Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası:

Giriş: Ortak Mülkiyeti Sona Erdiren Kurucu Dava: İzale-i Şuyu

Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki terminolojideki eski adıyla izale-i şuyu, paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete tabi bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirerek, ortakların bireysel (ferdi) mülkiyete geçişini sağlayan, kendine özgü (sui generis) bir dava türüdür. Bu davanın temel felsefesi, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) benimsediği “hiç kimsenin bir mülkiyet ortaklığını sürdürmeye zorlanamayacağı” ilkesine dayanır. Davanın sonucunda verilen karar, mevcut hukuki durumu değiştiren, ortadan kaldıran veya yeni bir hukuki durum yaratan, yenilik doğurucu (inşai) bir nitelik taşır. Özellikle miras yoluyla intikal eden malların paydaşlar arasında rızai olarak paylaşılamadığı durumlarda sıkça başvurulan bu hukuki yol, mülkiyet hakkının serbestçe kullanılmasının önündeki fiili ve hukuki engelleri kaldırmayı amaçlar.  

Davanın temel yasal dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve 699. maddeleridir. TMK m. 698, “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” hükmüyle her paydaşa bu temel hakkı tanımaktadır. Paylaşmanın ne şekilde yapılacağını düzenleyen TMK m. 699 ise, öncelikle aynen bölüşme (aynen taksim), bunun mümkün olmaması halinde ise malın satılarak bedelinin paylaştırılması (satış suretiyle taksim) yöntemlerini bir hiyerarşi içinde düzenlemiştir.  

Ortaklığın giderilmesi davası, hem paylı mülkiyet hem de elbirliği mülkiyeti rejimleri için açılabilir. Paylı mülkiyette, her ortağın payı belirli ve matematiksel olarak ifade edilebilirken; genellikle miras ortaklığında karşılaşılan elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları olmayıp, her biri malın tamamı üzerinde hak sahibidir. Bu ayrım, dava sürecinde özellikle taraf teşkili ve satış sonrası bedelin paylaştırılması aşamalarında önem arz etmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu davanın mülkiyet hakkının özüne dokunan niteliği nedeniyle usul kurallarının son derece titizlikle uygulanmasını zorunlu kılmakta, en küçük bir usul hatası dahi yıllar süren yargılamaların bozulmasına neden olabilmektedir. Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve en yeni Yargıtay kararları ışığında ortaklığın giderilmesi davasının tüm şartları, usulü ve karmaşık yönleri ayrıntılı olarak incelenecektir.  

Bölüm 1: Dava Açma Şartları ve Sürecin Başlatılması

Ortaklığın giderilmesi davasının esasına girilebilmesi için kanun koyucu ve Yargıtay içtihatları tarafından belirlenmiş bir dizi usuli ve maddi şartın eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlardaki bir eksiklik, davanın esastan incelenmeden reddedilmesine yol açarak ciddi hak ve zaman kayıplarına neden olabilir.

1.1. Zorunlu Dava Şartı: Arabuluculuk Müessesesi ve Uygulaması (01.09.2023 Sonrası Dönem)

7445 sayılı Kanun ile yapılan ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu değişiklik, ortaklığın giderilmesi davası açmak isteyen her paydaş için mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmeyi bir “dava şartı” haline getirmiştir.  

Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması durumunda, mahkeme başka hiçbir inceleme yapmaksızın davayı “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedecektir. Bu durum, yargılamanın en başında karşılaşılabilecek ve süreci en başa döndürecek önemli bir usul engellidir. Arabuluculuk, yasa koyucu tarafından yargının iş yükünü hafifletmek ve taraflara daha hızlı, daha az maliyetli bir çözüm imkanı sunmak amacıyla getirilmiştir. Ancak, ortaklığın giderilmesi davalarının genellikle çok sayıda taraf içermesi ve taraflar arasında, özellikle miras uyuşmazlıklarında, derin duygusal anlaşmazlıkların bulunması, arabuluculukta anlaşma sağlanmasını güçleştirebilmektedir. Bu nedenle arabuluculuk süreci, çoğu zaman davayı esastan çözmekten ziyade, dava açmadan önce tamamlanması gereken zorunlu bir prosedürel adıma dönüşebilmektedir. Bununla birlikte bu aşama, tarafların taleplerini ve duruşlarını netleştirmeleri, olası bilirkişi maliyetleri ile uzun dava sürecini öngörerek rasyonel bir anlaşma zemini aramaları için önemli bir fırsat sunmaktadır. Avukatlar için bu süreç, karşı tarafların argümanlarını, uzlaşma niyetlerini ve mali güçlerini dava başlamadan önce test etme açısından stratejik bir önem taşımaktadır.  

1.2. Taraf Teşkilinin Sağlanması: Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi Zorunluluğu

Ortaklığın giderilmesi davasının en temel ve en hassas şartı, taraf teşkilinin eksiksiz sağlanmasıdır. Dava, paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından, geriye kalan diğer “tüm” paydaşlara karşı açılmak zorundadır. Tapu kaydında malik olarak görünen veya mirasçılık belgesinde ismi geçen tek bir hak sahibinin dahi dava dışı bırakılması, davanın usulden reddine veya yargılama sonunda verilen kararın Yargıtay tarafından bozulmasına neden olur. Bu kural, kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında kendiliğinden (re’sen) gözetilir.  

Bu zorunluluk, basit bir usul kuralı olmanın ötesinde, davanın temelini oluşturur. Çünkü verilecek karar, mülkiyet hakkının özünü etkileyen ve tüm malikler için bağlayıcı olan inşai bir karardır. Eksik taraf teşkili ile verilecek bir karar, tüm paydaşların hukuki dinlenilme hakkını (HMK m. 27) ve adil yargılanma hakkını (Anayasa m. 36) ihlal eder. Yargıtay’ın bu konudaki istikrarlı ve katı tutumu, davanın en başında yapılacak titiz bir tapu ve nüfus kaydı araştırmasının, davanın ilerleyen aşamalarında yıllar sürebilecek bir emeğin boşa gitmesini önleyen en kritik adım olduğunu göstermektedir.

Özel Durumlar ve Çözümleri:

• Vefat Eden Paydaş: Dava açılmadan önce veya dava sırasında paydaşlardan birinin vefat ettiği tespit edilirse, derhal Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) temin edilmeli ve belgede adı geçen tüm yasal ve atanmış mirasçılar davaya dahil edilmelidir.  
• Ulaşılamayan veya Gaip Paydaş: Tüm araştırmalara rağmen adresi tespit edilemeyen veya hakkında gaiplik kararı bulunan paydaşlar için, mahkemeden 3561 sayılı Kanun veya TMK m. 427 uyarınca kayyım atanması talep edilmeli ve dava kayyıma yöneltilmelidir.  
• Kısıtlı veya Reşit Olmayan Paydaş: Fiil ehliyeti olmayan bu kişilere doğrudan husumet yöneltilemez. Dava, bu kişilerin kanuni temsilcilerine (veli veya vasi) yöneltilmelidir. Özellikle, vasi tarafından vesayet altındaki kişi adına dava açılabilmesi için, vasinin öncelikle vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesinden bu davayı açmak için izin alması zorunludur.  

1.3. Davanın Konusu: Taşınır ve Taşınmaz Mallar

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu, ortak mülkiyete tabi her türlü mal olabilir. Bu mallar; arsa, bina, tarla gibi taşınmazlar olabileceği gibi; otomobil, bankadaki para, hisse senedi, ziynet eşyası gibi taşınır mallar da olabilir.  

Ancak dava konusu bir taşınmaz ise, en kritik şartlardan biri bu taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tapusuz (harici) taşınmazlar hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Böyle bir durumda, hak sahiplerinin öncelikle genel mahkemelerde bir tescil davası açarak taşınmazın tapuya kaydını sağlamaları, ancak bu işlem tamamlandıktan sonra ortaklığın giderilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmaları gerekmektedir.  

1.4. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti

Davanın doğru mahkemede açılması, usul ekonomisi ve yetki itirazlarıyla karşılaşmamak adına hayati önem taşır.

• Görevli Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarında, dava konusu malın değeri ne olursa olsun, görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar aksini kararlaştıramaz ve mahkeme bu hususu re’sen dikkate alır.  
• Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkemenin tespiti, dava konusu malın niteliğine göre değişiklik gösterir:
  • Taşınmaz Mallarda Yetki: Dava konusu bir taşınmaz ise, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer (ayni hakka ilişkin) mahkemesi kesin yetkilidir.  
  • Birden Fazla Taşınmaz Olması Durumunda Yetki: Dava konusu taşınmazlar farklı yerlerde ise, dava bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.  
  • Miras Kaynaklı Davalarda Yetki: Ortaklık miras yoluyla oluşmuşsa, HMK m. 11’de düzenlenen mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesinin kesin yetkisi ile HMK m. 12’deki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi arasında bir rekabet ortaya çıkabilir. Yargıtay uygulaması, davanın konusunun yalnızca terekedeki bir taşınmazın paylaşımına ilişkin olması halinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin, ancak terekedeki diğer mallarla birlikte bir bütün olarak paylaşım isteniyorsa mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesinin yetkili olduğu yönünde şekillenmiştir.  
  • Taşınır Mallarda Yetki: Dava konusu bir taşınır mal ise, genel yetki kuralı (HMK m. 6) uyarınca, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.  

Bölüm 2: Yargılama Usulü ve Davanın Özellikleri

Ortaklığın giderilmesi davası, klasik davalardan ayrılan, kendine özgü usul kurallarına ve niteliklere sahiptir. Bu özelliklerin bilinmesi, davanın stratejisinin doğru kurulması açısından elzemdir.

2.1. Basit Yargılama Usulünün Uygulanması

Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren bu dava, HMK m. 316 uyarınca “basit yargılama usulü”ne tabidir. Bu usul, yazılı yargılama usulüne göre daha seri bir süreç öngörür. Taraflar, dava ve cevap dilekçelerini sunarak dilekçeler teatisi aşamasını tamamlarlar. Kural olarak replik (cevaba cevap) ve düplik (ikinci cevap) dilekçeleri verilmez. Mahkeme, ön inceleme ve tahkikat aşamalarını genellikle aynı duruşmada birleştirerek süreci hızlandırmayı hedefler.  

2.2. Davanın “Çift Taraflı” Niteliği ve Sonuçları (Kazanan-Kaybeden Olmaması)

Ortaklığın giderilmesi davası, taraflar arasında bir alacak veya borç ilişkisini çözümleyen klasik bir eda davası değildir. Davanın temel amacı, bir ortaklık durumunu sona erdirmektir. Bu nedenle, davanın sonunda verilen karar, hem davacı hem de davalılar için benzer hukuki sonuçlar doğurur. Yargılama sonucunda mal ya paylaştırılır ya da satılarak bedeli bölüşülür. Her iki durumda da tüm paydaşlar bu sonuçtan etkilenir.  

Bu özgün niteliği nedeniyle, davada klasik anlamda bir “kazanan” veya “kaybeden” taraftan söz edilemez. Davayı açan davacı da, davalı konumundaki diğer paydaşlar da aynı haklara sahiptir. Davalılar da aynen taksim veya satış talep edebilir, delil sunabilir ve davayı aktif olarak takip edebilirler. Bu durumun en önemli sonuçları, davadan feragat ve yargılama giderlerinin paylaştırılması konularında ortaya çıkar. 

2.3. Davadan Feragatin Hukuki Sonuç Doğurmaması İlkesi

Davanın çift taraflı niteliğinin en çarpıcı sonucu, davacının davadan tek taraflı olarak feragat etmesinin davayı sona erdirmemesidir. Normal bir davada davacının feragati davayı kesin olarak bitirirken, ortaklığın giderilmesi davasında, davalı konumundaki paydaşlardan herhangi birinin davaya devam etmek istediğini beyan etmesi halinde, yargılama devam eder. Davanın feragat nedeniyle son bulabilmesi için “tüm paydaşların” feragate katılması veya davayı takip etmek istemediklerini beyan etmeleri gerekir.  

2.4. Zamanaşımına Tabi Olmama Kuralı

Ortaklığın giderilmesi talebi, mülkiyet hakkının bir uzantısıdır. Mülkiyet hakkı, ayni bir hak olup zamanaşımına uğramaz. Bu ilkeye paralel olarak, paylı veya elbirliği mülkiyeti ilişkisi devam ettiği sürece, ortaklığın giderilmesini isteme hakkı da herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Paydaşlar, ortaklık kurulduktan yıllar sonra dahi bu davayı açabilirler.  

Bölüm 3: Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri ve Mahkemenin Öncelik Sırası

Mahkeme, ortaklığın ne şekilde giderileceğine karar verirken keyfi hareket edemez. Kanun ve Yargıtay içtihatları, uygulanacak yöntemler arasında net bir hiyerarşi ve öncelik sırası belirlemiştir. Bu süreçte mahkeme, sadece tarafların taleplerini dinleyen pasif bir hakem değil, mülkiyetin en adil ve en ekonomik şekilde paylaştırılmasını sağlamakla görevli aktif bir rol üstlenir. Mahkeme, özellikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını kendiliğinden (re’sen) araştırmakla yükümlüdür. Bu durum, bir avukatın stratejisinin sadece müvekkilinin talebini dile getirmekten ibaret olmaması gerektiğini, aynı zamanda bu talebin yasal ve teknik kriterlere (imar durumu, değer kaybı riski, tarımsal arazi niteliği vb.) uygunluğunu güçlü delillerle, özellikle de keşif ve bilirkişi raporlarıyla desteklemesi gerektiğini ortaya koymaktadır. 

3.1. Öncelikli Talep: Aynen Taksim Suretiyle Paylaşım

Ortaklığın giderilmesinde asli ve öncelikli yöntem, malın fiziken bölünerek paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır (aynen taksim). Paydaşlardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması, mahkemeye bu yöntemin mümkün olup olmadığını araştırma yükümlülüğü getirir. Mahkeme, bu talebi görmezden gelerek doğrudan satışa karar veremez; böyle bir karar Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılır.  

Aynen Taksimin Şartları:

• Talep: Paydaşlardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması gerekir.
• Fiziki ve Hukuki Mümkünlük: Malın fiziken bölünebilir olması ve bu bölünmenin ilgili mevzuata (özellikle İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere) aykırı olmaması şarttır. Örneğin, imar planına göre ifrazı (parsellere ayırma) mümkün olmayan bir arsanın aynen taksimine karar verilemez.  
• Değer Kaybı Olmaması: Yapılacak bölünme sonucunda malın toplam değerinde “önemli bir değer kaybı” meydana gelmemelidir. Örneğin, tek bir dükkanın duvarla ikiye bölünmesi, her iki parçanın da işlevselliğini ve değerini toplam değerin altına düşürecekse, aynen taksim mümkün görülmez. 
  Mahkeme, bu şartların varlığını yerinde yapacağı keşif ve görevlendireceği uzman bilirkişiler (kadastro mühendisi, mimar, şehir plancısı vb.) tarafından hazırlanacak rapor ile tespit eder. 

Denkleştirme (İvaz İlavesi):

Aynen taksim sonucunda oluşturulan parçaların değerleri arasında pay oranlarıyla uyumlu olmayan bir fark ortaya çıkarsa, bu eşitsizlik, değeri yüksek parçayı alan paydaşın, değeri düşük parçayı alan paydaşa bir miktar para ödemesi (ivaz ilavesi) yoluyla giderilebilir. Bu şekilde, paylar arasında tam bir denklik sağlanarak aynen taksim kararı verilebilir.  

3.2. Aynen Taksim Mümkün Değilse: Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin yukarıda sayılan şartlar nedeniyle mümkün olmadığı bilirkişi raporuyla tespit edilirse veya paydaşlardan hiçbiri aynen taksim talep etmezse, mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Bu, tali (ikincil) bir yöntemdir.  

Satış Usulü:

• Kesinleşme Şartı: Satış işlemlerine başlanabilmesi için, mahkemenin satışa ilişkin kararının istinaf ve temyiz yollarından geçerek kesinleşmesi zorunludur. Kesinleşmeyen karara dayanılarak yapılan satış işlemleri hukuken geçersizdir.  
• İnfaz: Kesinleşen karar, mahkeme tarafından satış işlemlerini yürütmek üzere bir satış memuruna veya ilgili icra dairesine gönderilir. Satış, İcra ve İflas Kanunu’nun taşınır veya taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre herkese açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.  
• Bedelin Paylaştırılması: Açık artırma sonucunda elde edilen satış bedelinden, öncelikle satış masrafları ve yargılama giderleri düşülür. Geriye kalan net bedel, mahkeme ilamında belirtilen oranlar uyarınca paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.  

Paydaşlar Arasında Satış:

Kanun, paydaşlara malın üçüncü kişilere satılmasını engelleme imkanı tanımıştır. Ancak bu imkanın kullanılabilmesi için çok sıkı bir şart öngörülmüştür: Satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için, yargılama aşamasında tüm paydaşların bu konuda oybirliğiyle anlaşması ve talepte bulunması gerekir. Paydaşlardan bir tanesinin dahi bu duruma rıza göstermemesi veya satışın herkese açık yapılmasını talep etmesi halinde, mahkeme satışı herkese açık olarak yapmak zorundadır.  

3.3. Özel Bir Yöntem: Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Dava konusu taşınmaz üzerinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulmasına elverişli, birden fazla bağımsız bölüm içeren bir yapı bulunuyorsa, bu yöntem gündeme gelir. Paydaşlardan birinin talep etmesi halinde mahkeme, bilirkişi marifetiyle yapının mimari projesine uygun olup olmadığını, iskan ruhsatının bulunup bulunmadığını ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğini araştırır.  

Şartların mevcut olması halinde mahkeme, malın satılması yerine, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin (gerekirse kura ile) paydaşlara özgülenmesine karar verebilir. Yargıtay, malın bütünlüğünü koruyan ve paydaşların mülkiyet hakkını devam ettiren bu yöntemi, satış yöntemine göre öncelikli ve tercih edilir kabul etmektedir. 

Bölüm 4: Davayı Etkileyen Özel Durumlar ve Bekletici Meseleler

Ortaklığın giderilmesi davaları, çoğu zaman ana uyuşmazlığın yanı sıra çözülmesi gereken başka hukuki sorunları da barındırır. Bu sorunlar, ana davanın seyrini doğrudan etkiler ve yargılamanın durmasına neden olabilir.

4.1. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası: En Sık Karşılaşılan Bekletici Mesele

Muhdesat Kavramı:

Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde bulunan ve arazinin mülkiyetine tabi olan ancak arazi malikinden başkasına veya paydaşlardan sadece bir veya birkaçına ait olan kalıcı nitelikteki bütünleyici parçalardır. Bunlar genellikle bina, ev, depo, sera gibi yapılar veya meyve ağaçları, fıstıklık gibi ekonomik değeri olan dikili bitkilerdir. Kural olarak, arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler arazinin mülkiyetine tabidir (üst arza tabidir ilkesi). Ancak bir paydaş, diğerlerinin rızasıyla veya kendi imkanlarıyla araziye böyle bir değer katmışsa, ortaklık giderilirken bu emeğinin ve yatırımının karşılığını talep etme hakkına sahiptir.  

Bekletici Mesele Yapılması Zorunluluğu:

Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken, paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki bir muhdesatın (örneğin evin) kendisine ait olduğunu iddia eder ve diğer paydaşlar bu iddiayı kabul etmezse, bir uyuşmazlık doğar. Bu uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından çözülemez. Bu durumda mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa, bu iddiasını ispatlamak üzere görevli Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açması için HMK m. 165 uyarınca uygun ve kesin bir süre verir. Verilen sürede dava açılırsa, ortaklığın giderilmesi davasına bu davanın sonucu kesinleşene kadar ara verilir. Açılan bu tespit davası, ortaklığın giderilmesi davası için “bekletici mesele” teşkil eder.  

Sonuca Etkisi:

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, iddia sahibi paydaş lehine sonuçlanır ve karar kesinleşirse, ortaklığa konu mal satıldığında elde edilecek bedelin paylaştırılması şu şekilde yapılır:

1. Satış bedelinden, öncelikle arsa ve muhdesatın değerleri (bilirkişi tarafından ayrı ayrı hesaplanır) oranlanır.
2. Toplam satış bedelinin muhdesata isabet eden kısmı, doğrudan muhdesat sahibi paydaşa ödenir.
3. Geriye kalan ve arsanın değerine tekabül eden bedel ise, muhdesat sahibi de dahil olmak üzere, tüm paydaşlara tapudaki hisseleri oranında dağıtılır.  

   Bu prosedür, muhdesatı meydana getiren paydaşın emeğinin ve yatırımının karşılıksız kalmasını önleyerek adil bir paylaştırma sağlar.

Analiz: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2024-2025 Yılı Kararlarında Muhdesat Uyuşmazlıkları:

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin (görev değişikliği sonrası ilgili dairenin) muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarına ilişkin kararları incelendiğinde, davanın açılabilmesi için “güncel bir hukuki yarar” şartını son derece sıkı bir şekilde aradığı görülmektedir. Yüksek Mahkeme, devam eden bir ortaklığın giderilmesi davası veya kamulaştırma işlemi gibi, muhdesatın aidiyetinin tespitini zorunlu kılan bir durum olmaksızın, soyut bir tespiti talep eden davaları “hukuki yarar yokluğu” nedeniyle reddetme eğilimindedir. Ayrıca, bu davanın konusunun muhdesatın “mülkiyetinin” tespiti değil, “kim tarafından meydana getirildiğinin” tespiti olduğu, tapunun beyanlar hanesine işlenen muhdesat şerhinin de kurucu bir ayni hak yaratmadığı, sadece açıklayıcı bir nitelik taşıdığı ve ispat kolaylığı sağladığı istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır. Yargıtay’ın en önemli içtihatlarından biri de, ortaklığın giderilmesi davası kararı kesinleştikten sonra artık muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamayacağı yönündedir. Bu durum, muhdesat iddiasının mutlaka ortaklığın giderilmesi davası sırasında ve zamanında ileri sürülmesi gerektiğini göstermektedir.  

4.2. Tarımsal Arazilerde Ortaklığın Giderilmesi: 5403 Sayılı Kanun Kapsamında Özel Rejim

Tarımsal arazilerin bölünerek küçülmesini ve ekonomik verimliliğini kaybetmesini önlemek amacıyla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda özel düzenlemeler getirilmiştir. Bu düzenlemeler, tarımsal nitelikteki taşınmazlar için açılan ortaklığın giderilmesi davalarında klasik prosedürün dışına çıkılmasını gerektirir. Kanun, bu tür arazilerde “mülkiyetin devri” esasını benimsemiştir.  

Miras yoluyla intikal eden tarımsal arazilerde, mirasçılar mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde araziyi;

• Mirasçılardan birine,
• Mirasçıların kuracağı bir limited şirkete,
• Veya üçüncü bir kişiye devretme konusunda anlaşmalıdırlar.

Anlaşma sağlanamaması halinde, mirasçılardan biri veya Tarım ve Orman Bakanlığı’nın talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer. Mahkeme, öncelikle tarımsal faaliyeti yürütebilecek “ehil mirasçıya” arazinin devrine karar verir. Ehil mirasçı yoksa veya birden fazla ehil mirasçı varsa, en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devir yapılır. Bu yollarla da sonuç alınamazsa, son çare olarak arazinin satılmasına karar verilir. Bu özel prosedür, tarımsal bütünlüğün korunması amacını taşıdığından, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınmalıdır. 

4.3. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Haller

Her ne kadar paylaşma istemek temel bir hak olsa da, kanun ve dürüstlük kuralı bu hakkın kullanımına bazı sınırlar getirmiştir:

• Hukuki İşlemle Sınırlandırma (İdame-i Şüyu Sözleşmesi): Paydaşlar, yapacakları ve resmi şekle (taşınmazlar için noter senedi) bağlı bir sözleşme ile ortaklığı devam ettirme kararı alabilirler. Ancak bu sözleşme ile paylaşma hakkı en fazla 10 yıllık bir süre için sınırlandırılabilir. 10 yıldan uzun süreli yapılan sözleşmeler de 10 yıl için geçerli sayılır.   
• Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması: Paylı mülkiyete konu mal, fiilen veya tapu kaydıyla, tüm paydaşların yararlandığı bir yol, geçit, otopark gibi sürekli bir amaca özgülenmişse, bu özgüleme devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi istenemez. 
• “Uygun Olmayan Zaman” Kavramı: TMK m. 698’in son fıkrasında yer alan bu hüküm, hakkın kötüye kullanılması yasağının (TMK m. 2) bir yansımasıdır. Bu kavram soyut olup her somut olayın özelliğine göre mahkeme tarafından değerlendirilir. Yargıtay içtihatlarına göre, paylaşmanın tüm paydaşlar için ciddi bir zarara yol açacağı geçici durumlarda bu kural uygulanabilir. Örneğin, taşınmazın değerini çok yakın bir gelecekte önemli ölçüde artıracak bir imar planı değişikliğinin ilan edilmiş olması veya hasat zamanı bir tarım arazisinin satışının istenmesi gibi durumlar “uygun olmayan zaman” olarak kabul edilebilir.  

Bölüm 5: Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasının maliyeti, hem davayı açan hem de davalı konumundaki paydaşlar için önemli bir husustur. Davanın kendine özgü niteliği, masrafların paylaşımında da özel bir rejim öngörmektedir.

5.1. Dava Harçları ve Masrafların Paylaşımı

• Harçlar: Ortaklığın giderilmesi davası, dava konusunun değerine bakılmaksızın maktu harca tabidir. Yani, dava açılırken her yıl Harçlar Kanunu tarifesine göre belirlenen sabit bir başvuru harcı ve peşin harç ödenir.  
• Masrafların Paylaşımı İlkesi: Davanın “kazananı” veya “kaybedeni” olmaması ilkesinin doğal bir sonucu olarak, yargılama süresince yapılan tüm masraflar (başlangıçta davacı tarafından ödenen gider avansı, keşif ücretleri, bilirkişi raporu bedelleri, tebligat giderleri vb.) ve mahkemece hükmedilen vekalet ücretleri, davanın sonunda tüm paydaşlara tapudaki payları oranında yükletilir. Başlangıçta bu masrafları karşılayan davacı, diğer paydaşların payına düşen kısmı onlardan talep etme hakkına sahip olur. Bu mahsuplaşma genellikle satış sonrası bedelin dağıtılması aşamasında yapılır.  

5.2. Avukatlık Ücreti (Vekalet Ücreti)

Vekalet ücreti konusunda iki farklı kavramı ayırt etmek gerekir:

1. Mahkemece Hükmedilen Vekalet Ücreti: Yargılama sonunda mahkeme, davada kendisini bir avukat ile temsil ettiren her bir taraf (veya birlikte hareket eden taraf grubu) lehine, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne (AAÜT) göre maktu (sabit) bir vekalet ücretine hükmeder. Bu ücret, davanın görüldüğü Sulh Hukuk Mahkemesi için tarifede belirlenen sabit tutardır. Bu vekalet ücreti de nihayetinde tüm paydaşlardan payları oranında tahsil edilir.  
2. Avukat-Müvekkil Arasındaki Sözleşmesel Ücret: Bu ücret, avukat ile müvekkilinin Avukatlık Kanunu çerçevesinde serbestçe belirlediği ücrettir. Bu tür davalarda genellikle iki tür anlaşma yapılır:
   • Maktu Ücret: Davanın başında belirli bir sabit ücret üzerinde anlaşılır.
   • Nispi Ücret: Uygulamada daha sık rastlanan bu yöntemde, ilgili Baro’nun tavsiye niteliğindeki ücret tarifeleri esas alınır. Bu tarifeler genellikle, dava konusu malın satış bedelinden müvekkilin payına düşecek olan miktar üzerinden belirli bir yüzde (örneğin %25) olarak belirlenir.   

Tablo 1: 2025 Yılı Ortaklığın Giderilmesi Davası Avukatlık Ücretleri ve Yargılama Giderleri (Tahmini)

Bölüm 6: 2024-2025 Yargıtay Kararları Işığında Güncel Değerlendirmeler ve Eğilimler

Yargıtay’ın ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin içtihatları, kanun metninde yer almayan birçok ayrıntıyı aydınlatmakta ve uygulayıcılara yol göstermektedir. 2024-2025 dönemine ilişkin kararlar ve yerleşik içtihatlar incelendiğinde, Yüksek Mahkeme’nin özellikle usul kurallarının titizlikle uygulanması ve adil yargılanma hakkının güvence altına alınması konularına büyük önem atfettiği görülmektedir. Mülkiyet hakkının özüne doğrudan müdahale eden bu davalarda, Yargıtay esasa ilişkin bir inceleme yapmadan önce, davanın usuli temelinin sağlam olup olmadığını titizlikle denetlemektedir. Taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, tebligatların usulüne uygun yapılması, görev ve yetki kurallarının doğru uygulanması gibi temel usul prensiplerindeki en küçük bir eksiklik dahi, istisnasız bir şekilde bozma nedeni olarak kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, Yargıtay’ın, maddi gerçeğe ulaşmadan önce şekli gerçeğin ve tüm tarafların hukuki dinlenilme hakkı gibi usuli güvencelerin eksiksiz olarak temin edilmesi gerektiğini en temel öncelik olarak gördüğünü ortaya koymaktadır. 

6.1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin Yeni İçtihatları: Aynen Taksim ve Satış Yöntemlerine İlişkin Kriterlerin Netleştirilmesi

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (veya görev dağılımındaki değişiklikler sonrası ilgili Hukuk Dairesi’nin) kararlarında, mahkemenin aynen taksim imkanını yüzeysel değil, derinlemesine ve tüm teknik yönleriyle araştırması gerektiği yönündeki vurgu devam etmektedir. Yargıtay, satışın paydaşlar için genellikle en son çare olması gerektiğini, malın bütünlüğünü koruyan ve paydaşların mülkiyet hakkını sürdürmelerini sağlayan aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması gibi yöntemlerin öncelikli olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir. Alacaklılar tarafından açılan davalarda ise, Yargıtay’ın önemli bir içtihadı bulunmaktadır. Buna göre, alacaklının talebi üzerine açılan davalarda, ortaklığa konu tüm malların değil, sadece icra takibine konu borca yetecek miktardaki malın veya payın satışına karar verilmesi gerektiği, fazlaya ilişkin talebin reddedilmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu karar, hem borçlu paydaşın hem de diğer paydaşların haklarını korumaya yönelik adil bir denge kurmaktadır.  

6.2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararlarının Yönlendirici Etkisi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK), daireler arasında ortaya çıkan görüş ayrılıklarını gidermek ve içtihat birliği sağlamak açısından kritik bir role sahiptir. YHGK’nın, özellikle dava açılmadan önce vefat etmiş bir paydaşın mirasçılarına davanın nasıl yöneltileceği gibi usuli konularda verdiği kararlar, alt derece mahkemeleri için bağlayıcı bir kılavuz niteliğindedir. 2024-2025 dönemindeki YHGK kararları, usul ekonomisi ve adil yargılanma ilkelerine yaptığı atıflarla, yargılamanın hem hızlı hem de adil bir şekilde sonuçlandırılması gerektiği mesajını vermektedir.  

6.3. Kötü Niyet ve Dürüstlük Kuralı İhlali İddialarının Yargıtay Tarafından Değerlendirilmesi

Paylaşma isteme hakkı mutlak bir hak değildir ve TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile sınırlıdır. Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davasının bu yasağı ihlal ettiği yönündeki savunmaları dikkatle incelemektedir. Özellikle, paydaşlar arasında yıllardır devam eden ve herkesin rıza gösterdiği fiili bir taksim durumu varken, bu fiili durumu bozmak amacıyla açılan davalar veya diğer paydaşları açıkça zarara uğratma amacı taşıyan “uygun olmayan zamanda” açılan davalar, Yargıtay tarafından hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilmekte ve davanın reddine karar verilebilmektedir. 

6.4. Alacaklılar Tarafından Açılan Davalarda Yargıtay’ın Yaklaşımı

Bir paydaşın alacaklısının, borçlunun payı üzerinde cebri icra yoluyla alacağını tahsil etme hakkı vardır. Ancak bu hakkın kullanım şekli, ortaklığın mülkiyet türüne göre değişmektedir:

• Paylı Mülkiyette: Her paydaşın payı belirli ve bağımsız olduğundan, alacaklı bu payı doğrudan haczettirip sattırabilir. Bu nedenle, alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açmakta hukuki yararı yoktur ve açtığı dava reddedilir.  
• Elbirliği Mülkiyetinde: Miras ortaklığı gibi durumlarda, ortakların belirli bir payı olmadığından, alacaklı tek bir ortağın “hissesini” haczettiremez. Bu durumda alacaklı, İcra ve İflas Kanunu m. 121 uyarınca İcra Hukuk Mahkemesinden bir yetki belgesi alarak, borçlu ortak adına diğer tüm ortaklara karşı ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu, alacaklının alacağına kavuşabilmesi için kanunun tanıdığı istisnai bir yoldur. 

Sonuç: Hukuki ve Pratik Öneriler

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, ortak mülkiyet ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıkları çözüme kavuşturan temel bir hukuki mekanizmadır. Ancak davanın kendine özgü yapısı, katı usul kuralları ve yargılama sürecinde ortaya çıkabilen karmaşık hukuki sorunlar, sürecin dikkatli bir şekilde yönetilmesini zorunlu kılmaktadır. 2025 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları, davanın her aşamasında titiz bir hukuki çalışma gerektirdiğini göstermektedir.

Dava açmayı düşünen paydaşlar ve onlara hukuki destek sağlayan avukatlar için dava öncesi hazırlık süreci hayati önem taşımaktadır. Öncelikle, dava şartı olan arabuluculuk sürecine, tüm tarafların pozisyonları ve olası çözüm yolları analiz edilerek hazırlıklı girilmelidir. Davanın temelini oluşturan taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması için güncel tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri ve nüfus kayıtları titizlikle temin edilmeli; ulaşılamayan veya ehliyetsiz paydaşlar için yasal prosedürler (kayyım tayini, vasiye husumet yöneltme vb.) eksiksiz işletilmelidir.

Yargılama stratejisi belirlenirken, davanın seyrini tamamen değiştirebilecek muhdesatın aidiyeti, tarımsal arazi niteliği veya aile konutu şerhi gibi potansiyel “bekletici meseleler” ve özel durumlar öngörülmeli, bu konularda gerekli delillerin toplanması ve ilgili davaların zamanında açılması için hazırlık yapılmalıdır. Yargıtay’ın malın satılması yerine aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması gibi malvarlığını koruyucu yöntemlere öncelik verdiği unutulmamalı, bu yöndeki talepler teknik bilirkişi raporları ile desteklenmelidir.

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davası, doğru hukuki strateji ve titiz bir usuli takiple yürütüldüğünde, kangren haline gelmiş mülkiyet sorunlarını adil bir şekilde çözen etkili bir yoldur. Ancak sürecin karmaşıklığı, hak kayıplarını önlemek adına mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek alınmasını gerekli kılmaktadır.