Önalım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası:

Önalım (şufa) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda mülkiyet hakkını takyit eden en köklü ve önemli kurumlardan biridir. Temel işlevi, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma imkânı tanımaktır. Bu hakkın klasik amacı, paylı mülkiyetin bütünlüğünü korumak, payların mümkün olduğunca az kişide toplanmasını sağlamak ve paydaşlar arasına istenmeyen “yabancıların” girmesini engellemektir. Ancak günümüz ekonomik koşulları, bu klasik amacın ötesinde, önalım hakkını farklı saiklerle kullanılan stratejik bir hukuki araca dönüştürmüştür.  

Bu makalenin temel tezi, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarının artık sadece bir mülkiyet hakkı kullanımı olmaktan çıkarak, özellikle yüksek enflasyon ortamı, tapuda bedelde muvazaa gibi hileli işlemler ve Yargıtay’ın içtihatlarıyla geliştirdiği “fiili taksim” gibi istisnalar nedeniyle karmaşık bir hukuki ve stratejik mücadele alanına dönüştüğüdür. 2025 yılı perspektifiyle bakıldığında, Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay’ın son yıllardaki kararları, bu dava türünün seyrini temelden değiştirmiştir. Özellikle önalım bedelinin yargılama sürecindeki değer kaybı sorununa getirilen “nemalandırma” çözümü, davanın tarafları arasındaki adil dengeyi yeniden kurma yolunda atılmış devrim niteliğinde bir adımdır. Bu makale, önalım hakkının hukuki temellerinden başlayarak, dava sürecindeki usuli incelikleri, tarafların ileri sürebileceği savunma argümanlarını ve en güncel yargısal gelişmeleri analiz ederek, bu hukuki kurumun geçirdiği dönüşümü kapsamlı bir şekilde ele alacaktır.

Bölüm 1: Önalım Hakkının Hukuki Temelleri ve Türleri

Önalım hakkı, kaynağına göre temel olarak kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Ayrıca, tarımsal araziler için özel bir kanuni düzenleme de mevcuttur.

1.1. Yasal Önalım Hakkı (TMK m. 732)

Tanım ve Hukuki Nitelik

Yasal önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesinde düzenlenmiştir. Paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Hukuki niteliği itibarıyla;  

• Kanundan Doğan Bir Haktır: Paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla birlikte, herhangi bir sözleşmeye veya tescile gerek olmaksızın, kanun gereği kendiliğinden doğar. Bu nedenle tapu siciline ayrıca şerh edilmesine gerek yoktur; paylı mülkiyetin varlığı, bu hakkın varlığı için yeterlidir.  
• Yenilik Doğurucu (İnşai) Bir Haktır: Hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla (dava açarak) yeni bir hukuki durum yaratmasını sağlar. Bu hakkın kullanılmasıyla, hakkı kullanan paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında, önceki satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin şartlarıyla birebir aynı olan yeni bir satım ilişkisi kurulmuş olur.  
• Dava Yoluyla Kullanılır: Kural olarak yenilik doğuran hakların kullanılması için dava açılması gerekmese de, TMK önalım hakkının “alıcıya karşı dava açılarak” kullanılması gerektiğini açıkça düzenlemiştir. Dava dışında kullanılması mümkün değildir.   
• Paya Bağlı Bir Haktır: Bu hak, kişiye değil, paydaşlık sıfatına bağlıdır. Payın mülkiyeti kime aitse, önalım hakkını kullanma yetkisi de o kişiye aittir. 

Bu noktada, hakkın paya bağlı olmasının önemli bir sonucu ortaya çıkmaktadır. Bir hak paya bağlı ise, payın mülkiyeti el değiştirdiğinde hak da onunla birlikte devrolunur. Dolayısıyla, bir önalım davası açan davacı, yargılama sırasında paydaşlık sıfatını kaybederse (örneğin kendi payını satarsa), dava açma ehliyetinin temelini oluşturan sıfatı da kaybetmiş olur. Bu durum, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca “dava şartı” olan aktif husumet ehliyetinin ortadan kalkması anlamına gelir ve mahkemenin davayı bu usuli nedenle reddetmesi gerekir. Bu, davanın esasına girilmeden usulden reddine yol açacak kritik bir noktadır.  

Doğumu ve Kullanılabilir Hale Gelmesi

Yargıtay içtihatları ve doktrindeki baskın görüşe göre, yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulduğu anda doğar. Ancak bu hak, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmasıyla “kullanılabilir” hale gelir. Hakkın doğumu ile kullanılabilir hale gelmesi arasındaki bu ayrım, hakkın hukuki varlığının satış işlemine bağlı olmadığını, satışın sadece hakkın kullanılmasını tetikleyen bir koşul (önalım olayı) olduğunu göstermektedir.  

Kapsamı

Yasal önalım hakkı, payın kısmen veya tamamen satılması arasında bir ayrım yapmaz; her iki durumda da kullanılabilir. Ancak bu hak, her türlü devir işleminde değil, sadece “gerçek bir satış” veya Yargıtay tarafından “satışa eşdeğer” kabul edilen işlemlerde kullanılabilir. Bu kapsamda, aşağıdaki durumlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz:  

• Bağışlama  
• Trampa (Mal Değişimi)  
• Şirkete sermaye olarak konulması  
• Cebri artırma yoluyla yapılan satışlar (örneğin icra yoluyla satış)  

1.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK m. 735)

Kuruluşu ve Şekli

Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kanundan kaynaklanmayan bir şekilde, bir sözleşme ile sınırlandırarak belirli bir kişiye önalım hakkı tanıyabilir. Bu sözleşmenin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237. maddesi uyarınca “adi yazılı” şekle tabidir. Sözleşme, taraflar arasında sağlararası bir işlemle kurulabileceği gibi, vasiyetname gibi bir ölüme bağlı tasarrufla da tesis edilebilir.  

Tapuya Şerhin Etkisi

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, niteliği gereği kişisel bir haktır ve kural olarak sadece sözleşmenin taraflarını bağlar. Ancak TMK m. 735, bu hakkın tapu kütüğüne “şerh” edilmesi imkânını tanımıştır. Şerh, bu kişisel hakkı kuvvetlendirerek ona ayni bir etki kazandırır ve taşınmazın sonraki malikleri de dahil olmak üzere herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihten itibaren her durumda on yıl geçmekle sona erer.  

Sözleşmesel hakkın bu ikili doğası, kritik bir sonuca yol açar. Eğer hak tapuya şerh edilmemişse, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda hak sahibi, yeni malike karşı önalım davası açamaz. Bu durumda hak sahibinin tek hukuki çaresi, sözleşmeye aykırı davranarak payı devreden satıcıya karşı TBK genel hükümlerine göre bir tazminat davası açmaktır. Bu tazminat talebi, hakkın asıl amacı olan “öncelikle satın alma” fonksiyonunu işlevsiz kılar ve hak sahibini sadece bir alacak hakkıyla baş başa bırakır. Dolayısıyla, şerh, bu hakkın özünü koruyan ve onu etkin kılan yegane mekanizmadır.  

Yasal Önalım Hakkı ile Öncelik İlişkisi

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hem yasal önalım hakkı sahibi paydaşlar hem de sözleşmeden doğan ve tapuya şerh edilmiş bir önalım hakkı sahibi bulunuyorsa, kanundan doğan yasal önalım hakkı önceliklidir. Sözleşmesel hak sahibi, ancak yasal hak sahiplerinin haklarını kullanmaması durumunda bu hakkını ileri sürebilir.  

1.3. Özel Durum: Tarımsal Arazilerde Sınırdaş Malikinin Önalım Hakkı

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesi, tarımsal araziler için özel bir önalım hakkı düzenlemiştir. Bu düzenlemenin temel amacı, tarımsal arazilerin miras veya satış yoluyla daha fazla parçalanmasını önlemek ve tarımsal üretimin verimliliği için arazi bütünlüğünü sağlamaktır.  

• Şartları: Bu hakkın kullanılabilmesi için hem satılan taşınmazın hem de önalım hakkını kullanmak isteyen komşu malikin taşınmazının tapuda “tarımsal arazi” niteliğinde olması gerekir.  
• Öncelik Durumu: Birden fazla sınırdaş malikin önalım hakkını kullanmak istemesi halinde, hakim, taşınmazların konumu ve durumu itibarıyla “tarımsal bütünlük” arz eden sınırdaş arazi malikine öncelik tanır.  
• Uygulanacak Hükümler: Kanun, hakkın kullanılmasına ilişkin usul, süreler ve diğer konularda TMK’daki yasal önalım hakkı hükümlerine atıf yapmaktadır.  

Bölüm 2: Önalım Davasının Usul Hukuku Boyutu

Önalım hakkının kullanılması, sıkı usul kurallarına bağlanmıştır. Bu kurallara uyulmaması, hak kaybına yol açabilir.

2.1. Dava Şartları ve Taraflar

Önalım davasında davacı, önalım hakkına sahip olan paydaştır. Davacının bu “paydaş” sıfatını dava açarken taşıması ve yargılama boyunca koruması zorunludur. Davalı ise, kural olarak payı tapuda satın alan üçüncü kişidir. Dava, payı satan eski paydaşa karşı açılamaz; açılması halinde husumet yokluğundan reddedilir. Ancak, satış işlemi yapılmasına rağmen tapuda tescil henüz alıcı adına gerçekleşmemişse, bu istisnai durumda davanın satıcıya karşı açılması mümkündür.  

2.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise, davanın taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle, HMK uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki, kamu düzenine ilişkin “kesin yetki” kuralı olup, taraflarca aksi kararlaştırılamaz ve mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate alınır.  

2.3. Hak Düşürücü Süreler ve Noter Bildiriminin Kritik Rolü (TMK m. 733)

TMK m. 733, önalım hakkının kullanılması için iki farklı hak düşürücü süre öngörmüştür. Bu süreler, zamanaşımı sürelerinden farklı olarak, mahkeme tarafından kendiliğinden (re’sen) dikkate alınır ve durdurulması veya kesilmesi mümkün değildir.  

• Üç Aylık Süre: Bu süre, yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara “noter aracılığıyla” bildirilmesi tarihinden itibaren işlemeye başlar. Kanun, bildirimin noter kanalıyla yapılmasını bir geçerlilik şartı olarak aramaktadır. Dolayısıyla, paydaşın satışı başka bir yolla (örneğin telefonla, e-posta ile, haricen veya hatta başka bir dava dosyasındaki tebligatla) kesin olarak öğrenmiş olması bu üç aylık süreyi başlatmaz. Yargıtay bu konuda son derece istikrarlı bir içtihat geliştirmiştir.  
• İki Yıllık Süre: Bu süre, noter bildirimi yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, her durumda satışın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayan azami süredir. Bu sürenin dolmasıyla birlikte, paydaşa hiçbir bildirim yapılmamış olsa dahi önalım hakkı düşer.  

Bu ikili süre sistemi, alıcı için stratejik bir önem taşır. Alıcı, tapu devrini gerçekleştirdikten sonra derhal diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirimde bulunarak üç aylık kısa süreyi işletebilir ve mülkiyet hakkı üzerindeki hukuki belirsizliği kısa sürede ortadan kaldırabilir. Eğer alıcı bu bildirimi ihmal ederse, iki yıl boyunca önalım davası tehdidi altında kalır. Türkiye gibi enflasyonist ve gayrimenkul fiyatlarının hızla arttığı bir ekonomide, bu iki yıllık süre, diğer paydaşlara piyasa koşullarını izleyip, taşınmazın değeri arttığında iki yıl önceki satış bedeli üzerinden mülk edinme gibi spekülatif bir avantaj sağlar. Bu durum, alıcının noter bildirimini ihmal etmesinin, kendisine sadece hukuki bir belirsizlik değil, aynı zamanda ciddi bir finansal risk de yüklediğini göstermektedir.

2.4. Önalım Bedelinin Mahkeme Veznesine Depo Edilmesi Yükümlülüğü (TMK m. 734)

TMK m. 734/2 uyarınca, önalım hakkını kullanan davacı, mahkemece adına tescile karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini (tapu harcı ve döner sermaye ücreti gibi), hâkim tarafından belirlenen süre içinde ve hâkimin belirleyeceği yere “nakden” yatırmakla yükümlüdür.  

Bu yükümlülük, bir dava şartı olmasa da, yerine getirilmemesi halinde davanın esastan reddine yol açan, davanın kaderini belirleyen kritik bir usuli işlemdir. Yargıtay, bu bedelin davanın başında, örneğin tensip zaptı veya ön inceleme duruşması ile birlikte belirlenecek makul bir süre içinde depo edilmesini aramaktadır. Davacının bu bedeli süresinde yatırmaması, davanın reddi için yeterli bir sebeptir.  

Bölüm 3: Davanın Esasına İlişkin Temel Uyuşmazlıklar ve Savunma Argümanları

Önalım davalarında davalı alıcı, davanın reddini sağlamak amacıyla çeşitli savunma argümanları ileri sürebilir. Bunların başında fiili taksim, muvazaa ve haktan feragat iddiaları gelmektedir.

3.1. Fiili Taksim İddiası: Hakkın Kötüye Kullanılmasının Vücut Bulmuş Hali

Kavram

Fiili taksim, kanunda açıkça düzenlenmeyen, ancak Yargıtay içtihatlarıyla TMK m. 2’de yer alan “dürüstlük kuralı” ve “hakkın kötüye kullanılması yasağı” temelinde geliştirilmiş bir savunma mekanizmasıdır. Bu savunmanın özü şudur: Paydaşlar, tapuda paylı mülkiyet olarak görünen taşınmazı kendi aralarında zımnen veya açıkça anlaşarak bölüşmüşlerse ve her bir paydaş yıllardır belirli bir kısmı tek başına, diğerlerinden bağımsız olarak kullanıyorsa, bu fiili ve benimsenmiş duruma hukuken değer tanınmalıdır. Böyle bir durumda, paydaşlardan birinin kendi kullandığı bölümü üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu fiili duruma aykırı olarak önalım hakkını kullanması, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder ve korunmaz.  

Yargıtay’ın Güncel Kriterleri (YHGK Kararları Işığında)

Yargıtay, başlangıçta fiili taksimin varlığı için daha katı şartlar ararken, zamanla bu kriterleri esnetmiştir. 2023 ve 2024 tarihli güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında, fiili taksimin kabulü için artık şu hususlar aranmamaktadır:

• Taksimin yazılı bir sözleşmeye dayanması.  
• Taksimin tüm paydaşları kapsaması.  
• Her paydaşın kullandığı alanın, tapudaki pay oranına matematiksel olarak denk olması.  

Güncel içtihatlara göre, davacının ve satıcı paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümlerin varlığının tanık beyanları, keşif, bilirkişi raporları gibi delillerle kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması ve bu kullanımın uzun süredir çekişmesiz bir şekilde benimsenmiş olması, fiili taksim savunmasının kabulü için yeterli görülebilmektedir. İspat yükü, bu savunmayı ileri süren davalı alıcı üzerindedir.  

Yargıtay’ın fiili taksim içtihadı, kanunda açıkça tanınan bir hakkın, yine kanunun genel ve üst bir ilkesi olan dürüstlük kuralı temel alınarak yargı kararlarıyla fiilen sınırlandırılmasının en somut örneğidir. TMK m. 732, paydaşa görünüşte mutlak bir önalım hakkı tanırken, Yargıtay, paydaşların kendi aralarında oluşturdukları ve yıllarca saygı duydukları fiili bir düzenin varlığını tespit ettiğinde, bu düzene aykırı bir davanın açılmasını “çelişkili davranış yasağı” (venire contra factum proprium) kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmektedir. Bu durum, yargının kanunu sadece lafzıyla değil, ruhuyla ve adalet duygusuyla yorumlayarak, tapudaki şekli durumun arkasındaki gerçek iradeyi ve fiili durumu gözettiğini göstermektedir.

3.2. Muvazaa İddiaları ve Hukuki Sonuçları

Muvazaa, tarafların gerçek iradelerine uymayan, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaptıkları görünürdeki bir işlemdir. Önalım davalarında muvazaa, iki şekilde karşımıza çıkar.  

3.2.1. İşlemde Muvazaa: Satışın Bağış veya Trampa Olarak Gizlenmesi

Pay satan paydaş ve alıcı, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla, gerçekte bir “satış” olan işlemi tapuda “bağış” veya “trampa” gibi göstererek muvazaalı bir işlem yapabilirler. Bu durumda, işlemin tarafı olmayan davacı paydaş, görünürdeki işlemin muvazaalı olduğunu ve aslında gizli bir satış sözleşmesi bulunduğunu her türlü delille (tanık, banka dekontları, mesajlaşmalar, taraflar arasındaki ekonomik ilişki vb.) ispatlayabilir. Özellikle akrabalar arasında yapılan ve makul bir sebebi açıklanamayan bağış görünümlü devirler, Yargıtay tarafından muvazaa yönünde güçlü bir karine olarak kabul edilmektedir. İddianın ispatlanması halinde, mahkeme işlemi satış olarak kabul eder ve önalım hakkının kullanılmasına izin verir.  

3.2.2. Bedelde Muvazaa: Tapudaki Satış Bedelinin Gerçek Değerden Farklı Olması

• Bedelin Yüksek Gösterilmesi: Taraflar, davacı paydaşı caydırmak ve önalım hakkını kullanmasını fiilen imkânsız hale getirmek amacıyla, anlaştıkları gerçek bedelden çok daha yüksek bir bedeli tapuda satış bedeli olarak gösterebilirler. Bu durumda davacı paydaş, bedelde muvazaa iddiasında bulunarak gerçek satış bedelinin tespiti için dava açabilir ve bu iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Mahkeme, keşif, bilirkişi incelemesi ve emsal satış bedelleri gibi delillerle gerçek bedeli tespit ederse, tescile bu gerçek bedel üzerinden karar verir.  
• Bedelin Düşük Gösterilmesi: Daha az tapu harcı ödemek amacıyla tarafların gerçek satış bedelinden daha düşük bir bedeli tapuda göstermeleri sıkça rastlanan bir durumdur. Bu durumda bir önalım davası açıldığında, davalı alıcının “biz aslında daha yüksek bir bedele anlaştık, gerçek bedel budur” şeklindeki savunması, Yargıtay’ın yerleşik ve istikrarlı içtihatları uyarınca “hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemez” ilkesi gereğince dinlenmez. Davacı, tapuda yazılı olan düşük bedel ve ilgili masrafları depo ederek payın mülkiyetini iktisap etme hakkına sahip olur.  
• Bedelin Düşük Gösterilmesindeki İstisna: Yargıtay, son yıllarda bu katı kurala önemli bir istisna getirmiştir. Buna göre, eğer davalı alıcı, kendisine önalım davası açılmadan önce, pişmanlık göstererek vergi dairesine başvurur, gerçek satış bedelini beyan eder ve eksik harçları tamamlarsa, bu durumda mahkeme, tapuda gösterilen ilk bedeli değil, düzeltilmiş ve harcı ödenmiş olan bu gerçek bedeli önalım bedeli olarak kabul edebilir. Bu içtihat, muvazaalı işlem yapmış olan alıcı için kritik bir kurtuluş yolu sunmaktadır. 

3.3. Önalım Hakkından Feragat ve Belirli Bir Satıştan Vazgeçme (TMK m. 733/2)

Önalım hakkı sahibi, bu hakkını kullanmaktan vazgeçebilir. Ancak kanun, bu vazgeçmeyi iki farklı duruma ayırmış ve farklı şekil şartlarına tabi tutmuştur:

• Genel Feragat: Paydaşın, gelecekteki tüm satışlar için önalım hakkından tamamen ve süresiz olarak feragat etmesi anlamına gelir. Bu tür bir feragatin geçerli olabilmesi için mutlaka “resmi şekilde” (noterde veya tapuda düzenleme şeklinde) yapılması ve “tapu kütüğüne şerh” verilmesi zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan genel feragat sözleşmeleri geçersizdir. 
• Belirli Bir Satıştan Vazgeçme: Paydaşın, sadece gerçekleşmekte olan veya gerçekleşecek olan belirli bir satış işlemi için hakkını kullanmaktan vazgeçmesidir. Bu vazgeçmenin geçerliliği için “adi yazılı şekil” yeterlidir. Bu vazgeçme, satıştan önce veya sonra yapılabilir ve tapuya şerh edilmesi gerekmez.  

Tablo 1: Önalım Davalarında Sık Karşılaşılan Savunmalar ve Yargıtay’ın Yaklaşımı

Bölüm 4: 2025 Yılı İtibarıyla En Kritik Gelişme: Yüksek Enflasyonun Önalım Bedeline Etkisi

4.1. Sorunun Tespiti: Depo Edilen Bedelin Değer Kaybı ve Mülkiyet Hakkının İhlali

Türkiye’de son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ortamı, önalım davalarının doğasında ciddi bir adaletsizlik yaratmıştır. Dava başında davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilen önalım bedeli, yıllarca sürebilen yargılama süreçleri sonunda, davanın kabulü halinde davalıya iade edildiğinde alım gücünü ve reel değerini büyük ölçüde yitirmektedir. Bu durum, davacının, yıllar önceki bir bedelle değerli bir mülk edinerek sebepsiz zenginleşmesine yol açarken; payını kaybeden davalının ise eline geçen paranın değer kaybetmesi nedeniyle ciddi bir mağduriyet yaşamasına neden olmaktadır. Bu sonuç, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının orantısız bir şekilde ihlali anlamına gelmektedir.  

4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Emsal Kararları

Bu adaletsizliğe “dur” diyen en önemli gelişme, Anayasa Mahkemesi’nden (AYM) gelmiştir. AYM, çeşitli bireysel başvuru kararlarında, kamulaştırma bedelleri veya diğer alacaklar için mahkeme veznesine depo edilen paraların, uzun yargılama süreçleri boyunca enflasyon karşısında değerini koruyacak tedbirler alınmadan (nemalandırılmadan) hak sahibine ödenmesinin, mülkiyet hakkının ihlali olduğuna hükmetmiştir. AYM’ye göre, devletin (yargı organları dahil) mülkiyet hakkını koruma yönünde pozitif bir yükümlülüğü vardır ve paranın değerini koruyacak tedbirleri almayarak bu yükümlülüğünü ihlal etmektedir. Bu kararlar, mülkiyet hakkının korunması ile kamu yararı arasında bulunması gereken “adil dengeyi” başvurucu aleyhine bozduğu ve kişiye “aşırı bir külfet” yüklediği gerekçesine dayanmaktadır.  

4.3. Yargıtay’ın Çözüm Yolu: Önalım Bedelinin “Nemalandırılması” İçtihadı

AYM’nin bu emsal kararları, özel hukuk uyuşmazlığı olan önalım davalarında da yankı bulmuş ve Yargıtay’ın uygulamasını kökten değiştirmiştir. TMK m. 734’te bedelin “nakden” yatırılacağı belirtilse de, Yargıtay (özellikle yeni kurulan 7. Hukuk Dairesi), bu hükmü Anayasa’ya uygun yorumlama ilkesi çerçevesinde yeniden ele almıştır. Geliştirilen yeni ve istikrarlı içtihat uyarınca, mahkemeler, depo edilen önalım bedelinin yargılama süresince değer kaybına uğramaması için “vadeli bir mevduat hesabında nemalandırılmasına” karar vermelidir.  

Bu içtihat, Anayasa’nın 35. maddesinin, Medeni Kanun’un 734. maddesinin nasıl uygulanacağını doğrudan şekillendirdiği, anayasal hukukun özel hukuk davalarına somut bir etkisidir. Yargı, kanundaki bir boşluğu veya yetersizliği, temel hak ve özgürlükleri koruma ve adaleti tesis etme amacıyla, yorum yoluyla doldurmuştur. Bu durum, davalıların mülkiyet hakkını koruyan ve taraflar arasındaki dengeyi yeniden sağlayan son derece önemli bir adımdır.

4.4. Uygulamaya Yönelik Stratejiler

Bu yeni içtihat, davanın tarafları ve vekilleri için yeni stratejiler gerektirmektedir:

• Davalı Vekilleri İçin: Davanın en başında, cevap dilekçesi ile birlikte veya en geç ön inceleme duruşmasında, depo edilecek önalım bedelinin değer kaybına karşı korunması için vadeli bir mevduat hesabında nemalandırılmasını açıkça talep etmelidir. Bu talep, davalının olası bir mülkiyet hakkı ihlalini önlemek için en etkili yoldur.
• Davacı Vekilleri İçin: Dava açarken, depo edilecek bedelin nemasıyla birlikte davalıya ödeneceğini hesaba katmalıdır. Bu durum, davanın sadece spekülatif bir kazanç aracı olarak kullanılmasının önüne geçebilir ve davacıların davanın maliyet-fayda analizini daha gerçekçi yapmalarını sağlayabilir.

Bölüm 5: Davanın Sonuçları ve Sonrasındaki Hukuki Süreçler

5.1. Davanın Kabulü Halinde Tescil ve Kararın Hukuki Niteliği

Önalım davasının davacı lehine sonuçlanması halinde, mahkemenin vereceği kabul kararı “yenilik doğurucu” (inşai) niteliktedir. Bu, kararın kesinleşmesiyle birlikte, dava konusu payın mülkiyetinin başka bir işleme gerek kalmaksızın kendiliğinden davacıya geçtiği anlamına gelir. Davacı, kesinleşen bu mahkeme kararıyla tapu müdürlüğüne başvurarak kendi adına tescil işlemini yaptırabilir. Tapudaki bu tescil işlemi, mülkiyeti kurucu değil, önceden kazanılmış mülkiyeti “açıklayıcı” bir nitelik taşır.  

5.2. Davayı Kaybeden Alıcının Hukuki Durumu: Satıcıya Rücu Hakkı (Zapta Karşı Tekeffül)

Önalım davası sonucunda satın aldığı payı mahkeme kararıyla davacıya devretmek zorunda kalan alıcı, hukuken mağdur bir konumdadır. Bu alıcının, kendisine ayıplı bir hak devreden satıcıya (eski paydaşa) karşı hukuki koruma mekanizmaları bulunmaktadır. Bu korumanın hukuki temeli, TBK m. 214 ve devamında düzenlenen “zapta karşı tekeffül” hükümleridir. Zapt, satılan bir mal üzerinde üçüncü bir kişinin üstün bir hak iddia ederek malı alıcının elinden alması durumudur. Önalım hakkının kullanılması, hukuki zaptın tipik bir örneğidir.  

Davayı kaybeden alıcı, zapta karşı tekeffül hükümleri uyarınca satıcıya rücu ederek;

• Ödediği satış bedelinin faiziyle birlikte iadesini,
• Dava masrafları ve diğer yargılama giderlerini,
• Uğradığı diğer doğrudan zararları talep edebilir.  

Alıcının bu rücu hakkını sorunsuz bir şekilde kullanabilmesi için, kendisine önalım davası açıldığında bu durumu derhal satıcıya ihbar etmesi ve davaya katılmasını istemesi büyük önem taşır.  

5.3. Önalım Yoluyla Edinilen Payın Satılması Halinde Değer Artış Kazancı Vergisi Yükümlülüğü

Önalım davasını kazanarak payın mülkiyetini edinen davacı, bu edinimini bir “ivazlı iktisap” olarak gerçekleştirmiştir. Bu nedenle, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. maddesi uyarınca, bu payı iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarması (satması) halinde, elde edeceği kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi olabilir.   

Bu vergilendirmede dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• İktisap Tarihi: 5 yıllık sürenin başlangıcı olarak, önalım davasının kabulüne ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih esas alınır.
• Maliyet Bedeli: Kazancın hesaplanmasında maliyet bedeli olarak, davayı kaybeden alıcıya ödenen önalım bedeli (satış bedeli + tapu masrafları) ve dava için yapılan diğer harcamalar dikkate alınır.
• Endeksleme: Maliyet bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere, Yİ-ÜFE artış oranında artırılarak güncel değerine getirilebilir.  
• İstisna: Elde edilen safi kazanç, satışın yapıldığı yıla ilişkin belirlenen istisna tutarını aşıyorsa, aşan kısım üzerinden vergilendirme yapılır.  

Bu vergi yükümlülüğü, önalım davasını kazanan paydaşlar için önemli bir mali planlama unsuru olup, payın satış zamanlamasını etkileyebilecek bir faktördür.

Bölüm 6: Özel Durumlar ve Diğer Hukuki Kurumlarla İlişkisi

6.1. Davacının Payının Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olması Durumu

Bazı durumlarda, önalım hakkını kullanmak isteyen davacının sahip olduğu pay, tek başına kendisine ait olmayıp, bir miras ortaklığı gibi “elbirliği mülkiyetine” (iştirak halinde mülkiyete) tabi olabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların belirli payları yoktur ve mal üzerinde tek başlarına tasarruf edemezler. Bu durumda, önalım hakkının kullanılması, terekenin veya ortaklığın haklarının korunması niteliğinde bir işlem sayılır. Yargıtay’ın 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, böyle bir durumda davanın geçerli olabilmesi için;  

• Tüm ortakların (örneğin tüm mirasçıların) davayı birlikte açması, veya
• Ortaklardan birinin açtığı davaya, diğer tüm ortakların yargılama sırasında muvafakat (onay) etmesi gerekir.  

Bu usuli şart yerine getirilmezse, dava aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilir.

6.2. Önalım Davasının Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Üzerindeki Etkisi

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz hakkında hem ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası hem de önalım davası aynı anda derdest olabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar ve davanın tarafları taşınmazın tüm paydaşlarıdır. Önalım davası ise, paydaşlardan birinin değişmesine yol açabilecek bir davadır.

Bu iki davanın birbiriyle olan ilişkisi nedeniyle, Yargıtay istikrarlı bir şekilde, önalım davasının sonucunun ortaklığın giderilmesi davasındaki taraf teşkilini (paydaşların kimler olduğunu) doğrudan etkileyeceğini kabul etmektedir. Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme, derdest olan önalım davasını “bekletici mesele” (prejudicial question) yapmalı ve önalım davasının kesinleşmesini beklemelidir. Önalım davası sonuçlandıktan sonra, yeni paydaş durumuna göre ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir.  

Sonuç ve Değerlendirme

Önalım hakkı kurumu, paylı mülkiyetin bütünlüğünü koruma şeklindeki geleneksel amacını sürdürmekle birlikte, 2025 yılı itibarıyla Türkiye’nin sosyo-ekonomik gerçekleri içinde yeni anlamlar kazanmış ve karmaşık bir hukuki mücadele alanına dönüşmüştür. Yüksek enflasyon, gayrimenkul değerlerindeki artış ve tapudaki muvazaalı işlemler, bu hakkı bir mülkiyet koruma mekanizması olmanın ötesinde, potansiyel bir yatırım ve finansal kazanç aracına çevirmiştir.

Bu dönüşüm karşısında yargının rolü de statik kalmamıştır. Yargıtay, kanun metninde açıkça yer almayan “fiili taksim” ve “depo bedelinin nemalandırılması” gibi içtihatlarla, kanunun lafzını aşarak Anayasal ilkelere, hakkaniyete ve dürüstlük kuralına dayalı çözümler üretmiştir. Bu dinamik yorumlama faaliyeti, hukukun yaşayan bir organizma olduğunu ve adaletin sadece şekli kurallarla değil, aynı zamanda somut olayın özelliklerine ve temel hukuk ilkelerine göre tesis edilmesi gerektiğini bir kez daha göstermiştir.

2025 yılı ve sonrası için önalım davalarının taraflarına ve vekillerine yönelik stratejik tavsiyeler şu şekilde özetlenebilir:

• Alıcılar ve Vekilleri İçin: Bir pay satın almadan önce kapsamlı bir hukuki durum tespiti (due diligence) yapmak, diğer paydaşlardan belirli bir satıştan vazgeçtiklerine dair adi yazılı bir beyan alma girişiminde bulunmak hayati önemdedir. Ancak en kritik ve ihmal edilmemesi gereken adım, tapu devri gerçekleştikten hemen sonra, vakit kaybetmeksizin diğer tüm paydaşlara satış işlemini noter kanalıyla bildirmektir. Bu bildirim, iki yıllık belirsizlik süresini üç aya indirerek alıcının mülkiyet hakkını güvence altına alan en etkili kalkanıdır. Ayrıca, bir dava ile karşılaşıldığında, cevap dilekçesinde fiili taksim savunmasını ve depo edilecek bedelin nemalandırılması talebini mutlaka ileri sürmelidirler.
• Paydaşlar (Davacılar) ve Vekilleri İçin: Hak düşürücü sürelere azami dikkat gösterilmelidir. Özellikle iki yıllık azami sürenin kaçırılması, hakkı tamamen ortadan kaldırır. Satış işleminin muvazaalı (bağış görünümlü veya bedelde hileli) olduğundan şüpheleniliyorsa, dava açmadan önce tanık, banka kayıtları gibi delillerin toplanması için hazırlık yapılmalıdır. Davanın potansiyel faydası (elde edilecek payın değeri) ile maliyeti (dava harçları, vekalet ücreti ve depo edilecek bedel) dikkatli bir şekilde analiz edilmelidir.
• Tüm Avukatlar İçin: Önalım davaları, artık sadece Medeni Kanun’un ilgili maddeleriyle değil, aynı zamanda Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay’ın en güncel içtihatlarıyla şekillenen dinamik bir alandır. Bu nedenle, davanın her aşamasında güncel yargı kararlarını takip etmek, özellikle nemalandırma talebini ve fiili taksim savunmasını etkin bir şekilde kullanmak, müvekkillerin haklarını korumak için vazgeçilmez bir gerekliliktir.