Kira Hukuku
Kira hukuku; kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasını, kiralananın teslimini ve kullanımını, kira bedelini, kira artışlarını, tarafların hak ve borçlarını ve kira ilişkisinin sona ermesini düzenler.
Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nda özel hükümlere tabidir.
Tarafların sözleşmeye hüküm koymuş olması, kanunun emredici hükümlerinin bertaraf edilebileceği anlamına gelmez.
Özellikle tahliye, kira artışı, güvence bedeli ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesi konularında sözleşmenin yanında Türk Borçlar Kanunu hükümleri esas alınmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Hazırlanması
Kira sözleşmesinde yalnızca aylık kira bedelinin ve taşınmazın adresinin bulunması yeterli değildir.
Kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin başlangıç tarihi, kira süresi, ödeme tarihi, artış sistemi, güvence bedeli, aidat ve yan giderler, demirbaşlar, tadilat yetkisi, alt kira, kira ilişkisinin devri ve bildirim adresleri açık biçimde düzenlenmelidir.
Ticari işyeri kiralarında ruhsat, tabela, faaliyet konusu, ortak giderler, tadilat ihtiyacı, teslim koşulları ve kiralananda yapılacak yatırımlar ayrıca önem taşır.
Kira Artış Oranı
Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin artış anlaşması, önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir.
Eylül 2026 itibarıyla konut kiraları için genel bir yüzde 25 artış sınırı bulunmamaktadır.
Dolayısıyla kira artışında güncel Türk Borçlar Kanunu sistemi esas alınmalıdır.
Kira Tespit Davası
Tarafların yeni dönem kira bedelinde anlaşamamaları hâlinde kanundaki koşullarla kira bedelinin tespiti talep edilebilir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim yeni kira bedelini belirlerken TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
Beş yıllık sürenin dolmuş olması, kiraya verenin emsal olarak ileri sürdüğü herhangi bir bedelin doğrudan yeni kira olarak kabul edileceği anlamına gelmez.
Emsal taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı, konumu, metrekaresi, bina yaşı, kullanım niteliği ve başka özellikleri değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davasının Hangi Dönemden Sonuç Doğuracağı
Kira bedelinin tespiti davasının açıldığı tarih ile yeni kira döneminin başlangıcı birbirinden bağımsız değildir.
Yeni kira döneminden belirli süre önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması, mahkemenin belirlediği bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkileyebilir.
Sözleşmede kira bedelinin yeni dönemde artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde de Türk Borçlar Kanunu’nun özel düzenlemesi uygulanır.
Bu nedenle kira tespit dosyalarında sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihi ile ihtarın hangi tarihte gönderildiği mutlaka birlikte incelenmelidir.
Kira Uyarlama Davası
Kira tespit davası ile sözleşmenin uyarlanması aynı hukuki kurum değildir.
Sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü ve öngörülemeyen gelişmeler taraflardan birinin edimini sözleşmenin başlangıcındaki dengeye göre aşırı derecede ağırlaştırmışsa, Türk Borçlar Kanunu m.138 kapsamında uyarlama talebi değerlendirilebilir.
Enflasyon, kur değişimi veya maliyet artışı tek başına her uyuşmazlıkta uyarlama sonucunu doğurmaz.
Somut sözleşme, sözleşmenin süresi, tarafların öngörüleri ve ekonomik dengenin ne ölçüde bozulduğu birlikte değerlendirilmelidir.
Yabancı Para Üzerinden Kira
Yabancı para cinsinden veya yabancı paraya endeksli kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu yanında Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatındaki güncel yasak ve istisnaların da kontrol edilmesi gerekir.
Tarafların hukuki sıfatı, taşınmazın türü ve kira ilişkisinin niteliği uygulanacak sonucu değiştirebilir.
Güvence Bedeli – Depozito
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınabilecek güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvencenin para veya kıymetli evrak olarak verilmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu güvence bedelinin bankada saklanmasına ilişkin özel sistem öngörmektedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinde depozitonun iadesi değerlendirilirken kiralananın teslim durumu, kiracının borçları ve kiralananda meydana geldiği ileri sürülen zararlar ayrıca incelenmelidir.
Kiralanandaki Ayıplar
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira ilişkisi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıbın önemine göre kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinin indirilmesini veya kanunun şartları oluşmuşsa başka haklarını kullanabilir.
Her fiziksel sorun aynı ağırlıkta hukuki ayıp oluşturmaz.
Ayıbın kullanım üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi kiraya veren bakımından alacak ve tahliye yollarını gündeme getirebilir.
Kira alacağı için icra takibi yapılabilir.
Konut ve çatılı işyerlerinde temerrüt nedeniyle kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için kiracıya Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü ödeme süresinin verilmesi gerekir.
Ödeme tarihleri ve ihtarın içeriği tahliye bakımından önemlidir.
İcra Yoluyla Kira Alacağı ve Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen kira alacağı ve tahliyeye yönelik özel ilamsız takip yolu kullanılabilir.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi, kira sözleşmesini veya imzayı inkâr etmesi ve borcun ödenip ödenmediği izlenecek hukuki yolu değiştirir.
İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri, kira ilişkisinden doğan genel dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin istisnasıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda sayılan diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde şartları varsa tahliye davası açabilir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Yalnızca kiracıyı çıkarmak veya yeni kiracıdan daha yüksek kira almak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç hukuken yeterli değildir.
İhtiyacın mahiyeti, mevcut taşınmazlar ve tarafların somut koşulları değerlendirilir.
Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ihtiyacının bulunması hâlinde özel tahliye hakkını kullanabilir.
Yeni malik, mülkiyeti edinmesinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilir.
Kanunun tanıdığı diğer dava yolu da somut kira dönemine göre ayrıca değerlendirilebilir.
Taşınmazın satılmış olması tek başına kiracının tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.
Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt edebilir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinde kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı şekil ve tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması önem taşır.
Kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır.
Taahhüdün boş imzalı olarak verildiği, sonradan doldurulduğu veya iradenin sakatlandığı yönündeki iddialar somut delillere göre değerlendirilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı yazılı ihtara neden olmuşsa kanunun öngördüğü koşullarla tahliye davası açılabilir.
İhtarların aynı kira yılına ilişkin olup olmadığı, ödeme tarihleri ve ihtarların haklılığı ayrı ayrı incelenmelidir.
Yalnızca iki adet ihtar belgesinin bulunması tahliye için tek başına yeterli değildir.
Kiracının veya Eşinin Başka Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu bulunduğu ve kiraya veren sözleşme kurulurken bundan haberdar olmadığı takdirde, kanunun aradığı diğer koşullarla tahliye gündeme gelebilir.
Bu tahliye sebebi otomatik uygulanmaz; konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı ve kiraya verenin önceki bilgisi ayrıca incelenmelidir.
On Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin başlangıçta kararlaştırılan süresinin bitmesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.
Kiracı gerekli bildirimi yapmadıkça sözleşme birer yıllık dönemlerle uzar.
On yıllık uzama süresi tamamlandığında kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak şartıyla herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu sürenin hesabında ilk sözleşme süresi ile uzama yıllarının birbirine karıştırılmaması gerekir.
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.
Alt kira ile kira sözleşmesinin üçüncü kişiye devri birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.
İşyeri kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin rıza vermekten kaçınmasına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.
Kiralananın Satılması
Kiralananın mülkiyetinin üçüncü kişiye devredilmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni malikin kanundan kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı saklıdır.
Bu nedenle kiracı açısından satış ilanının yapılması veya tapunun el değiştirmesi tek başına tahliye yükümlülüğü doğurmaz.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davaları, kira uyarlama talepleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira alacakları ve kira ilişkisinden doğan diğer davalarda arabuluculuk şartı dava açılmadan önce kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk yalnızca usulî bir aşama olarak görülmemelidir. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde yeni kira bedeli, tahliye tarihi, borçlar ve depozito aynı anlaşmada çözülebilir.
Kira Hukuku Kapsamındaki Çalışmalar
Mutluer Hukuk Bürosu; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira tespit davaları, kira uyarlama talepleri, kira alacakları, kiracının temerrüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi, depozito, alt kira, kira ilişkisinin devri ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerinde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.
Son güncelleme: 6 Eylül 2026
