Kentsel Dönüşüm Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Nasıl Bir Sözleşmedir?

Türk Borçlar Kanunu’undaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bir karma nitelikli bir eser sözleşmesi olduğu ortaya çıkmaktadır. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile arsa malikinin  arsa payının  bir kısmını müteahhite  devretmesi karşılığında, müteahhitin arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği sözleşmedir. Bu özellikleri ile arsa malikinin arsa payını devretmesi taşınmaz satışı niteliğini, müteahhitin ise, kendine verilecek arsa payı karşılığında arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklenmesi ise eser sözleşmesi niteliğini “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne vermektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme Neresidir?

Kural olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Arsa sahibi ve müteahhit/yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını haiz ise bu durumda uyuşmazlık Asliye Ticaret Mahkemelerinde çözümlenir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Yetkili Mahkeme Neresidir?

Yetki kapsamında uyuşmazlığın türüne göre yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalının yerleşim yeri mahkemesi olabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Başlıca Hususlar Nelerdir?

– Sözleşme hukuken zorunlu kılınan şekil şartına uyularak yapılıp yapılmadığı,

– Sözleşmeye konu arsanın ayrıntılı imar durumu,

– İnşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli,

– Verilecek vekaletlerin şekli ve kapsamı,

– Arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanı,

– Uygulamanın yapılma zamanı ve şekli,

– Kentsel Dönüşüm işlemlerinin kimin tarafından yapılacağı,

– Kentsel Dönüşüm işlemlerinin tamamlanacağı tarih,

– İnşaat Projesinin yapım, kabul edilme ve onay süreci,

– İnşaat Ruhsatı alınması, inşaatın tamamlanması süreci,

– Kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri,

– Bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılması,

-Müteahhit firmanın inşaat işinin yürütülmesinde uymak zorunda  bulunduğu  esaslar,

– İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı öbür tazminatlar,

– Kira miktarı, başlangıcı ve süresi,

– Teslimin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi,

– Olumlu ve olumsuz zararlar için tazminatı

– Haklı fesih halleri ve mücbir sebepler,

– Yükleniciye ve arsa malilerine ait giderler

– Tapuya şerh, vergi resim ve harçlar,

– Sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu

– Teknik şartname ve diğer birçok önemli konunun düzenlendiği sözleşmelerdir.

Geçerlilik Şartı;

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mevzuatımız gereği resmi şekilde noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacaktır.

Tarafların kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesini yalnızca onaylama şeklinde veya adi yazılı bir sözleşme şeklinde yapmaları halinde sözleşme geçersiz olacak ve tarafları bağlamayacaktır.

Bu kanuni düzenlemeyi bilmeyen birçok arsa sahibi mağdur edilmektedir. Şöyle ki; müteahhidin sözleşmeye aykırı hareket ederek sorumlu tutulduğu hallerde müteahhit; sözleşmenin noterde yapılmaması sebebiyle geçersiz olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kaçabilmektedir.

Kira Bedelleri;

Kentsel dönüşüm kapsamında evlerini müteahhide emanet eden birçok arsa sahibi, teslim tarihine kadar başka yerlerde ikamet etmekte ve kira bedeli ödemektedirler. Ancak müteahhit tarafından işin tamamlanıp, mevzuata ve sözleşmeye uygun olarak arsa sahiplerine teslim edilmesi uzun zaman aldığından, bu süre içerisinde arsa sahiplerine kira ödemesi yapılmalıdır. Kira tazminatı ve taşınma-geri taşınma bedellerinin müteahhit tarafından karşılanacağının sözleşmede kararlaştırılması, iş teslim edilinceye kadar arsa sahipleri için bir güvence sağlamış olacaktır. Zira müteahhit teslimi sözleşmeye aykırı olarak geciktirse dahi, bu süre zarfında başka yerlerde ikamet eden arsa sahiplerinin kira bedelleri müteahhit tarafından teslime kadar ödenecektir.

Teslim;

Sözleşmede teslimin gerçekleşmesini; anahtar teslim, yapı kullanma izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişiklerin kesilmesi gibi şartlara bağlamak gerekir. Diğer yandan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, işin başlangıç süresi ve teslim tarihi ve teslimin ne şekilde olacağı net bir şekilde belirtilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin arsa sahiplerine teslimi “ANAHTAR TESLİMİ” şeklinde kararlaştırılmalıdır. Bu sebeple sözleşme ile inşaat süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar, tarafların anlaşmaları doğrultusunda tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir. Böylelikle bu şartları yerine getirmeyen müteahhidin hukuki ve cezai sorumluluğu sözleşme gereği devam edecektir.

Cezai Şart;

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka cezai şartları içermelidir. Şöyle ki; taraflar geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak, bu sözleşmede birçok beyanlarda bulunmakta ve birçok yükümlülük üstlenmektedir. Ancak özellikle müteahhitlerin sözleşmede üstlendiği yükümlülükler için herhangi bir cezai yaptırım kararlaştırılmadığından veya kararlaştıran cezai yaptırımlar çok cüz’i miktarlarda olduğundan, sözleşmenin müteahhidin üstlendiği yükümlülükler için hiçbir etkisi olmamaktadır. Bu sebeple müteahhitler sözleşme yükümlülüklerini kolaylıkla ihlal edebilmektedir. Cezai şart, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en önemli unsurlarından biridir. Çünkü bu cezai şartlar müteahhitlerin sözleşmeye bağlı kalmasını ve arsa sahiplerinin haklarını koruma altına alınmasını sağlayacaktır.

Yapı ruhsatı süresi ve ipotek;

İnşaat ruhsatının alınması amacıyla sözleşmede azami bir süre öngörülmelidir. İnşaat süresi ruhsat alınmasıyla başlar. Ruhsat alınması için süre belirlenmesi müteahhidin sözleşmeye bağlılığını arttıracaktır. Ancak belirtmek gerekir ki; ruhsatın alınması ile birlikte, arsa üzerinde inşaat başlamadan kat irtifakı kurulması yolu da açılacağından, müteahhidin inşaat başlamadan sözleşmede kararlaştırılan kendisine ait bağımsız bölümleri satma imkanı olacaktır. Bu durum arsa sahipleri açısından risk teşkil etmektedir.

Teknik Şartname;

Sözleşmede kullanılacak malzemelerin kalitesi ve çeşitleri belirtilmeli ve sözleşmeye bu konular detaylı şekilde yazılmalıdır.

Bu özel hükümlerin de tarafları bağlayıcı sonuçlar doğuracağı dikkate alındığında, sözleşme içeriğinin, şartlarının belirlenmesi ve düzenlenmesinde boşlukların bırakılması, hata veya eksiklik yapılması veya aleyhe hükümlerin yazılması, neticesinde telafisi mümkün olmayan zararlar ortaya çıkacaktır. Bu nedenle Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin” düzenlenmesi ve sözleşmeden sonraki inşaat sürecinde ve kat mülkiyeti tapularının çıkarıp teslim alınma gibi diğer tüm süreçlerde konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak MUTLUER HUKUK BÜROSU’nun alanında uzman avukatına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 05322634165 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya randevu alıp, hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.