Kat Mülkiyeti Hukuku
Kat mülkiyeti hukuku; apartman, site ve toplu yapılarda bağımsız bölümler, ortak alanlar, arsa payları, ortak giderler, yönetim planları, kat malikleri kurulları ve yöneticiler arasındaki hukuki ilişkileri düzenler.
Kat Mülkiyeti Kanunu yalnızca aidat tahsilini düzenleyen bir kanun değildir.
Bağımsız bölüm malikinin kendi taşınmazını nasıl kullanabileceği, ortak alanlara hangi ölçüde müdahale edebileceği, hangi giderlere katılacağı, yönetim planının nasıl değiştirileceği ve kurul kararlarının nasıl alınacağı Kanunun kapsamındadır.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Kat irtifakı ise yapılacak veya yapılmakta olan yapının ileride bağımsız bölüm hâline gelecek bölümlerine ilişkin irtifak hakkıdır.
Bir taşınmazın kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olması aynı hukuki durumu ifade etmez.
Taşınmaz satın alınırken yapı kullanma izin belgesi, mimari proje ve tapudaki mevcut statü birlikte değerlendirilmelidir.
Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Ortak Yer
Bağımsız bölüm, yapının tek başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyet hakkına konu bölümüdür.
Depo, kömürlük veya belirli başka yerler bağımsız bölümün eklentisi olarak tescil edilmiş olabilir.
Temel, taşıyıcı sistem, merdiven, çatı, ortak tesisat ve Kanunun ya da projenin ortak yer kabul ettiği alanlar bütün kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir.
Bir ortak alanın yıllarca yalnızca bir kişi tarafından kullanılması o alanı kendiliğinden kişinin özel mülkiyetine dönüştürmez.
Arsa Payı
Her bağımsız bölüm anataşınmazdaki belirli bir arsa payına bağlıdır.
Arsa payı aidat hesabının ötesinde önemli hukuki sonuçlar doğurur.
Binanın yıkılması, yeniden yapılması, kentsel dönüşüm ve arsanın ekonomik değerinin paylaşılması hâllerinde arsa payları doğrudan önem kazanır.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız belirlendiği iddiası kanundaki şartlarla düzeltme talebine konu olabilir.
Kat Maliklerinin Hak ve Borçları
Kat maliki kendi bağımsız bölümünü kullanırken diğer maliklerin haklarına, ana yapının bütünlüğüne ve yönetim planına uymak zorundadır.
Bağımsız bölümde yapılacak faaliyet, tadilat veya kullanım biçimi ortak yapıya veya diğer maliklere zarar vermemelidir.
Kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli şekilde yararlanan diğer kişiler de Kanunun belirli yükümlülüklerinden etkilenir.
Ortak Yerlerde Değişiklik
Kat maliklerinden biri ortak yerde tek başına dilediği değişikliği yapamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 kapsamındaki belirli inşaat, onarım ve tesis işlemlerinde kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.
Yapının güçlendirilmesinin teknik olarak zorunlu olduğu hâllerde Kanunun özel hükümleri uygulanabilir.
Yapılacak işin bakım ve onarım mı, faydalı yenilik mi yoksa ortak yer üzerinde esaslı değişiklik mi olduğu doğru belirlenmelidir.
Kentsel Dönüşümdeki Salt Çoğunluk Kat Mülkiyetine Genellenemez
6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılan hisseleri oranında salt çoğunluk ile Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki karar nisapları birbirinden farklıdır.
Kentsel dönüşümde toplam payların yarısından fazlasıyla alınabilecek bir karar, sıradan apartman veya site yönetiminde aynı çoğunlukla alınamayabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kararın niteliğine göre sayı ve arsa payı çoğunluğu, beşte dört, üçte iki veya oybirliği gibi farklı nisaplar bulunmaktadır.
Bu nedenle “artık apartmanlarda her karar %50+1 ile alınır” yaklaşımı doğru değildir.
Ortak Giderler ve Aidat
Kat malikleri ortak giderlere Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve yönetim planındaki geçerli düzenlemeler çerçevesinde katılır.
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak tesislerin işletme, bakım ve onarım giderlerinin paylaşımı aynı olmayabilir.
Bir kat malikinin “asansörü kullanmıyorum”, “havuzdan faydalanmıyorum” veya “zemin katta oturuyorum” demesi kanunen katılması gereken gideri tek başına ortadan kaldırmaz.
Aidat Borcunun Tahsili
Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı icra takibi veya dava yoluna başvurulabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu gecikmiş ortak giderler için özel gecikme tazminatı düzenlemektedir.
Aidatın dayanağını oluşturan işletme projesi, kat malikleri kurulu kararı ve paylaşım yönteminin kanuna uygun olması tahsil sürecinde önemlidir.
Kiracının Ortak Gider Sorumluluğu
Kiracı veya bağımsız bölümden başka bir hakka dayanarak devamlı yararlanan kişi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun belirlediği kapsam içinde bazı ortak giderlerden kat malikiyle birlikte sorumlu olabilir.
Kiracının sorumluluğu kira miktarı ve Kanunun getirdiği diğer sınırlar çerçevesinde değerlendirilir.
Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşme, apartman veya site yönetiminin kanundan doğan haklarını her durumda ortadan kaldırmaz.
Kat Malikleri Kurulu
Anataşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir.
Kurul yöneticiyi seçer, işletme projesini değerlendirir ve ortak taşınmazın yönetimiyle ilgili kanunun kendisine bıraktığı kararları alır.
Kat malikleri kurulunun yetkisi sınırsız değildir.
Kanunun emredici hükümlerine veya yönetim planının geçerli hükümlerine aykırı kararlar yargı denetimine konu olabilir.
Toplantı ve Karar Nisapları
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve karar alması Kanundaki usule uygun olmalıdır.
Hangi çoğunluğun gerektiği alınacak kararın hukuki niteliğine göre değişir.
Bir kararda yalnızca toplantıya katılan malik sayısına bakmak doğru olmayabilir.
Arsa payları, oy hakkı, vekâleten temsil ve kanunun özel karar nisapları birlikte değerlendirilmelidir.
Yönetim Planı
Yönetim planı anataşınmazın nasıl yönetileceğini ve kullanılacağını düzenleyen temel belgedir.
Yönetim planı bütün kat maliklerini ve bağımsız bölümü daha sonra satın alan kişileri bağlar.
Bu nedenle özellikle site veya ticari kompleks içindeki bir bağımsız bölüm satın alınırken yönetim planının da incelenmesi yararlı olabilir.
Tek Anataşınmazda Yönetim Planının Değiştirilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 kapsamındaki klasik anataşınmaz yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Toplu yapılar için uygulanan farklı çoğunluk sistemi bu kuralı ortadan kaldırmaz.
Toplu Yapılarda Yönetim Planı
Birden fazla parsel, blok ve ortak tesis içeren toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel yönetim sistemi uygulanabilir.
Güncel Kanuna göre toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu yeterlidir.
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesinde de Kanundaki üçte iki sistemi uygulanır.
Yönetim planında bu hükümlere aykırı hükümler bulunması hâlinde kanuni düzenleme esas alınır.
Yönetici Atanması
Anataşınmaz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa yönetici atanması zorunludur.
Yönetici maliklerden biri olabileceği gibi dışarıdan da seçilebilir.
Yönetici seçiminde Kanunun aradığı sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınmalıdır.
Kat malikleri yönetici seçemezse şartları bulunan malik mahkemeden yönetici atanmasını talep edebilir.
Yöneticinin Görev ve Sorumluluğu
Yönetici kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak, ortak giderleri toplamak, anataşınmazın korunması ve bakımına ilişkin işlemleri yürütmek ve Kanunun kendisine verdiği diğer görevleri yerine getirmekle yükümlüdür.
Yöneticinin şirket hesabı, gider belgeleri ve kararları arasında izlenebilir kayıt sistemi bulunması gerekir.
Yönetici kendisine verilen yetkileri kişisel menfaati için kullanamaz.
İşletme Projesi
İşletme projesi anataşınmazın yıllık gelir ve gider düzeninin temel belgesidir.
Güncel sisteme göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi bulunmuyorsa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.
Geçici işletme projesinin kat maliklerine bildirilmesi ve en geç üç ay içinde genel kurul tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilmesine yönelik karar alınması gerekir.
Geçici İşletme Projesindeki Artış Sınırı
Yürürlükte bir işletme projesi varsa yeni geçici işletme projesi için öngörülecek bedel, yürürlükteki işletme projesi tutarının bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılması suretiyle belirlenemez.
Bu sınır geçici işletme projesine ilişkindir.
Genel kurulun hukuka uygun biçimde yeni işletme projesi hakkında karar verme yetkisi ayrıca değerlendirilir.
İşletme Projesinin İçeriği
İşletme projesinde anataşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikinin giderlere katılma payı ve toplanacak avans tutarı yer almalıdır.
İşletme projesinin yalnızca “aylık aidat şu kadardır” şeklinde bir rakamdan ibaret bırakılmaması gerekir.
Gider kalemlerinin ve paylaşım yönteminin açık olması yönetimin denetlenebilirliğini artırır.
Kurul Kararlarının İptali
Kat malikleri kurulu kararının kanuna veya yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülüyorsa şartları varsa sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Toplantıya katılıp karşı oy kullanan maliklerle toplantıya katılmayan maliklerin dava süreleri farklı şekilde değerlendirilebilir.
Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde süre bakımından farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Bu nedenle kurul kararına karşı başvuruda yalnızca kararın içeriğine değil, karar tarihine ve malikin toplantıdaki durumuna da bakılmalıdır.
Hâkimin Müdahalesi
Kat maliklerinden birinin veya yöneticinin Kanundan doğan yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde zarar gören malik, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre belirli davranışın yapılması, durdurulması veya ortak alanın eski hâle getirilmesi gibi talepler gündeme gelebilir.
Ortak Alana İzinsiz Müdahale
Cephe, çatı, bahçe, taşıyıcı sistem, merdiven, ortak tesisat ve diğer ortak yerler tek bir malikin istediği şekilde değişiklik yapabileceği alanlar değildir.
İzinsiz müdahalenin kaldırılması ve alanın eski hâle getirilmesi talep edilebilir.
Yapılan işlemin niteliğine göre imar mevzuatının ayrıca uygulanması da mümkündür.
Balkon, Tente, Pergola ve Klima
Balkon kapatma, pergola, tente, klima dış ünitesi veya dış cepheye yönelik başka değişikliklerde tek tip hukuki cevap bulunmaz.
Mimari proje, yönetim planı, yapılan işin ortak alana etkisi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gerekli olan çoğunluk birlikte değerlendirilmelidir.
Bir sitede yıllardır benzer uygulamaların bulunması yeni yapılan her müdahaleyi kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.
Çatı ve Teras
Çatı veya terasın fiilen yalnızca son kat maliki tarafından kullanılması onun özel mülkiyetinde olduğu anlamına gelmez.
Tapu kaydı, mimari proje ve yönetim planı üzerinden alanın ortak yer, eklenti veya bağımsız bölüm kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir.
Otopark Kullanımı
Otopark alanının hukuki durumu mimari proje ve yönetim planı üzerinden değerlendirilmelidir.
Ortak yer niteliğindeki otoparkın yıllarca aynı malik tarafından kullanılmış olması tek başına özel mülkiyet hakkı yaratmaz.
Site içindeki numaralandırılmış park yerleri bakımından da tahsis sisteminin hukuki dayanağı incelenmelidir.
Gürültü ve Diğer Rahatsızlıklar
Bağımsız bölüm maliki veya kiracı taşınmazını kullanırken komşuların haklarını olağan ölçünün üzerinde ihlal edemez.
Aşırı gürültü, koku, titreşim veya diğer rahatsızlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu yanında komşuluk hukuku ve idari mevzuat kapsamında da sonuç doğurabilir.
Bağımsız Bölümün Devri Mecburiyeti
Bir kat malikinin borç ve yükümlülüklerini diğer kat malikleri bakımından çekilmez hâle gelecek derecede ağır biçimde ihlal etmesi hâlinde Kat Mülkiyeti Kanunu son derece ağır bir hukuk yolu öngörmektedir.
Kanundaki şartların gerçekleşmesi durumunda bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devri talep edilebilir.
Bu yol sıradan aidat veya komşuluk uyuşmazlığında otomatik olarak başvurulabilecek yaptırım değildir.
Kanunun aradığı ağır koşulların bulunması gerekir.
Profesyonel Site Yönetimi
Profesyonel yönetim şirketiyle sözleşme yapılması, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yönetim organlarını ve yöneticinin hukuki sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Profesyonel yönetim sözleşmesinde şirketin hangi giderleri yapabileceği, banka hesabı kullanımı, ihale veya satın alma yetkisi, personel işlemleri, raporlama, hesap verme ve sözleşmenin sona ermesi ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Yönetimin Denetlenmesi
Yönetici tarafından toplanan aidatlar ve yapılan harcamalar belgelendirilebilir olmalıdır.
Banka hesapları, faturalar, tedarikçi sözleşmeleri ve yapılan harcamaların kurul kararlarıyla uyumu denetlenebilir.
Kat malikleri yalnızca yıl sonundaki toplam kasa bakiyesini değil, yönetimin hesap ve işlemlerini Kanunun verdiği sınırlar içinde inceleyebilir.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Aidat, ortak alan kullanımı, yönetim, kat malikleri kurulu kararları ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanan diğer uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk şartı kontrol edilmelidir.
Görevli Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Ancak taşınmazla bağlantılı her uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanmaz.
Tapu iptali ve tescil, mülkiyet veya farklı sözleşme ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme gerçek talebin hukuki niteliğine göre belirlenmelidir.
Kat Mülkiyeti Hukuku Kapsamındaki Çalışmalar
Mutluer Hukuk Bürosu; kat malikleri kurulu kararları, yönetim planlarının hazırlanması ve incelenmesi, site ve apartman yönetimleri, yöneticilerin görev ve sorumlulukları, aidat ve ortak gider alacakları, işletme projeleri, ortak yerlerin kullanımı, izinsiz tadilatlar, arsa payı uyuşmazlıkları, toplu yapı yönetimleri, kurul kararlarının iptali, hâkimin müdahalesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.
Son güncelleme: 6 Eylül 2026
Mutluer Hukuk Bürosu
Avukat Arabulucu Enver Alper Mutluer
Şişli – İstanbul
