Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın, bedeli peşin ödenmek suretiyle, kanunda gösterilen usul ve esaslara göre kamu mülkiyetine geçirilmesi işlemidir. Bu hukuki müessese, toplumun ortak ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla devletin ve kamu tüzel kişilerinin yürüttüğü altyapı, ulaşım, enerji, eğitim ve sağlık gibi projelerin hayata geçirilmesi için zorunlu bir araçtır. Ancak bu yetkinin kullanımı, Anayasa ile güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmayı gerektirir. Kamulaştırma, özü itibarıyla kamu yararı gibi üstün bir menfaat ile bireyin temel hakları arasındaki çatışmayı, hukukun üstünlüğü ilkesi çerçevesinde çözen bir idari işlemdir. Devlet, bu ihtiyacını giderirken keyfilikten uzak, kanuni sınırlar içinde kalmak ve en önemlisi, mülkiyet hakkına yapılan bu müdahalenin karşılığını “gerçek değeri” üzerinden ödemekle yükümlüdür.  

Sürecin anayasal zemini, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. ve 46. maddeleriyle çizilmiştir. Anayasa’nın 35. maddesi, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” hükmüyle mülkiyet hakkını temel bir hak olarak tanırken, bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini belirtir. Kamulaştırma, bu sınırlamanın en ileri ve nihai boyutunu teşkil eder. Anayasa’nın 46. maddesi ise kamulaştırma yetkisinin şartlarını özel olarak düzenler: Devlet ve kamu tüzel kişileri, “kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla” özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırabilir. Bu madde, sürecin meşruiyetinin “kamu yararı” ve “gerçek karşılığın peşin ödenmesi” gibi iki temel koşula bağlı olduğunu amir bir hükümle ortaya koyar.   

Kamulaştırma işlemlerinin tüm usul ve esasları ise 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanun, idarenin hangi adımları atması gerektiğini, mülk sahibinin haklarını, bedel tespitinin nasıl yapılacağını ve uyuşmazlıkların hangi yargı mercilerinde çözüleceğini ayrıntılı olarak belirler.  

Bu makalenin amacı, kamulaştırma sürecini başlangıcından sonuna kadar, idari başvuru ve pazarlık aşamasından adli yargıdaki dava süreçlerine dek kapsamlı bir şekilde analiz etmektir. Analiz, yalnızca kanun metinleriyle sınırlı kalmayacak, aynı zamanda Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay’ın en güncel içtihatları ışığında, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik son yıllardaki devrimsel nitelikteki gelişmeleri de ele alacaktır. Bu çerçevede, mülk sahipleri ve hukukçular için kamulaştırma hukukunun mevcut durumunu ve pratik uygulamalarını ortaya koyan detaylı bir rehber sunulması hedeflenmektedir.

Bölüm 1: Kamulaştırmanın Anayasal ve Yasal Şartları

Kamulaştırma işleminin hukuka uygun kabul edilebilmesi için Anayasa ve 2942 sayılı Kanun’da belirtilen sıkı şekil ve esas şartlarına bağlı kalınması zorunludur. Bu şartlar, idarenin takdir yetkisini sınırlayarak mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin keyfi olmasını önlemeyi amaçlar.

1.1. Kamu Yararı İlkesi: Kamulaştırmanın Meşruiyet Kaynağı

Kamu yararı, kamulaştırma işleminin varlık sebebidir. Kamu yararı bulunmayan bir kamulaştırma işlemi, amaç unsuru yönünden hukuka aykırı olup iptale tabidir.  

Kavramın Tanımı ve Kapsamı

Kamu yararı, bireysel çıkarların basit bir toplamından öte, toplumun genelini ilgilendiren, ortak menfaati ifade eden soyut bir kavramdır. İdari işlemlerin nihai amacı olan bu ilke, kamulaştırma hukukunda somut projelerle kendini gösterir. Örneğin, bir otoyol, hastane, okul, baraj veya enerji nakil hattı inşası gibi projeler, toplumun geniş bir kesimine fayda sağladığı için kamu yararına hizmet eder. Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında kamu yararı, “kurulu düzenin korunmasındaki çıkar”, “toplum yararı” ve “kamu hizmeti” gibi ifadelerle tanımlanmıştır ve zaman içinde değişebilen dinamik bir nitelik taşır.  

Kamu Yararı Kararını Vermeye Yetkili Merciler

Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesi, hangi idari birimlerin kamu yararı kararı alabileceğini projenin niteliğine göre tek tek saymıştır. Bu, yetki unsurunun kanunla belirlendiğini ve idarenin bu konuda keyfi hareket edemeyeceğini gösterir. Örneğin:  

• Köy yararına yapılacak kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
• Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
• İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
• Yükseköğretim Kurulu (YÖK) yararına kamulaştırmalarda YÖK Yönetim Kurulu,
• Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan büyük enerji, sulama, iskan projeleri gibi amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık kamu yararı kararı vermeye yetkilidir.  

Onay Mekanizması

Alınan kamu yararı kararının hukuki geçerlilik kazanması için, keyfiliği önlemek ve ikinci bir denetim sağlamak amacıyla bir üst makamın onayından geçmesi gerekir. Kamulaştırma Kanunu’nun 6. maddesi bu onay makamlarını düzenlemiştir. Örneğin:  

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenlerinin kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde ise valinin onayı ile kesinleşir.
• İlçe idare kurulları ve il daimi encümenlerinin kararları valinin onayı ile kesinleşir.
• Üniversite yönetim kurullarının kararları rektörün onayı ile kesinleşir.  

Bakanlıklar veya Cumhurbaşkanı tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Benzer şekilde, onaylı imar planlarına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projelere göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına ihtiyaç yoktur; bu durumlarda yetkili icra organının kamulaştırma işlemine başlama kararı alması yeterlidir.  

1.2. Yetki, Konu ve Bedel İlkeleri

Kamu yararı ilkesinin yanı sıra, kamulaştırmanın diğer kurucu unsurları da kanunla sıkı bir şekilde düzenlenmiştir.

Yetki Unsuru

Kamulaştırma yapma yetkisi, Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca münhasıran Devlete ve kamu tüzel kişilerine (belediyeler, il özel idareleri, üniversiteler, KİT’ler vb.) aittir. Özel hukuk tüzel kişileri veya gerçek kişiler, kamu hizmeti niteliğinde bir faaliyet yürütseler dahi, doğrudan kamulaştırma yapma yetkisine sahip değildirler. Ancak, özel kanunlarda yer alan hükümlerle, bu kişiler lehine kamulaştırma yapılması mümkündür. Bu durumda dahi kamulaştırma işlemini yürütecek olan yine yetkili bir kamu idaresidir.  

Konu Unsuru

Kamulaştırmanın konusu, özel mülkiyette bulunan tapuya kayıtlı veya kayıtsız taşınmaz mallar ile bu mallar üzerindeki kaynaklar ve irtifak haklarıdır. Kamu malları (hazineye ait ormanlar, meralar vb.) kamulaştırmaya konu olamaz; bu malların idareler arası devri farklı usullere tabidir.  

Bedel İlkesi: “Gerçek Karşılık” Güvencesi

Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırma bedelinin taşınmazın “gerçek karşılığı” olması ve kural olarak “peşin ve nakden” ödenmesi gerektiğini emreder. Bu ilke, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin mali olarak tam anlamıyla telafi edilmesini amaçlayan en önemli güvencedir.  

• Peşin Ödeme Kuralı: Kamulaştırma bedeli, tapuda mülkiyetin idareye devri sırasında malike ödenir.
• İstisnalar: Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda bedelin taksitle ödenmesi mümkündür. Ancak bu durumda dahi, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz ve taksitlere devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.  
• Özel Güvence: Kamulaştırılan toprağın, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olması durumunda, bedelin her halde peşin ödenmesi anayasal bir zorunluluktur.  

Bölüm 2: Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları: İdari Pazarlıktan Mahkeme Koridoruna

Kamulaştırma süreci, idari ve adli olmak üzere iki ana aşamadan oluşur. Kanun, tarafların mahkemeye gitmeden önce anlaşarak süreci sonlandırmaları için idari bir uzlaşma mekanizmasını zorunlu kılmıştır.

2.1. İdari Aşama: Uzlaşma Arayışı

Bu aşama, idarenin hazırlık çalışmalarından başlayarak malik ile pazarlık görüşmeleri yapmasını ve anlaşma arayışını kapsar.

Adım 1: Hazırlık

Kamulaştırma sürecinin en başında idarenin yerine getirmesi gereken bazı ön yükümlülükler vardır. Bunların başında, kamulaştırma bedelini karşılayacak yeterli ödeneğin bütçede hazır bulundurulması gelir. 2942 sayılı Kanun’a göre, idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamaz. Bu kural, kamulaştırma kararı alındıktan sonra mülk sahiplerinin bedellerini alamayarak mağdur olmalarını engellemeye yöneliktir. Ödenek temin edildikten sonra, Bölüm 1’de açıklanan usule göre kamu yararı kararı alınır ve yetkili makamca onaylanır.  

Adım 2: Tespit ve Şerh

İdare, kamu yararı kararına dayanarak kamulaştırılacak taşınmazları ve tapu kayıtlarından veya yapacağı araştırma ile maliklerini net bir şekilde belirler. Ardından, Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca, kamulaştırma kararını taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne bildirerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilmesini ister. Bu şerh, mülkiyet hakkını kısıtlayıcı bir etkiye sahip değildir; yalnızca taşınmazla ilgilenen üçüncü kişileri kamulaştırma işleminden haberdar etme amacı taşıyan “bildirici” nitelikte bir işlemdir. Ancak bu şerhin önemli bir hukuki sonucu vardır: Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde idare tarafından Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca bedel tespiti ve tescil davası açıldığına dair mahkemeden alınmış bir belge tapu idaresine sunulmazsa, tapu müdürlüğü bu şerhi re’sen (kendiliğinden) sicilden siler.  

Adım 3: Satın Alma Usulünün İşletilmesi (Pazarlık Süreci)

Tapuya kayıtlı taşınmazlar için, idarenin doğrudan dava açması mümkün değildir. Adli aşamaya geçmeden önce, “satın alma usulü” olarak adlandırılan pazarlık sürecini tüketmesi yasal bir zorunluluktur. Bu usul, hem idarenin yargılama masraflarından kaçınmasını hem de mülk sahibinin mülkünü rızasıyla devretmesini teşvik ederek süreci hızlandırmayı amaçlar. Süreç şu şekilde işler:  

• Kıymet Takdiri: İdare, kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir veya daha fazla “kıymet takdir komisyonu” görevlendirerek taşınmazın tahmini bedelini tespit ettirir.  
• Pazarlığa Davet: İdare, taşınmaz malikine veya yetkili temsilcisine iadeli taahhütlü bir mektupla, taşınmazı pazarlıkla satın almak istediğini bildirir. Yargıtay kararları, bu bildirimin iadeli taahhütlü posta yoluyla yapılmasının geçerlilik şartı olduğunu vurgulamaktadır. Bu davet mektubunda, komisyonun belirlediği tahmini bedel yer almaz; bu bilgi pazarlık görüşmelerine kadar gizli tutulur.  
• Görüşmeler ve Tutanak: Malik, tebligattan itibaren 15 gün içinde idareye başvurursa, komisyon tarafından belirlenen bir tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Görüşmelerde, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedel aşılmamak kaydıyla bir bedel üzerinde anlaşmaya varılmaya çalışılır. Anlaşma sağlanması halinde, taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıflarını, üzerinde anlaşılan kamulaştırma bedelini ve malikin beyanlarını içeren bir “Anlaşma (Pazarlık) Tutanağı” düzenlenir ve komisyon üyeleri ile malik tarafından imzalanır.  
• Ödeme ve Tapu Devri: Anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç 45 gün içinde, anlaşılan bedel idare tarafından ödemeye hazır hale getirilir. Bu durum malike yazılı olarak bildirilerek tapuda idare adına ferağ (devir) vermesi istenir. Malik tapuda devir işlemini gerçekleştirdiği anda, anlaşılan bedel kendisine ödenir. Anlaşma ile sonuçlanan bir kamulaştırma işlemine karşı, malikin daha sonra bedelin azlığı iddiasıyla dava açma hakkı ortadan kalkar.  
• Anlaşmazlık Hali: Eğer pazarlık görüşmelerinde bedel üzerinde anlaşma sağlanamazsa, malik davete icabet etmezse veya anlaşmaya varılmasına rağmen tapuda ferağ vermekten kaçınırsa, idare tarafından bir “Anlaşmazlık (Uzlaşmama) Tutanağı” düzenlenir. Bu tutanak, idarenin uzlaşma yolunu denediğini ancak sonuç alamadığını ispatlayan belgedir ve adli aşamaya geçişin kapısını açar.  

2.2. Adli Aşama: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası

İdari aşamada uzlaşma sağlanamaması üzerine, kamulaştırma sürecinin çözümü adli yargıya taşınır.

Davanın Açılması

İdare, düzenlediği anlaşmazlık tutanağı ve topladığı diğer belgelerle birlikte, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve İdare Adına Tescili” davası açar. Bu davada idare, davacı sıfatıyla mahkemeden taşınmazın bedelinin bilirkişiler marifetiyle tespit edilmesini ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın kendi adına tapuya tescil edilmesini talep eder. Davalı ise taşınmazın tapudaki malikidir.  

Yargılama Süreci

Bu dava, basit yargılama usulüne tabidir ve sürecin hızlı ilerlemesi amaçlanır.  

• Tebligat ve Duruşma Günü: Mahkeme, dava dilekçesini ve duruşma gününü belirten meşruhatlı bir davetiyeyi davalı malike tebliğ eder. Mahkemenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde duruşma gününü belirlemesi kanun gereğidir.  
• Malikin İptal Davası Açma Hakkı: Davalı malik, kendisine yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işleminin esasına (örneğin kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğu, yetkisiz bir merci tarafından alındığı veya usulüne uygun onaylanmadığı gibi iddialarla) yönelik olarak İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. Eğer İdare Mahkemesi bu davada “yürütmenin durdurulması” kararı verirse, Asliye Hukuk Mahkemesi bu durumu “bekletici mesele” kabul ederek idari davanın sonucunu beklemek zorundadır.  
• Bilirkişi İncelemesi ve Keşif: Tarafların mahkeme huzurunda da bedelde anlaşamamaları halinde, hakim, bedelin tespiti için bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Mahkeme heyeti ve bilirkişiler, tarafların da katılımıyla taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar. Keşif sırasında taşınmazın bulunduğu yerin köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması sağlanır ve beyanı alınır.  
• Bilirkişi Raporu: Bilirkişi heyeti, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde sayılan objektif kriterlere göre (Bölüm 3’te detaylandırılacaktır) taşınmazın değerini belirleyen gerekçeli bir rapor hazırlar ve bu raporu 15 gün içinde mahkemeye sunar. Mahkeme, bu raporu duruşma gününü beklemeden taraflara tebliğ eder.  

Karar ve Sonuçları

Mahkeme, bilirkişi raporunu, tarafların beyanlarını ve diğer tüm delilleri birlikte değerlendirerek taşınmaz için adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Bu aşamadan sonraki süreç şöyledir:

• Bedelin Bankaya Yatırılması: Mahkeme, tespit ettiği bedelin, idare tarafından davalı malik adına açılacak bir banka hesabına yatırılması ve buna ilişkin makbuzun sunulması için idareye 15 günlük kesin bir süre verir. Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda bedel, nemalandırılmak üzere üçer aylık vadeli bir hesaba yatırılır.  
• Tescil ve Ödeme Kararı: Bedelin bankaya yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye sunulması üzerine mahkeme, davanın kabulü ile taşınmazın idare adına tapuya tesciline ve bankadaki bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Bu kararın tescile ilişkin kısmı kesindir; yani idare, bu kararla birlikte taşınmazın mülkiyetini kazanır. Ancak tarafların, mahkemenin tespit ettiği bedelin miktarına ilişkin olarak istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurma hakları saklıdır.  

Bölüm 3: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti: Yargıtay İçtihatlarında Değerleme Kriterleri

Kamulaştırma davalarının en çekişmeli ve kritik noktası, taşınmazın “gerçek karşılığının” ne olduğunun belirlenmesidir. 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesi, bu belirlemenin keyfi olmasını önlemek ve objektif bir zemin oluşturmak amacıyla bilirkişilerin ve mahkemenin uyması gereken bir dizi kriteri sıralamıştır. Yargıtay, bu kriterlerin uygulanmasına ilişkin geliştirdiği içtihatlarla uygulamaya yön vermektedir.

3.1. Kamulaştırma Kanunu Madde 11’in Uygulaması

Bilirkişi raporları ve mahkeme kararları, bedel tespitini yaparken aşağıdaki unsurları ayrı ayrı ve gerekçeli olarak değerlendirmek zorundadır :

• Genel Kriterler:
  • Taşınmazın Cins ve Nevi: Taşınmazın arsa mı, arazi mi, yoksa üzerinde yapı bulunan bir mülk mü olduğu.
  • Yüzölçümü: Tapu kaydındaki veya kadastro tespitindeki yüzölçümü.
  • Kıymetini Etkileyebilecek Nitelikler: Taşınmazın konumu, imar durumu, topografik yapısı, ulaşım imkanlarına yakınlığı, manzarası gibi değerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurlar.
  • Vergi Beyanı: Emlak vergisine esas olan ve malik tarafından beyan edilen değer.
  • Resmi Kıymet Takdirleri: Kamulaştırma tarihinden önce resmi makamlarca (örneğin vergi daireleri) yapılmış başka kıymet takdirleri.
• Arsalar İçin Değer Tespiti: Arsa vasfındaki taşınmazların (imar planı içinde yer alan ve yapılaşmaya uygun parseller) değerlemesinde temel yöntem, “emsal satışlara göre karşılaştırma” metodudur. Bu yöntemde, kamulaştırma tarihinden hemen önceki bir dönemde, dava konusu taşınmaza yakın konumda bulunan ve benzer özellikler (imar durumu, büyüklük, konum vb.) taşıyan arsaların, spekülatif veya özel amaçlı olmayan satış bedelleri incelenir. Yargıtay, emsal olarak alınan taşınmazın satış tarihinin kamulaştırma tarihine yakın olmasını ve dava konusu taşınmazla niteliklerinin büyük ölçüde örtüşmesini aramaktadır.  
• Araziler İçin Değer Tespiti (Net Gelir Metodu): Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların değerlemesinde, arazinin mevcut durumuyla ve bulunduğu yerin koşullarına göre ekilebilecek münavebe ürünlerinden elde edilecek “yıllık net gelirin” esas alınması gerekir. Net gelir, brüt gelirden üretim masraflarının (tohum, gübre, işçilik vb.) düşülmesiyle bulunur. Bulunan yıllık net gelir, Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen “kapitalizasyon faiz oranı”na bölünerek arazinin değeri tespit edilir.  
• Yapılar İçin Değer Tespiti: Taşınmaz üzerindeki binaların (ev, depo, ahır vb.) değeri, arazinin değerinden ayrı olarak hesaplanır. Bu hesaplamada, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”deki resmi birim fiyatları, yapının inşaat sınıfı ve özellikleri dikkate alınarak yapı maliyeti bulunur. Bu maliyetten, yapının yaşı ve durumu göz önünde bulundurularak bir “yıpranma payı (amortisman)” düşülür.  

3.2. Yargıtay Kararlarında Teknik Değerleme Konuları

Yargıtay, özellikle arazi değerlemelerinde kullanılan teknik unsurlara ilişkin olarak uygulamada birliği sağlamak amacıyla önemli içtihatlar geliştirmiştir. Bu içtihatlar, bilirkişi raporlarının denetiminde ve bedel uyuşmazlıklarının çözümünde bağlayıcı niteliktedir.

Kapitalizasyon Faiz Oranı

Bu oran, arazi değerlemesinde kullanılan net gelir metodunun en kritik ve sonucu en çok etkileyen bileşenidir. Oranın yüksek belirlenmesi arazi değerini düşürürken, düşük belirlenmesi ise değeri artırır. Bu nedenle, oranın keyfi olarak değil, bilimsel ve objektif verilere dayanarak belirlenmesi büyük önem taşır. Yargıtay, Türkiye’nin coğrafi ve ekonomik koşullarını dikkate alarak bu konuda bir içtihat birliği oluşturmuştur. Geçmişte bu oran %3 ile %15 arasında geniş bir yelpazede kabul edilirken , son yıllardaki kararlar daha spesifik oranları benimsemiştir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında sulu tarım arazileri için %5, kuru tarım arazileri için ise %6 oranı kabul görmekteydi. Ancak, bu konudaki en güncel ve emsal niteliğindeki karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06 Mart 2024 tarihli kararıdır. Bu kararla birlikte,  kuru tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların değerlemesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranının %5 olması gerektiği kesinleşmiştir. Bu karar, artık alt derece mahkemeleri ve bilirkişiler için bağlayıcı bir standart oluşturmaktadır.  

Objektif Değer Artırıcı Unsurlar

Bazen bir taşınmazın değeri, standart formüllerle hesaplanan değerden daha yüksek olabilir. Taşınmazın ana yola cepheli olması, imar planı sınırında yer alması, turistik bir bölgede bulunması veya gelişmekte olan bir sanayi alanına komşu olması gibi faktörler, piyasa değerini artıran ancak net gelir veya emsal karşılaştırma yöntemlerine doğrudan yansımayan unsurlardır. Yargıtay, bu tür özelliklerin “objektif değer artırıcı unsur” olarak kabul edilerek hesaplanan bedele belirli bir oranda eklenmesi gerektiğini kabul etmektedir. Bilirkişi raporlarında bu unsurun hiç dikkate alınmaması veya gerekçesiz olarak çok düşük bir oranda uygulanması, Yargıtay tarafından eksik inceleme sayılarak bir bozma nedeni olarak görülmektedir. 

Bölüm 4: Özel Kamulaştırma Usulleri ve Uygulamaları

2942 sayılı Kanun, genel kamulaştırma usulünün yanı sıra, bazı özel durumlar için farklılaştırılmış prosedürler de öngörmektedir. Bu usuller, kamulaştırmanın amacına ve aciliyetine göre şekillenir.

4.1. Acele Kamulaştırma (Kamulaştırma Kanunu m. 27)

Acele kamulaştırma, normal kamulaştırma sürecinin tamamlanmasının beklenemeyeceği, kamu yararı açısından ivedilik ve zorunluluk arz eden durumlarda başvurulan istisnai bir yoldur.  

Şartları

Bu usulün uygulanabilmesi için Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde sayılan üç durumdan birinin mevcut olması gerekir:

1. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacının ortaya çıkması.
2. Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen özel haller (büyük altyapı projeleri, enerji santralleri, otoyollar, kentsel dönüşüm projeleri vb.).
3. Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar.  

   Bu şartların varlığı, mülkiyet hakkına yapılan bu ciddi müdahalenin meşruiyet zeminini oluşturur ve dar yorumlanması gerekir.

Süreç

Acele kamulaştırma, normal süreçten farklı olarak, mülkiyetin devrinden önce idarenin taşınmaza fiilen el koymasına olanak tanır:

• Acele El Koyma Davası: İdare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak taşınmaza acele el konulmasını talep eder.
• Bedel Tespiti ve El Koyma Kararı: Mahkeme, en geç yedi gün içinde bilirkişiler marifetiyle bir “tahmini bedel” belirler. İdarenin bu bedeli malik adına bir banka hesabına yatırması üzerine, mahkeme taşınmaza idare lehine el konulmasına karar verir.   
• Nihai Sürecin Başlatılması: Bu el koyma kararı ile idare taşınmazı kullanmaya başlayabilir. Ancak bu bedel, nihai kamulaştırma bedeli değil, bir tür avans niteliğindedir. İdarenin, el koyma işleminden sonra makul bir süre içinde (Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu süre genellikle 6 aydır) normal kamulaştırma sürecini, yani “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası”nı açması zorunludur. Bu davada, taşınmazın nihai bedeli Bölüm 3’te anlatılan kriterlere göre belirlenir ve daha önce ödenen avans bedeli bu nihai bedelden mahsup edilir.  

Sonuçları

Malikin, bankaya yatırılan acele el koyma bedelini çekmesi, bu bedeli veya kamulaştırma işlemini kabul ettiği anlamına gelmez ve nihai bedel tespiti davasında daha yüksek bir bedel talep etme hakkını ortadan kaldırmaz.  

4.2. Kısmi Kamulaştırma (Kamulaştırma Kanunu m. 12)

Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın tamamının değil, yalnızca kamu projesi için gerekli olan bir bölümünün kamulaştırılmasıdır. Örneğin, bir tarlanın kenarından yol geçirilmesi durumunda sadece yol güzergahında kalan şeridin kamulaştırılması gibi.  

Değer Tespiti

Kısmi kamulaştırmada bedel tespiti iki aşamalı bir değerlendirmeyi gerektirir:

1. Kamulaştırılan Kısmın Değeri: Öncelikle, kamulaştırılan bölümün değeri, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki kriterlere göre belirlenir.
2. Geriye Kalan Kısımda Değer Değişimi: Kamulaştırma işlemi nedeniyle taşınmazın geriye kalan (kamulaştırılmayan) kısmının değerinde bir değişiklik olup olmadığı incelenir.
   • Değer Düşüklüğü: Eğer kamulaştırma nedeniyle arta kalan kısmın kullanışlılığı azalmışsa (örneğin, şekli bozulmuş, yola cephesi kalmamışsa) ve bu durum bir değer kaybına yol açıyorsa, bu değer düşüklüğü de hesaplanarak kamulaştırma bedeline eklenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir pilon yeri kamulaştırması nedeniyle arta kalan alanda somut bir yapılaşma kısıtlaması getirilmediği takdirde değer azalışı olmayacağına hükmetmiştir.  
   • Değer Artışı: Tersi durumda, yapılan kamu projesi (örneğin, taşınmazın önüne yeni bir yol yapılması) nedeniyle arta kalan kısımda bir değer artışı meydana gelmişse, bu değer artışı kamulaştırma bedelinden indirilebilir. Ancak kanun, maliki korumak amacıyla bu indirimin, toplam kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamayacağı yönünde bir üst sınır getirmiştir.  

4.3. Trampa Yoluyla Kamulaştırma (Kamulaştırma Kanunu m. 26)

Trampa, kamulaştırma bedelinin nakit olarak ödenmesi yerine, idarenin mülkiyetinde bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş başka bir taşınmaz mal ile takas edilmesi yoluyla yapılan bir kamulaştırma türüdür.  

Temel Şart

Bu usulün en temel ve vazgeçilmez şartı, taşınmaz malikinin bu yönteme açıkça rıza göstermesidir. İdare, maliki trampa yoluyla kamulaştırmaya zorlayamaz. Malik kabul ederse, kamulaştırma bedeli, idarenin teklif ettiği taşınmazın değeri ile karşılanır. Kanun, idarenin vereceği taşınmazın değerinin, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamayacağına dair bir sınırlama getirmiştir. Bu usul, özellikle nakit sıkıntısı çeken idareler ve taşınmazını paraya çevirmek yerine başka bir mülk edinmek isteyen malikler için pratik bir çözüm sunar.  

Bölüm 5: Kamulaştırmasız El Atma: Mülkiyet Hakkının Fiili İhlali ve Hukuki Çözüm Yolları

Kamulaştırmasız el atma, idarenin 2942 sayılı Kanun’da öngörülen hukuki prosedürlere uymaksızın, bir bedel ödemeden, özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiilen veya hukuken el koyarak mülkiyet hakkını ihlal etmesidir. Bu durum, Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarında hukuki dayanaktan yoksun, Anayasa’ya açıkça aykırı ve haksız fiil niteliğinde bir eylem olarak kabul edilmektedir.  

5.1. Kavramsal Çerçeve ve Hukuki Niteliği

Normal bir kamulaştırma işleminde idare, kanuna uygun hareket ederek mülkiyet hakkına meşru bir müdahalede bulunur. Kamulaştırmasız el atmada ise idarenin eylemi en başından itibaren hukuka aykırıdır. İdare, kanunun kendisine tanıdığı yetkileri kullanmak yerine, fiili bir durum yaratarak mülk sahibini mağdur etmektedir. Bu nedenle, kamulaştırmasız el atma bir “idari işlem” değil, idarenin “haksız fiili” olarak nitelendirilir ve bu durum, uyuşmazlığın çözümünde hangi yargı kolunun görevli olacağı konusunda önemli sonuçlar doğurur.

5.2. Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Ayrımı ve Yargı Yolu

Uygulamada kamulaştırmasız el atma iki farklı şekilde ortaya çıkmaktadır:

• Fiili El Atma (Physical Taking): İdarenin, özel mülkiyete konu taşınmaza fiziken girerek yol, okul, hastane, altyapı tesisi gibi kalıcı yapılar inşa etmesi, taşınmazın zilyetliğini ele geçirmesi veya üzerine kalıcı nitelikte malzeme dökerek kullanımını engellemesi gibi somut ve fiziki eylemlerle gerçekleşir.  
• Hukuki El Atma (Legal/Regulatory Taking): İdarenin taşınmaza fiziken bir müdahalesi olmamasına rağmen, imar planları gibi idari işlemlerle mülkiyet hakkının özünü boşaltmasıdır. Tipik örneği, bir taşınmazın uzun yıllar boyunca imar planında “park, yeşil alan, okul alanı, yol” gibi kamusal bir amaca tahsis edilmesi, bu nedenle üzerinde yapılaşmaya izin verilmemesi ve idarenin bu süre zarfında taşınmazı kamulaştırmayarak maliki belirsizlik içinde bırakmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, uzun yıllar (genellikle 5 yıl) programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesini kamulaştırmasız el atma olarak kabul etmektedir.  

Görevli Yargı Yolu Sorununun Çözümü

Geçmişte, fiili el atma davalarının adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi), hukuki el atma davalarının ise idari yargıda (İdare Mahkemesi) görülmesi gerektiği yönünde bir ayrım mevcuttu. Bu durum, uygulamada ciddi bir hukuki karmaşaya, yargı yolu uyuşmazlıklarına ve vatandaşların hak arama sürecinde yıllar süren gecikmelere neden oluyordu. Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun son yıllarda verdiği istikrarlı ve birleştirici içtihatları ile bu sorun kökten çözülmüştür. Yüksek Mahkeme, hukuki el atmanın da özü itibarıyla mülkiyet hakkına yönelik bir haksız müdahale olduğu ve bu tür uyuşmazlıkların çözüm yerinin adli yargı olması gerektiği sonucuna varmıştır. Güncel ve yerleşik Yargıtay içtihadına göre, artık  hem fiili el atma hem de hukuki el atma iddiasına dayalı kamulaştırmasız el atma davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (Adli Yargı). Bu, uygulamadaki en önemli güncel gelişmelerden biri olup, hukukçular ve mülk sahipleri için büyük bir hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik sağlamaktadır. 

5.3. Mülk Sahibinin Hakları ve Açabileceği Davalar

Taşınmazına kamulaştırmasız olarak el atılan mülk sahibi, idarenin bu haksız fiiline karşı çeşitli davalar açma hakkına sahiptir:

• El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası: Bu dava ile mülk sahibi, idarenin taşınmaz üzerindeki haksız müdahalesinin sonlandırılmasını ve taşınmazın kendisine iade edilerek eski haline getirilmesini talep eder. Ancak, el atma kalıcı bir kamu hizmetine (yol, hastane vb.) tahsis edilmişse ve eski hale getirme kamu yararına aykırı olacaksa, mahkemeler genellikle bu talebi reddederek uyuşmazlığı bedel üzerinden çözme yoluna gitmektedir.
• Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Bedel (Tazminat) Davası: Bu, uygulamada en sık başvurulan yoldur. Mülk sahibi, idarenin haksız müdahalesine razı olduğunu zımnen kabul ederek, el atılan taşınmazın mülkiyetinin idareye devredilmesi karşılığında, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin kendisine ödenmesini talep eder. Bu dava, fiili durumu hukuki duruma uygun hale getirerek mülkiyet hakkını bedele çevirmeyi amaçlar. Yargılama sırasında taşınmazın bedeli, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki değerleme kriterleri kıyasen uygulanarak bilirkişiler tarafından tespit edilir. Mülkiyet hakkına dayanan bu davada herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir.  
• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Mülk sahibi, bedel davasıyla birlikte veya ayrı bir dava olarak, idarenin taşınmazı haksız olarak işgal ettiği dönem için kira benzeri bir tazminat talep edebilir. Ecrimisil, idarenin haksız kullanımından doğan bir tazminattır ve talep edilebilmesi için idarenin kötü niyetli olması (yani, başkasına ait bir yeri izinsiz kullandığını bilmesi) ve bir zararın doğması gerekir. Ecrimisil alacakları, haksız fiil alacağı niteliğinde olduğu için, dava tarihinden geriye doğru
  5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kamulaştırmasız el atma durumunda, mülkiyetin idare adına tescil edildiği tarihe kadar ecrimisil talep edilebileceğine hükmetmiştir.   

Bölüm 6: Yüksek Mahkeme Kararları Işığında Kamulaştırma Hukukundaki Devrimsel Gelişmeler (2021-2024)

Son yıllarda, özellikle Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen kararlar, kamulaştırma hukukunda, bilhassa kamulaştırmasız el atma alanında, mülk sahibi lehine paradigmatik bir değişim yaratmıştır. Bu kararlar, idarenin hukuka aykırı eylemlerinin sonuçlarına daha hızlı ve adil bir şekilde katlanmasını sağlayarak Anayasa’nın 35. ve 46. maddelerinde güvence altına alınan mülkiyet hakkını fiilen güçlendirmiştir.

6.1. Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkını Güçlendiren İptal Kararları

Anayasa Mahkemesi, idarenin hukuka aykırı eylemlerinin sonuçlarını mülk sahibine yükleyen ve “gerçek karşılık” ilkesini zedeleyen kanun hükümlerini birbiri ardına iptal ederek, dengeyi mülk sahibi lehine yeniden kurmuştur. Yıllarca süren davalar sonunda kazanılan tazminatların, kararın kesinleşmesini beklerken ve düşük faizlerle ödenirken enflasyon karşısında erimesi, Anayasa’daki “gerçek karşılık” ilkesini fiilen anlamsız kılmaktaydı. AYM, bu fiili durumu ortadan kaldırmak için doğrudan kanun hükümlerini iptal etme yoluna gitmiştir.

Karar 1: Tazminatların “Kesinleşmeden İcraya Konulabilmesi”

Geçmişte, kamulaştırmasız el atma davalarında mahkemelerce hükmedilen tazminatların tahsili için, kararın istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek kesinleşmesi gerekiyordu. Bu durum, mülk sahiplerinin alacaklarına kavuşmasını yıllarca geciktiriyordu. Anayasa Mahkemesi, bu uygulamaya son veren tarihi bir karara imza atarak, kamulaştırmasız el atma davalarında verilen tazminat kararlarının icrası için kesinleşme şartını arayan kanun hükümlerini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir. Gerekçesinde, kamulaştırmasız el atmanın hukuka aykırı bir fiil olduğunu ve bu fiilin telafisinin bir an evvel sağlanması gerektiğini vurgulamıştır. Bu karar sayesinde, taşınmazına haksız el atılan mülk sahipleri, yerel mahkemeden lehlerine bir karar alır almaz, kararın kesinleşmesini beklemeden icra takibi başlatarak alacaklarını tahsil etme imkanına kavuşmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 23.08.2023 tarihli kararında bu AYM kararına atıfta bulunarak, kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat ilamlarının kesinleşmeden icra edilebileceğini teyit etmiştir.  

Karar 2: “Kanuni Faiz” Sınırlamasının Kaldırılması

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 9. fıkrası, bedel tespiti davasının dört ay içinde sonuçlandırılamaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren sadece “kanuni faiz” işletileceğini öngörüyordu. Özellikle yüksek enflasyonun yaşandığı dönemlerde, yasal faiz oranının enflasyonun çok altında kalması, kamulaştırma bedelinin reel değerini ciddi şekilde aşındırıyordu. Anayasa Mahkemesi, 2023 yılında verdiği bir kararla bu hükmü iptal etmiştir. Mahkeme, kanuni faizin bedeldeki değer kaybını karşılamaya yetmediğini ve bu durumun Anayasa’nın 46. maddesindeki “gerçek karşılık” ödeme ilkesini ihlal ettiğini belirtmiştir. Bu iptal kararı, mahkemelerin artık kamulaştırma bedellerine, paranın reel değerini koruyacak daha adil faiz oranları (örneğin, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz) uygulama yolunu açmıştır.   

Karar 3: Yargılama Giderlerinden Sorumluluğun Kaldırılması

Kamulaştırmasız el atma davalarında, davacı mülk sahibinin talep ettiğinden daha düşük bir tazminata hükmedilmesi halinde, davanın kısmen reddedilen kısmı için davacının, davalı idare lehine vekalet ücreti ve diğer yargılama giderlerinden sorumlu tutulması yaygın bir uygulamaydı. Anayasa Mahkemesi, 2023 yılı sonunda verdiği bir başka önemli kararla, bu uygulamaya dayanak olan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükmünü kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal etmiştir. AYM, mülk sahibini dava açmaya zorlayan tarafın, en başta hukuka aykırı eylemde bulunan idarenin kendisi olduğunu vurgulamıştır. Bu nedenle, idarenin haksız eylemi nedeniyle hakkını aramak zorunda kalan bir kişiye, davasını kısmen ispatlayamadığı için ek bir mali külfet yüklenmesinin mülkiyet hakkına orantısız bir müdahale olduğuna karar vermiştir. 

6.2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Uygulamayı Şekillendiren Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK) da son yıllarda verdiği kararlarla kamulaştırma hukukundaki birçok tartışmalı konuya son noktayı koyarak uygulamada birliği sağlamıştır:

• Görevli Mahkeme: YHGK, istikrarlı kararlarıyla, hukuki el atma davalarının da adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görüleceğini kesinleştirerek yıllardır süregelen yargı yolu karmaşasını sona erdirmiştir.  
• Bedel Tespiti: 06.03.2024 tarihli kararıyla, kuru tarım arazilerinin değerlemesinde kullanılacak kapitalizasyon faiz oranını %5 olarak belirleyerek, ülke genelinde bu tür taşınmazların değerlemesinde bir standart oluşturmuştur.  
• Munzam Zarar: YHGK, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi nedeniyle mülk sahibinin enflasyon karşısında uğradığı ek zararların (munzam zarar), somut ve geçerli delillerle (örneğin, o dönemdeki mevduat faiz oranları, döviz kuru artışları vb.) ispatlanması halinde, idareden talep edilebileceğine hükmetmiştir.  
• Vekalet Ücreti: YHGK, 14.05.2019 tarihli kararında, idarenin açtığı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, davanın niteliği gereği davacı konumundaki idare lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğine karar vererek, mülk sahiplerini ek bir mali yükten kurtarmıştır.  

Sonuç ve Stratejik Tavsiyeler

Kamulaştırma, kamu hizmetlerinin yürütülmesi için vazgeçilmez bir hukuki araçtır. Ancak bu aracın kullanımı, Anayasa ve Yüksek Mahkeme kararlarıyla sınırları net bir şekilde çizilmiş, mülkiyet hakkını azami düzeyde korumayı hedefleyen bir sürece tabidir. Özellikle 2021-2024 döneminde verilen Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları, idarenin keyfi veya usulsüz eylemlerine karşı mülk sahibinin konumunu önemli ölçüde güçlendirmiş, “gerçek karşılık” ilkesinin lafızda kalmayıp fiilen hayata geçirilmesi yönünde devrimsel adımlar atmıştır. Artık idareler, kamulaştırmasız el atma gibi hukuka aykırı yollara başvurduklarında, bunun mali ve hukuki sonuçlarına daha hızlı ve daha ağır bir şekilde katlanmak durumundadır.

Mülk Sahipleri İçin Pratik Öneriler

Kamulaştırma süreciyle karşı karşıya kalan mülk sahiplerinin haklarını korumak için dikkat etmesi gereken bazı stratejik adımlar bulunmaktadır:

• Tebligatları Saklayın: İdareden gelen her türlü tebligatı (pazarlığa davet, mahkeme celbi vb.) dikkatle okuyun ve yasal süreleri (örneğin, idari davada 30 günlük dava açma süresi) kaçırmamak için mutlaka saklayın.
• Uzlaşmaya Hazırlıklı Gidin: İdarenin pazarlık görüşmesi davetine katılmadan önce, bir gayrimenkul değerleme uzmanından veya avukatınız aracılığıyla taşınmazınızın güncel ve gerçek piyasa değeri hakkında bir ön çalışma yaptırın. Bu, pazarlık masasında elinizi güçlendirecektir.
• Acele Etmeyin: İdarenin teklif ettiği ilk bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz. Eğer teklif edilen bedelin, taşınmazınızın gerçek değerinin altında olduğunu düşünüyorsanız, uzlaşma tutanağını imzalamaktan kaçının. Unutmayın ki, bu tutanağı imzalamak, daha sonra bedelin artırılması için dava açma hakkınızı ortadan kaldırır. Değerin düşük olduğunu düşünüyorsanız, anlaşmazlık tutanağı düzenlenmesini sağlayarak konunun mahkemeye taşınması en doğru yoldur. 
• Hukuki Destek Alın: Kamulaştırma süreci, değerleme teknikleri, usul kuralları ve yasal süreler gibi birçok karmaşık ve teknik detayı içermektedir. Sürecin en başından itibaren kamulaştırma hukukunda uzman bir avukattan profesyonel destek almak, hak kayıplarını önlemek ve mülkünüzün gerçek karşılığını alabilmek için en etkili ve güvenli yoldur.

Hukuk Uygulayıcıları İçin Notlar

Kamulaştırma davalarında müvekkillerinin haklarını etkin bir şekilde savunmak isteyen hukukçular için güncel gelişmeler ışığında bazı noktalar öne çıkmaktadır:

• Güncel İçtihat Takibi: Anayasa Mahkemesi ve YHGK’nın özellikle faiz, yargılama giderleri, görevli mahkeme ve tazminatların icrası konularındaki son kararları, dava dilekçelerinin ve hukuki stratejilerin temelini oluşturmalıdır. Bu kararlar, müvekkil lehine önemli avantajlar sağlamaktadır.
• Bilirkişi Raporlarına İtiraz: Mahkemeye sunulan bilirkişi raporlarının, Yargıtay’ın belirlediği teknik kriterlere (özellikle emsal seçimi, kapitalizasyon faiz oranının %5 olarak uygulanması, objektif değer artırıcı unsurların dikkate alınması gibi) uygun olup olmadığını titizlikle denetleyin. Bu kriterlere aykırılık tespit ettiğinizde, Yargıtay kararlarına atıf yaparak gerekçeli ve somut itirazlarda bulunun.
• Kamulaştırmasız El Atma Stratejisi: Müvekkilinizin taşınmazına usulsüz el atıldığını tespit ettiğinizde, görevli mahkemenin artık hem fiili hem de hukuki el atmalar için Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu bilerek dava açın. Dava dilekçenizde, bedel talebinin yanı sıra, şartları oluşmuşsa geriye dönük 5 yıllık ecrimisil talebini de eklemeyi unutmayın. En önemlisi, AYM’nin son iptal kararları sayesinde, yerel mahkemede kazanılan tazminatın kesinleşmesini beklemeden icra takibine konu edilebileceği bilgisini müvekkilinizle paylaşarak süreci hızlandırın.