tahliyesinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?
Kanun ile tahliye davalarına bir dava şartı getirilmiştir. Bu şart zorunlu arabuluculuktur. Şöyle ki tahliye davası açacak olan ev sahibi artık önce arabuluculuğa gitmek zorundadır. Aksi halde mahkeme davayı reddedecek, belki de haklı olan ev sahibi hakkını usulden ret nedeniyle kaybedecektir.
93. Tahliye kararının infazı sırasında güvenlik sorunları yaşanırsa ne yapılmalıdır?
Güvenlik problemleri oluşursa icra memuru kolluk kuvvetlerinden destek talep edebilir.
94. Kiracı tahliye sonrası mal sahibinden tazminat talep edebilir mi?
Eğer tahliye hukuka aykırı olarak gerçekleştirilmişse, kiracı mal sahibine karşı tazminat davası açabilir.
95. Kiracının taşınmazda kanuna aykırı faaliyet yürüttüğü tespit edilirse süreç nasıl işler?
Mal sahibi bu durumu delillendirerek hem tahliye davası açabilir hem de savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
96.Kiracı kira borcunu tahliye davası sırasında öderse tahliye süreci sona erer mi?
Borcun ödenmesi bazı tahliye nedenlerinde davayı düşürebilir, ancak ihtara rağmen ödenmeyen borçlar farklı değerlendirilebilir.
97. Tahliye davasında arabuluculuk süreci mümkün müdür?
Evet, tahliye davaları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Davadan önce zorunlu olduğu gibi dava aşamasında da arabuluculuk yapılabilir. Dava arabuluculuk anlaşması ile sonuçlandırılabilir.
98.Kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü varsa süreç hızlanır mı?
Evet, geçerli bir tahliye taahhüdü tahliye sürecini önemli ölçüde hızlandırır.
99.Kiracı taşınmazı boşaltırken anahtarı teslim etmezse ne yapılır?
Anahtar teslimi yapılmazsa mal sahibi durumu tespit ettirip taşınmaza girme hakkına sahip olur.
100. Tahliye davası sonucunda kiracı aleyhine masraflar nasıl tahsil edilir?
Mahkeme masrafları ve vekalet ücretleri, davayı kaybeden kiracıdan icra yoluyla tahsil edilir.
İstanbul Avukatı- Büromuz İstanbul-Levent(KANYON AVM’nin yanı) bölgesinde kalmakta olup, İstanbul Adliyesi (Çağlayan), İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal), Bakırköy, Küçükçekmece, Büyükçekmece Adliyelerinde Hukuk Avukatı arayan müvekkillerine Avukat Enver Alper Mutluer 17 senelik tecrübesiyle, hukuk yargılamasında avukatlık hizmeti vermektedir.
Detaylı Bilgi Almak İçin Bize 0532 263 41 65 olan telefon numaramızdan ulaşabilirsiniz.
Çalışma saatlerimiz hafta içi 09:00-18:00 arasındadır.
İlk yorum yazan siz olun