Kentsel Dönüşüm Ön Değerlendirme

İstanbul’da bakanlık tarafından ilan edilmiş toplamda 70 tane risk alanı var. 152 tane rezerv alan var. İstanbul’da toplamda 1 milyon 160 bin yapı var ve bu yapıların 800 bini 2000 yılından öncesinde inşa edilmiş. 6306 sayılı yasa 2012 yılında çıktı. Yani yaklaşık 11 yıllık zamanda 800.000 eski yapının sadece 84 bini dönüşüme uğradı. Dolayısıyla eski yapı stokumuz hâlâ çok fazla. Bakanlık tarafından yapılan 3.500 TL kira yardımıyla insanlar kirasını karşılayamıyor.

Kentsel Dönüşüm Kanunu Ne İçin Yapıldı?

“Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler için yapıldı ve buna ilişkin usul ve esasları düzenler.

Kentsel Dönüşüm Kanununda Yapılan Son Değişikler Yürürlüğe Girdi Mi?

“Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile bazı kanunlarda ve 375 sayılı kanun hükmünde kararnamede değişiklik yapılmasına dair kanun” 7471 sayılı kanun yürürlüğe girmiştir. Kanunun bazı hükümleri bir yıl sonra yürürlüğe girecektir. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=16849&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5

Kentsel Dönüşümde Yapılan Son Değişiklikler Neler Getirecek?

-Kentsel dönüşüm başkanlığı kuruldu ve kentsel dönüşümler buradan yönetilecektir.

– Kentsel dönüşüm kanunda rezerv alını tanımı değişmiştir. Rezerv alanın tanımı ve kapsamı genişletilerek “yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılmıştır. Rezerv alanı “ mevcut Kentsel ve Kırsal alanlar” olarak tanımlanmıştır. Bu durum üzerinde yerleşim mevcut olsa bile rezerv alan olarak ilan edilebilecektir.

-Gerçek veya özel hukuk kişilerince mülkiyetleri taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunabilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30 mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesaba gelir kaydedilmek üzere kentsel dönüşüm başkanlığına verilmesi gerekeceği düzenlenmiştir.

Arsa Payı Sahiplerinin Salt Çoğunluğu Yeterli Olacak Mı?

-Artık arsa payı sahiplerinin, 2/3 çoğunluğu değil, arsa payı sahiplerinin salt çoğunluğu yeterli sayılacaktır. Bu dikkatinizi çekerim yüzde 51 değil yüzde 50 artı birdir. Yani bin konutluk bir kentsel dönüşümde 501 konutun sözleşmeyi imzalaması yeterlidir. Tabii bu durum kalan %49 küsur için bir yerinden etmeye sebep olabilir veya pay satışıyla mülkünün elinden gitmesine neden olabilir. Bunların hepsi zaman içinde görülecek şeyler. 100 daireli bir apartmanda eskiden en az 67 kişinin kararı gerekiyordu. Şimdi 100 daireli bir apartmanda 51 kişinin bir araya gelmesiyle birlikte karar alabiliyorlar.

Afet Bölgesinde Açılacak İptal Davalarında Yapılan Bazı Değişiklikler Nelerdir?

-İdari yargılama Usulü Kanuna eklenen 11. Madde ile 06.02.2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde açılan iptal davalarında olmak üzere bazı değişiklikler yapıldı.

-İlk inceleme on gün içerisinde yapılır ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkartılır.

-Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gündür. Bir defaya mahsus 10 gün uzatılabilir. Savunma dilekçesinin verilmesi yahut savunma süresinin geçmesi ile dosya tekemmül etmiş sayılır.

-Dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içerinde keşif yapılır. Bilirkişi raporları 15 gün içince mahkemeye teslim edilir. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına raporun tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edilebilir.

-Duruşma yapılması tarafların istemine ve mahkeme kararına bağlıdır. Duruşma davetiyeleri duruşma günün den en az 15 gün önce taraflara tebliğ edilir.

-Davalar dosyanın tekemmülünden veya keşif bilirkişi incelemesi yada duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlamasından itibaren 15 gün içinde karara bağlanır.

-Verilen kararlarına karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenir ve tebliğ çıkartılır. İstinaf dilekçesine cevap verme süresi 15 gündür. İstinaf talebi 2 ay içerisinde karara bağlanır.

-Tam yargı davaları ile iptal davaları birlikte görülmez. Önceden birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılır. Dolayısıyla idarenin işleminden bir zarar da doğmuşsa normal usulden farklı olarak bunun tazminine ilişkin ayrı bir dava açmak gerekecektir.

-Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilen kararlara itiraz edilemez. Eskiden itiraz edilebiliyordu.

Riskli Yapıların Yıkılması İçin Kaç Gün Veriliyor?     

Yasada yapılan değişiklikle riskli yapıların yıkılması için mülk sahiplerine tek seferde eskiden 60+30 gün süre veriliyordu şimdi ek süre yok. 90 gün süre veriliyor.

Yardım Haricinde Yapım İçin Yardım Yapılacak mı?

Değişikliklerden sonra kanuna göre kira için yardım ibaresinden sonra yapım için yardım ibaresi getirilmiştir. Yapım için yapılacak yardım ve esaslarını cumhurbaşkanlığı belirleyecektir.

Riskli Yapıların Tespiti İçin Tebligatlar Nasıl Yapılacak? 

Tebligat riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak, maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıktan 15 gün süre ile ilan edilecektir. İlanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır. Ayrıca riskli binalar bakanlık internet sitesinde ilan edilecektir.

Böylece tebligattan kaynaklanan gecikmeler azaltılarak, dönüşüm sürecinin hızla sonuçlandırılması hedefleniyor.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Tarafından Ve İdarece Yapılabilecek Mi?

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti kentsel dönüşüm başkanlığı ve idarece resen yapılacaktır. Riskli yapı tespiti, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Belediyeler, il Özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. İlgili kişiler , bu kurum ve kuruluşlara başvurarak binaların riskli yapı olarak tespit edilmesini talep edebilir.

Riskli Yapının Tespitinin Engellenmesi Durumunda Polis Müdahale Edebiliyor Mu? 

Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda veya numune alınmasının izin verilmemesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvvetleri marifetiyle müdahale edilecek. Değişiklikten önce polis müdahale edemiyordu.

İmar Ve Parselasyon Planlarına İlişkin İtiraz Usulü Nasıl Oluyor?

İmar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilmiştir. Onaylanan imar ve parselasyon planları çevre şehircilik iklim değişikliği il müdürlüğü tarafından 15 gün süreyle ilan edilir. Planlara itiraz ilan süresi içinde çevre şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır. İtirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilir.

Kentsel Dönüşüm Yapı Ve İskan Ruhsatı Nasıl Oluyor?  

Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi şartıyla müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecektir. İmar süreci hızlanacaktır.

İnşaat Maliyetleri Kimden Nasıl Alınacaktır?

Riskli yapı tespiti, tahliye, yıktırma, yapım gibi masraflar hisseler oranında mülk sahiplerinden alınacaktır. Borçlanma bedelinin tamamının ödenmesinde önce taşınmazın tapu devri yapılmayacaktır.

Kişi Borcunu Ödeyebilecek Durumda Değil İse; Ne Olacak?  

Kişi borcunu ödeyebilecek bir durumda değil ise; yapının tapudaki hak sahibi ile kentsel dönüşün başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilecektir. Hak sahibinin ikamet edebileceği başka bir konut yok ise; bağımsız bölüm üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise eşine oturma hakkı tanınacaktır. Mali durumları düzelen hak sahipleri bedelini ödeyerek devletin hissesini satın alabilecekler. Hak sahibi vefat ettiğinde murisler de isterlerse devletin hissesini satın alabilecek. Murisler devletin hissesini satın almak istemezlerse evin satışından murisler kendi hisselerine düşen payı alacaklar.

Yarısı Bizden Kampanyası Neler Getiriyor?

İstanbul genelinde yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları için toplamda 128 milyar lira kaynak kullanıldığını belirten Cumhurbaşkanı Erdoğan, “Yarısı Bizden kampanyasıyla toplamda 350 bin konutun dönüşümünü gerçekleştirmeyi hedefliyoruz. Kampanyamız kapsamında her bağımsız bölüm için toplamda 1,5 milyon liralık destek vereceğiz. Bunun 100 bin lirası kira desteği olmak üzere, 800 yüz bin lirası hibe, 700 bin lirası çok uygun şartlarda kredi şeklinde verilecektir” dedi.

Kredilerin ödenmesi evler tamamlandıktan sonra başlayacak ve ilk yılı faizsiz olarak tahsil edilecektir.”

Erdoğan, 6 milyon konutun risk altında olduğunu 2 milyonun acilen dönüştürülmesi gerektiğini belirtti.

Cumhurbaşkanı Erdoğan, 5 yılda 600 bini acil, 1,5 milyon konutun dönüştürülmesinin hedeflendiğini, Yarısı Bizden kampanyasına 1 milyon 233 bin başvuru yapıldığını, bu kapsamda 350 bin konut yapımının hedeflendiğini, rezerv alanlara 400 bin konut yapılacağını, İstanbul genelinde 100 bin sosyal konut yapmayı planladıklarını açıkladı.

Kampanyaya başvurup yüzde 100 anlaşan 71 bini aştı, yüzde 50 üzeri anlaşma 158 bine ulaşmıştır.

Yarısı Bizden Kampanyası İle İlgili Şahsi Görüşünüz Nedir?

31 milyon konut, 5 milyon ticari alan olmak üzere 36 milyon bağımsız alan var. 6 milyonu risk altında, 2 milyonu acilen dönüşmeli. Fakat konuşulan rakam 350 bindir. Bunun için seferberlik ilan edilmelidir. Aksi takdirde bu hızla kentsel dönüşüm mümkün değildir. En iyi ihtimalle bir binanın yapımının 1 yıl gibi bir sürede bitirilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün açıklandığı yıl metrekare maliyetleri 15.000 TL civarındaydı. Şimdi ise metrekare birim maliyetleri 25.000 TL civarındadır. Bu nedenle şimdilik aradaki 10.000 TL fark vatandaşın sırtına binecektir. Ayrıca; bu inşaat maliyeti inşaata başlayana kadar artacaktır. Bunun haricinde 700 bin TL kamu bankalarından kredi kullandırılması gündemdedir. Düşük faizle özel bankalar bu enflasyonda kredi veremeyeceği için bu kaynak kamu bankalarından karşılanacaktır. Bunun sonucunda enflasyonun altında bir faiz isteneceğinden ötürü kamu zararı ortaya çıkacaktır. Bu zarar kamu kaynakları ile ödenecektir. Muhtemelen kendi yandaşlarının evlerini yenilecek ve onlara kaynak aktarımını sağlayacaktır. Akp’li belediyeler muhtemelen öncelikli olacaktır. Bağcılar gibi Akp’nin belediye başkanlıklarının seçildiği yerlere; Arnavutköy, Bağcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bayrampaşa, Beykoz, Beyoğlu, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Eyüpsultan, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kağıthane, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu öncelik verecektir.

–Kral iyiyse kanuna gerek yoktur, kral kötüyse kanunun yapacağı bir şey yoktur. (Çin Atasözü)