Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, genellikle bir kiracının veya ev sahibinin, kira bedeli veya kira şartları konusunda anlaşmazlık yaşaması durumunda mahkemeye başvurduğu bir hukuki süreçtir. Bu tür davalarda, taraflar arasında anlaşmazlık olan kira bedeli, kira artışı, ödeme şartları gibi konuların hukuki bir değerlendirmesi yapılır.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir.
Kira Tespit Davası Kira Bedelinin Arttırılması İçin Mi Açılır?
Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).
Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın hak ve nesafete göre yeni kira bedelini belirler.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
- Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Kira Tespit Davasının Harcı ne kadardır?
Kira bedelinin tespiti davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmaktadır.
Yeni Kira Bedeli Hak ve Nesafete Göre Nasıl Belirlenir?
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası olarak Açılabilir mi?
Kira bedelinin tespiti davası kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz.
Kira Tespit Davasında Ayrıca Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim Yapılır Mı?
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir.
%5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinden eski kiracılık nedeniyle tekrardan indirim yapılmaz.
Kira Tespit İlamları Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira Tespit İlamları Kesinleşmeden İcraya Konulamaz.
Mahkeme Tarafından Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi Nasıl Yapılır?
Kira tespit davalarında mahkeme tarafından kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre, hüküm kurulurken:
- Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,
- Emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. sayılı kararı),
- Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli(inşaat, mimar, hukukçu, emlak bilirkişi gibi, Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K. sayılı kararı),
- Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. sayılı kararı),
- Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve subjektiflikten uzak olmalı, yani somut olgulara dayanmalı,
- Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,
- Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası ortalama 1,5-2 yıl sürer.
Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?
Yeni malik, eski malik tarafından tabi olunan şartlar uyarınca kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası şartları yeni malik için de geçerli olur.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı Var Mıdır?
Kira tespit davası açmak için ihtar şartı aranmaz. İhtar, dava sonucunda belirlenen kira bedelinin uygulanacağı zaman sınırlamasında önem arz eder. Kira sözleşmesinin 5. yılının dolmasına en az 30 gün kala ihtarname çekildiği takdirde kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.
Ev Sahibi İstediği Gibi Kirayı Artırabilir Mi?
TBK m. 343 hükmü uyarınca kiracı aleyhine düzenleme yasağı bulunmaktadır. Dolayısıyla kiraya veren, istediği gibi kira bedelini arttıramaz. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Ev Sahibi İstediği Gibi Ara Zam Yapabilir Mi?
Ev sahibi istediği gibi ara zam yapamaz.
Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılabilir?
Kira tespit davasının her yeni kira döneminde açılması mümkündür. Ancak rayiç bedele göre kira belirleme davası 5 yılda bir açılabilir.
Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Şart Mı? Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar çoğunlukla tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davalarıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra bu tür davalar açılmadan önce uyuşmazlık için arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hâle gelmiştir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmaması durumunda davanın reddi durumu söz konusu olacaktır. Hakim, dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulmadığı takdirde dosyada hiçbir işlem yapmadan re’sen “dava şartı yokluğu” nedeniyle davanın USULDEN reddine karar verecektir.
Kira Tespiti Davası İçin Avukat Zorunlu Mu?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi ve kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir davadır. Sürelere, dava şartlarına ve talep sonucuna dikkat edilmesi gereklidir. Kiracı veya kiraya verenin hakları doğru tespit edilmeli ve somut olaya gerçekçi uygulanmalıdır. Dolayısıyla uzman bir avukattan yararlanılması hak kaybı yaşanmasını önler.
İlk yorum yazan siz olun