Kiracıyı çıkarmak çoğu ev sahibi için en zor süreçlerden biri haline geldi. Özellikle kira ödemeyen ya da evi boşaltmayan kiracılar, ciddi mağduriyet oluşturabiliyor.
Ama önemli bir gerçek var:
Kiracı tahliyesi belirli hukuki yollarla mümkündür.
Yanlış bir adım atarsanız süreç uzar, hatta tamamen aleyhinize dönebilir.
Bu yüzden Şişli, Kağıthane, Beşiktaş, Sarıyer ve Arnavutköy bölgelerinde kiracı tahliye avukatı desteği almak, süreci hızlandıran en önemli faktördür.
- Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? Bir kiracının tahliyesi ev sahibinin kendi inisiyatifiyle veya keyfi uygulamalarıyla gerçekleştirilemez; tahliye işlemi için muhakkak hukuki bir sürecin işletilmesi gerekmektedir. Somut olayın özelliklerine göre başvurulabilecek başlıca hukuki yollar şunlardır:
- Tahliye davası açmak
- İcra yoluyla tahliye talep etmek
- Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanmak
- Haklı ihtar sürecini işletmek Bu yöntemlerden hangisinin seçileceği ise tamamen mevcut hukuki duruma ve sözleşme ilişkisinin niteliğine bağlıdır.
- Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kira bedelinin ifa edilmemesi en kritik hukuki senaryolardan biridir. Eğer kiracı kirasını ödemiyorsa:
- Öncelikle usulüne uygun ve yasal süreleri içeren bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
- Verilen süre içerisinde ödeme yapılmazsa icra süreci başlatılarak tahliye talep edilebilir. Ancak unutulmamalıdır ki, bu aşamalarda (örneğin ihtar süresi veya muhtevasında) yapılacak en küçük bir hukuki hata dahi yargılama sürecinin aylarca uzamasına sebebiyet verebilir.
- Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Hukuk sistemimizde süreler, mahkemelerin iş yükü ve davanın niteliğine göre değişmekle birlikte genel olarak bir tahliye davası 6 ay ile 1 yıl arasında sürmektedir. Hukuki sürecin doğru bir strateji ile yönetilmesi halinde daha kısa sürede sonuç alınabilmesi mümkün iken; hukuki temelden yoksun veya yanlış açılan davalar 1 ila 2 yıl gibi uzun sürelere yayılabilmektedir.
- Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi? Tahliye taahhütnamesi hukuki geçerlilik şartlarını taşıyacak şekilde doğru olarak alınmışsa, tahliye için çok güçlü bir dayanaktır. Ancak belgenin hukuken geçerli sayılabilmesi için birtakım şartlar mevcuttur:
- Belgedeki taahhüt ve tanzim tarihlerinin doğru olması gereklidir.
- Kiracının serbest iradesiyle ve baskı altında kalmadan imzalamış olması şarttır.
- Yasanın aradığı usul kurallarına uygun düzenlenmiş olmalıdır. Bu unsurlardaki en ufak bir sakatlık, belgenin hukuken geçersiz sayılmasına neden olabilir.
- İhtarname Göndermek Zorunlu mu? Başvurulacak hukuki nedene göre değişmekle beraber bazı durumlarda ihtarname gönderilmesi yasal bir zorunluluktur. Özellikle:
- Kira bedelinin ödenmemesi durumunda
- Kira sözleşmesinin ihlal edildiği hallerde ihtarname göndermek sürecin temelini oluşturur. İçeriği yanlış hazırlanan bir ihtarname, açılacak davanın esastan reddine ve dolayısıyla davanın kaderinin doğrudan etkilenmesine yol açabilir.
- Kiracı Tahliye Şartları Nelerdir? Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı da yasal koruma altındadır ve şartlar oluşmadan keyfi olarak her kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kanunda tahdidi (sınırlı) olarak sayılan geçerli tahliye sebepleri şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı
- Ev sahibinin (veya kanunda sayılan yakınlarının) konut/işyeri ihtiyacı
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı şekilde tadilatı
- Kiracının sözleşme ihlali yapması Bu şartlardan en az birinin ispatlanamaması durumunda açılan tahliye davası mahkemece reddedilebilir.
- İcra Yoluyla Tahliye Süreci Nasıl İşler? Genellikle daha hızlı hukuki sonuç elde etmek isteyen mülk sahipleri tarafından tercih edilen bir yöntemdir. Süreç şu şekilde ilerler:
- Yetkili İcra Müdürlüğünde ilamsız icra takibi başlatılır.
- Kiracıya yasal ihtarları barındıran bir ödeme emri tebliğ edilir.
- Verilen yasal sürede kira borcu ödenmezse, icra mahkemesinden tahliye talep edilir. Yine de bu hususta prosedürel hataların çok sık yapıldığı unutulmamalıdır.
- Ev Sahiplerinin Tahliye Sürecindeki En Büyük Hataları Nelerdir?
Vatandaşlarımızın hak arama hürriyetini kullanırken düştüğü ve kendilerini haklıyken haksız, hatta bazen sanık durumuna düşürebilen en büyük hatalar şunlardır:
- Kiracıyı yasal yollar haricinde zorla çıkarmaya çalışmak
- Hukuka aykırı bir fiil teşkil edecek şekilde taşınmazın elektrik veya suyunu kesmek
- İçeriği eksik veya yanlış ihtarname keşide etmek
- Hukuki süreci başlatmak için geç harekete geçmek Bu hatalar, ev sahibini yasal merciler önünde haksız duruma düşürebilir ve tazminat yükümlülükleri doğurabilir.
- Tahliye Davasında Avukat Şart mı? Hukukumuzda istisnai davalar dışında kişilerin kendilerini bir vekil ile temsil ettirmesi resmi olarak zorunlu değildir. Ancak pratikte bu karmaşık süreci bir avukat ile yürütmek neredeyse şarttır. Çünkü:
- Kanunda öngörülen hak düşürücü süreler son derece kritiktir.
- Uygulamada şahıslar tarafından yapılan usul hataları oldukça yaygındır.
- Davanın kazanılmasında oluşturulacak yasal strateji büyük önem taşır. Alanında uzman bir profesyonelden destek almak hak kayıplarını önler ve süreci hızlandırır.
- Tahliye Davası Masrafları Nelerdir?
Adliyelerde yürütülen tahliye dava süreçlerinin genel maliyet kalemleri şunlardır:
- Devlete ödenen dava harçları
- Mahkemece yapılacak tebligat ve müzekkere giderleri
- Avukatlık asgari ücret tarifesine göre belirlenecek avukatlık ücreti Bilinmelidir ki, kulaktan dolma bilgilerle usulüne aykırı ve yanlış açılan bir davanın reddedilmesi, yargılama giderleri ve karşı taraf vekalet ücreti nedeniyle ev sahibine çok daha yüksek bir maliyet çıkarabilir.
- Kiracı Tahliye Sürecini Hızlandırmanın Yolları Nelerdir? Hukukta “hızlı dava” değil, “usulüne uygun ve eksiksiz açılmış dava” zaman kazandırır. Sürecin kaderini belirleyen ve hızlandıran 4 kritik adım şunlardır:
- Somut duruma en uygun ve doğru hukuki yöntemin seçilmesi
- Mahkemeye sunulacak delil ve belgelerin eksiksiz şekilde hazırlanması
- Kanuni sürelere riayet edilerek zamanında işlem yapılması
- Bu sürecin en başından itibaren profesyonel bir hukuki destek ile yürütülmesi
İstanbul Tahliye Davaları ve Tahliye Sebepleri: Bölgesel İnceleme Rehberi
(Beşiktaş, Şişli, Sarıyer, Eyüpsultan, Fatih, Kağıthane, Bayrampaşa, Beyoğlu)
Son yıllarda İstanbul emlak piyasasında yaşanan dalgalanmalar ve kira bedellerindeki değişimler, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların niteliğini de değiştirmiştir. Kira tespit davalarının yanı sıra, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında açılan “Tahliye Davaları”, Sulh Hukuk Mahkemelerinin en yoğun mesai harcadığı hukuki süreçler haline gelmiştir.
Kira sözleşmesinin feshini ve taşınmazın boşaltılmasını amaçlayan tahliye davaları; temerrüt (kiranın ödenmemesi), ihtiyaç (gereksinim), 10 yıllık uzama süresinin dolması, yeniden inşa ve tahliye taahhütnamesi gibi çok spesifik kanuni şartlara tabidir. İstanbul’un farklı ilçeleri, sahip oldukları yapı stoku ve sosyo-ekonomik dinamikler nedeniyle tahliye davalarında farklı hukuki pratiklere sahne olmaktadır.
Aşağıda, sekiz farklı ilçedeki tahliye davalarının hukuki dinamikleri, kıdemli bir hukukçu perspektifiyle ve objektif bir biçimde ele alınmıştır.
- Beşiktaş Bölgesinde Tahliye Davaları: 10 Yıllık Süre ve İhtiyaç
Beşiktaş, köklü mahalleleri ve uzun süreli yerleşimleri ile bilinir.
Hukuki Dinamik: Bu bölgede en sık karşılaşılan hukuki süreç, “10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması” nedeniyle açılan tahliye davalarıdır. Kanun gereği, 1 yıllık sözleşmelerde dahi 10. uzama yılı bittikten sonra mülk sahibi, gerekçe göstermeksizin (sadece yasal fesih bildirim sürelerine uyarak) tahliye talep edebilir.
Uygulama: Beşiktaş’taki eski sözleşmelerde bu kural sıkça işletilmektedir. Ayrıca, mülk sahibinin altsoyu veya üstsoyunun (çocukları vb.) konut ihtiyacı sebebiyle açılan “Gereksinim Nedeniyle Tahliye” davaları da bölgede yoğun olarak görülmektedir.
- Şişli Bölgesi Tahliye Süreçleri: Ticari Temerrüt ve İşyeri İhtiyacı
Şişli, İstanbul’un ticari kalbinin attığı, ofis ve plaza kullanımının çok yoğun olduğu bir ilçedir.
Hukuki Dinamik: Şişli’de tahliye davaları genellikle yüksek bütçeli ticari işletmeler (işyerleri) üzerinden yürür. Kiraların yüksekliği nedeniyle işletmelerin nakit akışındaki bozulmalar, “Temerrüt (Kira Borcunun Ödenmemesi) Nedeniyle Tahliye” süreçlerini tetikler.
Uygulama: İki haklı ihtar veya tahliye talepli icra takibi yoluyla açılan davalar Şişli mahkemelerinde sıkça görülür. Usulüne uygun çekilmeyen ihtarnameler, ticari şirketlerin tahliyesini imkansız hale getirebileceğinden yasal süreler hayatidir.
- Sarıyer Bölgesi Tahliye Hukuku: Yeniden İnşa ve İmar
Sarıyer, sahil şeridindeki eski yalılar, köşkler ve müstakil villalar ile iç kesimlerdeki lüks siteleri barındırır.
Hukuki Dinamik: Yüksek değerli taşınmazların bulunduğu Sarıyer’de, eski binaların yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı tadilattan geçirilmesi çok yaygındır. Bu durum, “Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye” davalarını öne çıkarır.
Uygulama: Bu davanın açılabilmesi için onaylı mimari projenin mahkemeye sunulması şarttır. Taşınmazın tadilat sırasında içinde yaşanmaz hale geleceğinin ispatı teknik bir hukuki süreçtir.
- Eyüpsultan Bölgesi Tahliye Davaları: Tahliye Taahhütnameleri
Eyüpsultan, merkezindeki eski yapı stoku ile Göktürk/Kemerburgaz gibi yüksek segmentli yeni yerleşim yerlerini bir arada barındırır.
Hukuki Dinamik: Özellikle Göktürk ve Kemerburgaz gibi yeni lüks kiralamalarda mülk sahipleri hukuki güvence olarak “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi” almaktadır.
Uygulama: Hukuken geçerli bir tahliye taahhüdü, sözleşme tarihiyle aynı gün imzalanamaz. Taahhütnamedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu itirazları, Eyüpsultan Sulh Hukuk Mahkemelerinde sıklıkla imza inkarı ve kriminal inceleme süreçlerini doğurmaktadır.
- Fatih Bölgesi Tahliye Pratiği: Alt Kira Yasağı ve Airbnb İhlalleri
Tarihi yarımada olan Fatih, İstanbul turizminin merkezidir ve tahliye davaları çok spesifik bir nedene dayanır.
Hukuki Dinamik: Kiracıların tuttukları konutları mülk sahibinin izni olmadan turistlere günlük (Airbnb vb.) kiralaması, Fatih bölgesinde en yaygın tahliye sebebidir.
Uygulama: Bu durum, TBK kapsamında “Sözleşmeye Aykırılık ve Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık” teşkil eder. Mülk sahibinin noter aracılığıyla çekeceği ihtarname ve yasal sürelerin ardından açılacak tahliye davası ile kiracının taşınmazdan çıkarılması sağlanır.
- Kağıthane Bölgesi: Kentsel Dönüşüm ve Sözleşmenin Feshi
Kentsel dönüşümün en hızlı ilerlediği ilçelerden biri olan Kağıthane, eski binaların yıkımı nedeniyle zorunlu tahliyelerin merkezidir.
Hukuki Dinamik: Riskli yapı (6306 sayılı kanun) şerhi konulan binalarda, genel Borçlar Kanunu hükümlerinden ziyade Kentsel Dönüşüm Kanunu uyarınca idari yoldan tahliye süreçleri işletilir.
Uygulama: Malikin kendi inisiyatifiyle binayı yenilemek istemesi halinde ise Borçlar Kanunu’ndaki yeniden inşa hükümleri uygulanır. İki kanunun usul kuralları birbirinden tamamen farklıdır.
- Bayrampaşa Bölgesi: Sanayi/Depo Tahliyeleri ve İki Haklı İhtar
Bayrampaşa, sanayi, imalathane ve lojistik depo kullanımının yoğun olduğu bir bölgedir.
Hukuki Dinamik: Ticari kiracıların kira ödemelerini düzenli yapmaması durumunda, aynı kira yılı içerisinde kiracıya “İki Haklı İhtar” gönderilmesi, kira yılının bitiminde tahliye davası açma hakkı verir.
Uygulama: Bayrampaşa’daki ticari depolarda ihtarname süreleri ve muacceliyet (ödeme gününün gelmiş olması) şartlarının doğru hesaplanması, davanın reddedilmemesi için şarttır.
- Beyoğlu Bölgesi: Tarihi Yapılar ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
İstiklal Caddesi, Cihangir, Galata ve Karaköy hattı ile Beyoğlu, hem turistik hem de ticari kullanımın iç içe geçtiği bir ilçedir.
Hukuki Dinamik: Beyoğlu’ndaki eski, miras yoluyla intikal etmiş ve çok ortaklı binalarda mülk sahiplerinin kendi işyeri veya konut ihtiyaçları doğabilmektedir.
Uygulama: İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davalarında ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması Yargıtay’ın en temel şartıdır. Mülk sahibinin aynı ilçede boş bir taşınmazı varken kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye etmesi mahkemelerce reddedilmektedir.
Sonuç ve Hukuki Uyarı:
Tahliye davaları; ihtarname sürelerinin bir gün bile kaçırılmasının, davanın usulden reddine ve telafisi güç zararlara (bir yıl daha beklemek zorunda kalmak, avukatlık ve mahkeme masraflarını ödemek gibi) yol açtığı son derece teknik davalardır. Beşiktaş’tan Fatih’e kadar her ilçenin kendine has mülk dinamikleri, bu davaların stratejisini belirlemektedir. Sürecin uzman bir hukukçu tarafından yürütülmesi, mülkiyet ve barınma haklarının kanunlar çerçevesinde korunması adına elzemdir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
- Mülk Sahibi ve Kiracı Hakları Dengesinde TBK m. 347
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelerinde, temel ilke olarak kiracının korunmasını benimsemiştir. Bu ilke uyarınca, kiraya veren, sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi gibi bir gerekçeyle kira akdini tek taraflı olarak feshedemez. Kanun koyucu bu yolla, kiracının barınma ve ticari faaliyetlerini sürdürme hakkına bir güvence sağlamayı amaçlamıştır. Ancak bu koruma, mülk sahibinin Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkını süresiz olarak kısıtlayacak bir nitelik taşıyamaz. İşte bu noktada, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, bu iki temel hak arasında hassas bir denge kurma işlevi görür. Bu madde, uzun yıllar boyunca mülkü üzerindeki tasarruf hakkı önemli ölçüde sınırlanmış olan kiraya verene, belirli ve katı şartların gerçekleşmesi halinde bir “çıkış kapısı” sunmaktadır.
Bu hakkın en temel özelliği, diğer tahliye nedenlerinden (ihtiyaç, yeniden imar, iki haklı ihtar vb.) farklı olarak kiraya verenin herhangi bir sebep gösterme zorunluluğunun bulunmamasıdır. Bu durum, hukuki niteliği itibarıyla “bozucu yenilik doğuran” bir haktır. Yani, kiraya veren, kanunda öngörülen şartları yerine getirerek yapacağı tek taraflı bir irade beyanıyla (usulüne uygun fesih bildirimi) kira sözleşmesini sona erdirme gücüne sahip olur. Bu mekanizma, bir kira ilişkisinin nesiller boyu devam ederek mülkiyet hakkını fiilen anlamsızlaştırmasını önleyen bir “güvenlik supabı” niteliğindedir. Dolayısıyla, TBK m. 347 hükmü, kiracının uzun yıllar boyunca kiracı olmasını cezalandıran bir düzenleme değil, aksine mülk sahibinin mülkiyet hakkının sonsuza dek kısıtlanmasını engelleyen bir denge arayışının hukuki bir yansımasıdır.
- Kilit Kavram: “10 Yıllık Uzama Süresi” – En Yaygın Hatanın Anatomisi
Uygulamada en sık karşılaşılan ve hak kayıplarına yol açan yanılgı, “10 yıllık kiracı” tabirinin yanlış yorumlanmasıdır. Kanunun aradığı şart, kiracının o taşınmazda 10 yıldır oturuyor olması değil, kira sözleşmesinin “on yıllık uzama süresini” tamamlamış olmasıdır. Bu iki kavram arasındaki fark, tahliye hakkının doğup doğmadığını belirleyen en kritik unsurdur. Sürenin hesaplanması, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri İçin Süre Hesabı
Belirli süreli (örneğin 1 yıllık, 2 yıllık vb.) konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresi, sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin bitiminden sonra işlemeye başlar.
TBK m. 347’ye göre kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilmesi için, bu şekilde birer yıllık dönemlerle gerçekleşen uzamaların toplamının on yılı bulması gerekmektedir.
Bu durumda, tahliye hakkının doğduğu ilk anı tespit etmek için şu formül kullanılabilir: (İlk Sözleşme Süresi) + (10 Yıl Uzama Süresi) + (1 Yıllık Ek Uzama Yılı). Bu formülün uygulanışını somut bir örnekle açıklamak en doğru yaklaşım olacaktır:
- Sözleşme Başlangıç Tarihi: 01.01.2011
- Sözleşme Süresi: 1 Yıl
- İlk Sözleşme Döneminin Bitişi: 31.12.2011
- On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıcı: 01.01.2012
- On Yıllık Uzama Süresinin Bitişi: 31.12.2021 (Bu tarih itibarıyla 10 tam uzama yılı tamamlanmıştır)
- Tahliye Hakkının Kullanılabileceği İlk Uzama Yılı: 01.01.2022 – 31.12.2022 dönemi.
Bu örnekte görüldüğü gibi, 1 yıllık bir sözleşme için kiraya verenin tahliye hakkını kullanabileceği ilk tarih, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 12. yılın sonuna denk gelmektedir. Kanun koyucunun “uzama süresi” kavramını özellikle kullanması, tarafların başlangıçta anlaştıkları sözleşme süresine, yani iradelerine saygı gösterdiğini ortaya koyar. Taraflar 5 yıllık bir sözleşme imzalamışsa, kanun bu 5 yıllık süreyi kiracının kazanılmış hakkı olarak görür ve on yıllık sayacı ancak bu sürenin bitiminden sonra başlatır. Bu durum, 10 yıllık belirli süreli bir sözleşme yapmanın, kiraya verenin TBK m. 347 kapsamındaki hakkını en az 21 yıl (10 yıl sözleşme süresi + 10 yıl uzama süresi + 1 yıl takip eden uzama yılı) erteleyeceği anlamına gelir ki bu, sözleşme hazırlık aşamasında dikkate alınması gereken önemli bir stratejik noktadır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri İçin Süre Hesabı
Sözleşmenin başlangıçta belirsiz süreli olarak yapıldığı veya belirli süreli bir sözleşmenin sona ermesinden sonra örtülü olarak devam ettiği durumlarda hesaplama daha basittir. TBK m. 347/2’ye göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, “kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra” genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda, bir “uzama süresi” beklenmez; on yıllık süre doğrudan kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Fesih bildirimi ise TBK m. 329 uyarınca, yerel bir adet bulunmuyorsa, altı aylık kira dönemlerinin sonu için en az üç ay önceden yapılmalıdır.
Aşağıdaki tablo, iki sözleşme türü arasındaki temel hesaplama farkını özetlemektedir:
| Özellik | Belirli Süreli Kira Sözleşmesi | Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi |
|---|---|---|
| 10 Yıllık Sürenin Başlangıcı | Sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin bittiği tarihten itibaren. | Kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren. |
| Hesaplama Yöntemi | (İlk Süre) + 10 Yıl uzama süresi beklenir. | Başlangıç Tarihi + 10 Yıl beklenir. |
| Örnek (01.01.2011 Başlangıç) | 1 yıllık sözleşme için 10 yıllık uzama süresi 31.12.2021’de dolar. | 10 yıllık süre 31.12.2020’de dolar. |
III. Yargıtay İçtihatlarının Zirvesi: “Yeni Sözleşme Tuzağı” ve Diğer Emsal Kararlar
Kira hukukunda sürelerin yorumlanması ve uygulanması, Yargıtay kararlarıyla şekillenmektedir. Özellikle bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı, kiraya verenler için hayati önem taşıyan bir içtihat ortaya koymuştur.
Zirve Karar Analizi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/458, K. 2021/614
Bu dönüm noktası niteliğindeki karara göre, taraflar arasında uzun süredir devam eden bir kira ilişkisi varken, herhangi bir nedenle (örneğin kira bedelini güncellemek amacıyla) yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalanırsa, TBK m. 347’de öngörülen on yıllık uzama süresi, bu en son yapılan sözleşmenin bitim tarihinden itibaren sıfırdan başlar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu sonuca varırken tarafların “yenilenen iradesine” üstünlük tanımıştır. Kurula göre, yeni bir sözleşmenin imzalanması, eski hukuki ilişkiyi sona erdirip yepyeni bir ilişki kurmak anlamına gelir (yenileme). Eğer kanun koyucunun amacı ilk sözleşme tarihini esas almak olsaydı, “uzama süresi” gibi bir kavrama yer vermeden doğrudan “kira başlangıcından itibaren” on yıl geçmesi gerektiğini belirtirdi. Bu karar, iyi niyetle kira bedelini yazılı hale getirmek isteyen ancak bu yolla on yılı aşkın süredir birikmiş olan tahliye hakkını farkında olmadan sıfırlayan mülk sahipleri için ciddi bir risk oluşturmaktadır. Bu içtihat, mülk sahiplerini, tahliye hakkını korumak adına, sözleşmeyi yazılı olarak yenilemekten kaçınmaya ve yasal artış oranlarına uymak gibi daha pasif bir ilişki yönetimine itmektedir. Bu durum, mülk sahibinin tahliye hakkını koruma karşılığında sözleşmenin diğer hükümlerini güncelleyememe gibi bir bedel ödemesine yol açabilir.
Diğer Önemli Yargıtay Kararları ve Uygulamalar
- Geçiş Hükümleri: 6101 sayılı Kanun, TBK m. 347’nin yürürlüğe girmesi için kademeli bir takvim öngörmüştür. Buna göre, Kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler için bu hak 01.07.2014’ten itibaren; uzama süresinin dolmasına beş yıldan az kalmış olanlar için ise 01.07.2017’den itibaren uygulanmaya başlanmıştır. Eski tarihli sözleşmelerde bu geçiş hükümlerinin dikkate alınması zorunludur.
- Yeni Malikin Durumu: Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve eski malikin tüm hak ve borçlarına halef olur. Dolayısıyla, on yıllık uzama süresi şartları tamamlanmışsa, yeni malik de bu sebebe dayanarak tahliye davası açma hakkına sahiptir.
- Elbirliği Mülkiyeti: Miras gibi nedenlerle taşınmaz üzerinde elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet söz konusu ise, fesih bildiriminin (ihtarname) tüm mirasçılar tarafından birlikte gönderilmesi ve davanın da yine tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur. Aksi takdirde dava, taraf ehliyeti yokluğundan usulden reddedilir.
- Uygulama Alanı: TBK m. 347 hükmü, yalnızca “konut ve çatılı işyeri” kiraları için geçerlidir. Yargıtay, bu nitelikte olmayan bir baz istasyonu kiralaması için bu maddenin uygulanamayacağına hükmetmiştir.
- Tahliye Sürecinin Yol Haritası: “Dört Kilitli Kapı” Sistemi
On yıllık uzama süresi sonunda tahliye hakkını kullanmak, birbiri ardına açılması gereken ve her biri hak düşürücü sürelere tabi olan üç aşamalı bir süreçtir. Bu süreç “üç kilitli kapı” sistemine benzetilebilir; bir kapının yanlış zamanda veya yanlış anahtarla açılmaya çalışılması, tüm sürecin başarısız olmasına neden olur.
- Kilit: Doğru Zamanlama ve Usulde Fesih Bildirimi (İhtarname)
Bu, sürecin ilk ve en kritik adımıdır. Hatalı bir bildirim, dava açma hakkını o yıl için ortadan kaldırır.
- Zamanlama (“En Az 3 Ay Önce” Kuralı): Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildirimini kiracıya ulaştırmalıdır. Burada esas olan, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihtir, notere verildiği veya postaya verildiği tarih değil. Örneğin, 31 Aralık’ta sona eren bir uzama yılı için fesih bildiriminin en geç 30 Eylül’de kiracının eline ulaşmış olması gerekir. Bu sürenin kaçırılması halinde, gönderilen ihtarname Yargıtay içtihatlarına göre bir sonraki uzama yılı için geçerli kabul edilir, ancak o yıl için tahliye imkanı kaybedilir.
- Şekil (Yazılılık ve İspat): Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması kanuni bir zorunluluktur (TBK m. 348). Ancak ileride açılabilecek bir davada ispat kolaylığı sağlaması ve olası itirazları engellemesi bakımından bu bildirimin mutlaka Noter kanalıyla yapılması şiddetle tavsiye edilir.
- İçerik (Zorunlu Unsurlar): İhtarnamenin hukuki geçerliliği için asgari olarak şu unsurları içermesi gerekir :
- Kiraya veren ve kiracının kimlik ve adres bilgileri.
- Tahliyesi istenen taşınmazın açık adresi ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi.
- Tahliye talebinin yasal dayanağının (TBK m. 347) açıkça belirtilmesi ve on yıllık uzama süresinin dolduğunun ifade edilmesi.
- İlgili uzama yılının bitiş tarihi belirtilerek, bu tarih itibarıyla sözleşmenin yenilenmeyeceğinin ve sona erdirileceğinin net bir dille beyan edilmesi.
- Taşınmazın ilgili uzama yılı sonunda boşaltılarak teslim edilmesi talebi.
- Kilit: Hak Düşürücü Süre İçinde Arabuluculuğa başvurmak
- “1 Aylık” Kritik Süre: Kiraya veren, fesih bildiriminde bulunduğu uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Eğer arabuluculuğa başvurmadan dava açmışsa dava dava şartı yokluğu nedeniyle ret olacaktır.
- Kilit: Tahliye Davasının Açılması
Fesih bildirimi usulüne uygun yapıldıktan sonra kiracı taşınmazı tahliye etmezse, ikinci kapı olan dava açma aşamasına geçilir.
- “1 Aylık” Kritik Süre: Kiraya veren, fesih bildiriminde bulunduğu uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Arabuluculukta geçen kanuni süreler hesaba katılmaz. Arabuluculukta geçen süre, 1 aylık hakdüşürücü süreye eklenerek bu sürede dava açılmalıdır. Bu süre, “hak düşürücü” niteliktedir. Yani, bu bir aylık süre içinde dava açılmazsa, o yıl için dava açma hakkı tamamen ve geri dönülmez bir şekilde kaybedilir. Kiraya verenin hakkını kullanabilmesi için bir sonraki uzama yılının sonunu ve takip eden bir aylık süreyi beklemesi gerekir.
- Kilit: Doğru Mahkemede Dava Açmak
Usul ekonomisi ve davanın reddedilmemesi için davanın doğru mahkemede açılması esastır.
- Görevli Mahkeme: On yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme, istisnasız olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
- Yetkili Mahkeme: Yetki kuralı kesin değildir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (sözleşmenin ifa yeri) açılabileceği gibi, davalının, yani kiracının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.
Aşağıdaki kontrol listesi, bu karmaşık süreci takip edilebilir adımlara bölerek mülk sahiplerine yol gösterebilir:
| Adım | Yapılacak İşlem | Kritik Tarih / Süre |
|---|---|---|
| 1. Hesaplama | Tahliye hakkının doğduğu ilk uzama yılının bitiş tarihini (GG.AA.YYYY) net olarak belirleyin. | (İlk Süre) + 10 Yıl + 1 Yıl |
| 2. İhtarname | Belirlenen uzama yılı bitiminden en az 3 ay önceki son tebliğ tarihini (GG.AA.YYYY) hesaplayın. | (Uzama Yılı Bitişi) – 3 Ay |
| 3. Dava Açma | Uzama yılının bitiminden sonraki 1 aylık dava açma süresinin son gününü (GG.AA.YYYY) hesaplayın. | (Uzama Yılı Bitişi) + 1 Ay |
- Dava Süreci ve Sonrası: Pratik Bilgiler ve Sıkça Sorulan Sorular
Dava Süreci Nasıl İşler?
Tahliye davası, “basit yargılama usulüne” tabidir. Bu, sürecin daha hızlı ilerlemesi için tarafların yalnızca birer dilekçe (dava dilekçesi ve cevap dilekçesi) sunma hakkı olduğu anlamına gelir. Dava dilekçesinin mahkemeye sunulması ve harçların yatırılmasıyla dava açılmış olur. Mahkeme, dilekçeyi davalı kiracıya tebliğ eder ve cevap vermesi için genellikle iki haftalık bir süre tanır. Mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak, bu tür davaların ilk derece mahkemesinde sonuçlanması ortalama 8-12 ay sürebilmektedir.
Dava Masrafları
Tahliye davalarında dava harcı ve avukatlık vekalet ücreti, bir yıllık toplam kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır. Bu, kira bedeli arttıkça dava masraflarının da artacağı anlamına gelir. Kiraya veren, dava açarken başvurma harcı, peşin harç (toplam nispi harcın dörtte biri) ve gider avansı gibi kalemleri ödemekle yükümlüdür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- 10 yıllık süre dolduktan sonra ihtarname göndermeyi unutursam ne olur? O uzama yılı için tahliye hakkı kaybedilir. Hakkınızı kullanmak için bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay öncesini beklemeniz ve yeniden ihtarname göndermeniz gerekir.
- Kiracı ihtarnameye ve mahkeme kararına rağmen çıkmazsa ne olur? Mahkemenin verdiği tahliye kararının kesinleşmesinin ardından, bir icra dairesine başvurularak karar ilamlı icraya konulur. Kiracı yine çıkmazsa, icra memurları ve gerekirse kolluk kuvvetleri aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
- Bu süreç devam ederken kira artışı veya kira tespit davası açabilir miyim? Evet. Tahliye davasının açılmış olması, kira ilişkisinin devam ettiği gerçeğini ortadan kaldırmaz. Tahliye fiilen gerçekleşene kadar kiracının kira ödeme borcu devam eder ve kiraya veren, yasal sınırlar içinde kira artışı yapabilir veya şartları oluşmuşsa kira tespit davası açabilir.
- 15 veya 20 yıllık kiracımı da aynı yöntemle çıkarabilir miyim? Evet. On yıllık uzama süresi bir kez dolduktan sonra, kiraya veren bu hakkını izleyen her uzama yılının sonunda yeniden kullanabilir. Kiracının kiralananda oturma süresi ne kadar uzarsa uzasın, kiraya verenin bu hakkı kaybolmaz; sadece her yıl için usuli şartları (3 ay önceden bildirim, 1 ay içinde dava) yeniden yerine getirmesi gerekir.
- Dava istinaf veya temyize giderse süreç ne kadar uzar? İlk derece mahkemesi kararının ardından taraflardan birinin istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurması süreci önemli ölçüde uzatabilir. Mahkemelerin yoğunluğuna bağlı olarak, istinaf ve olası temyiz (Yargıtay) süreçleriyle birlikte davanın tamamen sonuçlanması 1.5 ila 3 yılı bulabilmektedir.
- Sonuç ve Stratejik Tavsiyeler
TBK m. 347 hükmü, mülk sahiplerine uzun süreli kira ilişkilerini sonlandırmak için önemli bir hak tanımakla birlikte, bu hakkın kullanımı son derece katı usul kurallarına ve hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Sürecin herhangi bir aşamasında yapılacak küçük bir hata, o yıl için tahliye imkanının tamamen kaybedilmesine yol açabilir.
Bu nedenle, mülk sahiplerine şu stratejik tavsiyelerde bulunulabilir:
- Hesaplamayı Doğru Yapın: “10 yıllık kiracılık” yanılgısına düşmeyin. Sürenin “uzama süresi” olduğunu unutmayın ve hesaplamayı sözleşmenizin türüne (belirli/belirsiz) göre dikkatle yapın.
- Kayıtları Eksiksiz Tutun: Özellikle ilk kira sözleşmesi olmak üzere, taraflar arasında imzalanan tüm sözleşmeleri, ek protokolleri, ödeme dekontlarını ve geçmişte gönderilmiş ihtarnameleri eksiksiz bir şekilde arşivleyin.
- “Yeni Sözleşme Tuzağı”na Dikkat Edin: On yıllık uzama süresini sıfırlama riski nedeniyle, mevcut kiracınızla yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalamaktan kaçının. Gerekli güncellemeler için alternatif hukuki yolları değerlendirin.
- Sürelere Harfiyen Uyun: Fesih bildiriminin “en az 3 ay önce tebliğ edilmesi” ve davanın “uzama yılı bitiminden sonra 1 ay içinde açılması” kuralları hayati önemdedir. Bu süreleri takviminize not alın ve kesinlikle kaçırmayın.
- Profesyonel Destek Alın: Sürelerin hak düşürücü niteliği, hesaplamaların karmaşıklığı ve Yargıtay içtihatlarının teknik yapısı göz önüne alındığında, sürecin en başından itibaren bir kira hukuku uzmanı avukattan destek almak, maliyetli hataları ve geri dönülmez hak kayıplarını önlemek için bir lüks değil, bir zorunluluktur. Doğru bir hukuki strateji, bu karmaşık süreci başarıyla yönetmenin tek anahtarıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili mahkeme davaya konu taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu yer mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir.
Dükkan Tahliye Davası Kaç Celse Sürer?
Dükkan tahliye davası, yaklaşık 6 ay ila 3 yıl sürer. Davaya konu taşınmazın iş yeri olması, dava süresini değiştirmeyecektir. Fakat işyeri türüne veya mülkiyetine ilişkin çeşitli uyuşmazlıkların söz konusu olması halinde, dava süresi uzayabilir. Kiracının taşınmazı boşaltma süresi de davanın işleyişini ve sürecini değiştirmektedir. Kısacası kira tahliye davasının sonuçlanması, mahkemelerin yoğunluğuna, davanın seyrine, somut olayın özelliklerine ve tarafların anlaşmasına göre değişiklik gösterebilmektedir.
Ev Tahliye Davası Kaç Celse Sürer?
Ev Tahliye davası, yaklaşık 6 ay ila 3 yıl sürer. Kiracının taşınmazı boşaltma süresi de davanın işleyişini ve sürecini değiştirmektedir. Kısacası kira tahliye davasının sonuçlanması, mahkemelerin yoğunluğuna, davanın seyrine, somut olayın özelliklerine ve tarafların anlaşmasına göre değişiklik gösterebilmektedir.
Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir?
Kiracının tahliyesinde en hızlı yol, tahliye talebiyle icra takibi başlatmaktır. Kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya yapılacak yazılı bir ihtarname ile en az 30 gün süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiği ihbar edilir. Eğer 30 gün içerisinde ödemezse tahliye davası açılarak, kiracı çıkartılır.
Kiracı tahliye davasını kazanırsa ne olur?
Kiracı tahliye davasını kazandığında, mevcut kiralama sözleşmesi devam eder ve kiracı, mülkü kullanmaya devam edebilir. Kiracının konutu veya işyerini terk etmesine gerek yoktur.
Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl çıkarılır?
Kirasını düzenli ödeyen kiracıya karşı, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açabilir. Davada; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi zorunluluğu ispatlanmalıdır. Bu sebepler yukarıda da açıkladığımız gibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tadilat nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdünün varlığına rağmen kiracının evden çıkmaması gibi sebepler olarak sıralanabilir.
Kiracının Evi Göstermesi Zorunlu Mu?
Ev sahibi evi satmak istediğinde veyahut bir sonraki kiracıya göstermek istediğinde kiracının evi göstermesi gerekecektir. Bu durumda ev sahibi mevcut kiracıdan evi göstermesini isteyecektir. Şayet kiracı evi göstermeye yanaşmıyorsa bu durumda dava açılması söz konusu olacaktır. Dava açılmadan önce 01.09.2023 tarihinden itibaren Dava Şartı Arabuluculuğa başvurmak zorunlu olmuştur.
Kiracıya Çekilen İhtarname Kaç Günde Gider?
Noter aracılığıyla yollanan ihtarname ortalama 1-15 gün arasında ulaşır ancak duruma göre bu süre değişiklik gösterebilir. İhtarnamenin APS ile gönderilmesi durumunda ise ortalama 1-2 gün içerisinde ihtarname gidecektir. İhtarnamenin gönderiliş saati de bu durumu etkileyen faktörlerdendir.
Kira kontratı yenilenmezse ne olur? Kira Kontratı Yenilenmezse Devam Eder Mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Avukat iki taraftan da ücret alır mı?
Davada bir taraf kendisini avukat aracılığıyla temsil ettirmiş ise kendi avukatına bir ücret ödeyecektir. Söz konusu bu ücreti taraflar(avukat ile müvekkil) bir sözleşmeyle kararlaştırabilirler. Davanın kazanılması halinde karşı taraf vekalet ücreti Avukatlık Kanuna göre avukata ait olur.
Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Feshetme Hakkı Var Mı?
Kiracı kendinin üzerine düşen borçları ve yükümlülükleri düzenli olarak yerine getirmiş olsa bile, kiraya veren; kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın açılarak kiracının tahliye edilebilmesi için söz konusu gereksinimin içten ve samimi olması gerekmektedir. Kiraya veren, çocukları için ihtiyaç nedenini ileri sürebileceği gibi, ölmüş oğlunun çocukları için de bunu ileri sürebilir.
Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Fesih Hakkı Var Mı?
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi nedeniyle kiraladığı işyerini kiracının boşaltması için tahliye davası açabilir. İşyeri gereksiniminin de içten ve gerçek olması şartı aranmıştır. Yargılama sona ermeden işyeri gereksinmesi ortadan kalkarsa tahliye davası reddedilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkı Var Mı?
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın yeni maliki taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun konut yada işyeri ihtiyacı için kullanacaksa o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
Kiraya Verenin Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı Var Mı?
Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imarı veya esaslı onarımı ve değiştirilmesi için yapılacak işlemler neticesinde yapılacak işlemler sırasında kiralananı kullanmak imkansız ise kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Yapılacak olan onarımın esaslı ve önemli olması gerekmektedir. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapım ve onarım işleri için kiracının evden çıkarılması kanunen mümkün değildir. Bu nedene dayalı olarak açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Ayrıca kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmaya gerek yoktur.
Kiracının Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye Davası Nasıl Olur?
Kiracı, kiralananı, belirli bir tarihte ayrıca da kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna karşın taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gerekli ve yeterlidir. Ancak bu taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiracıyı ancak icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle çıkarmak mümkündür. Boşaltmaya yönelik icra takibinin veya tahliye davasının, taahhütte belirtilen tarihi izleyen 1 ay içinde açılmış olması zorunludur. Boşaltma taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması gerekmektedir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılacak olan tahliye davasını bizzat kiraya veren açabilir.
Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle Kirayaverenin İki Haklı İhtarla Tahliye Hakkı Var Mı?
Kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kötü niyetli kiracılara karşı tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır. Kiracı kira sözleşmelerindeki kira süresi içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediğinin açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir. Eğer ki taraflar kira bedelinin yıllık ödenmesini kararlaştırmışlarsa, bu sebebe dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Çekilen ihtardan sonra ödeme yapılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedene dayalı olarak açılacak olan tahliye davasının kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Bir ay içinde tahliye davası açılmaz ve kira sözleşmesi de sona erdirilmezse, artık bu nedene dayanılarak kiracı taşınmazdan çıkarılamaz.
Aynı İlçe veya Beldede Kendisinin ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Olur?
Kiraya veren eğer ki, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Bu hükmün uygulanabilmesi için, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gerekir. Bu nedene dayanılarak ancak konut olarak kullanılabilecek yerler boşaltılabilir.
10 Yıllık Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Hakkı Nasıl Olur?
Kiraya veren, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmadan, kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getiriyor olsa bile, kiraya veren on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak TBK m. 347 hükmü uyarınca kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır.
Kira sözleşmesinin 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek suretiyle bildirimde bulunmak koşuluyla tahliye talep etme hakkına sahiptir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamaz. Kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme 1 yıl uzamaktadır.
Kiracının Sözleşmeye Uymaması Nedeniyle Fesih Nasıl Olur?
Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan birtakım yükümlülükleri ve borçları vardır. Kiracının bu borçlarını herhangi bir haklı neden olmaksızın yerine getirmemesi durumunda kiralayan öncelikle kiracıyı ihtar eder. Kiracı buna rağmen sözleşmeye uymazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının İflası Nedeniyle Fesih Nasıl Olur?
Kiracı iflas etmiş ve birikmiş kira borçları için de kiraya verene herhangi bir güvence göstermemişse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Önemli Nedenlerle Fesih Nasıl Olur?
Kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi, tarafların sözleşmeyi feshedebilmeleri için yeterlidir. Önemli neden ortaya çıktığında, kiraya veren yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Bu fesih sebebi olağanüstü bir fesih sebebi olarak kabul edilir. Hakim kararını verirken önemli sebep kendisinden kaynaklanan tarafın kusurunun olup olmadığını inceler.
Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması veya Yararlanma Hakkını Devretmesi Nedeniyle Kiraya Verenin Tahliye Hakkı Nasıl Olur?
Kiracı kendisinin konut olarak kiraladığı bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başkasına kiralayamaz veya yararlanma hakkını başkasına devredemez. Kiraya veren kendisinin rızası olmadan kiracı evi başkasına kiralarsa kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiracıya İhtar Nasıl Çekilir ?
Kiracıya çekilecek ihtarname bazı koşullarda noter aracılığıyla çekilmek zorundadır. İhtarnamenin noter aracılığıyla muhataba yani kiracıya tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Bu ihtarların noter aracılığıyla olması hem ispat açısından hem de kiraya verenin iyi niyetini ortaya koyması açısından önem arz etmektedir. İhtarın resmi şekilde olması isteniyorsa noter aracılığıyla çekilmesi zorunludur. Bu kiraya verene ispat kolaylığı da sağlamış olacaktır.
Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl Olur ?
Kiracıya eğer ki noter aracılığıyla ihtarname çekilmişse, bu ihtarın öncelikle muhataba yani kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Bu konuda noterden alınacak tebliğ şerhleri ihtarnamenin muhataba teslim edildiğini kanıtlar niteliktedir. İhtarname sonucunda eğer ki kiracı ihtarnamede istenen hususlara uygun davranırsa sorun yoktur ancak kiracı ihtarnameleri önemsemezse ve herhangi bir cevap da vermezse artık kiraya verenin dava açması gerekir. Bu dava ihtarnamenin içeriğine göre açılacak bir tahliye davasıdır. Tahliye davasının dilekçesine kiracıya çekilen ihtarnamelerin ve tebliğ şerhlerinin konulması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?
Evet çıkartabilir. Ev sahibi evi kendisi oturmak istediği için tahliye ettirebilmektedir. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği hallerden bir tanesi de kanunumuzda “konut ihtiyacı nedeniyle tahliye” olarak hüküm altına alınmıştır. Kanun koyucunun ve hakimlerin hüküm verirken ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirmektedir. Kiraya verenin iyiniyetli bir şekilde gerçekten ihtiyacı olduğunun anlaşılması halinde tahliye kararı verebilmektedirler.
Kiracı Tahliye Kararını İstinaf/Temyiz Ederse Ne Olur?
Sulh hukuk mahkemesi tarafından verilen tahliye hükümü kesin hüküm niteliğinde değildir. Bu karar kesin hüküm niteliğinde olmasa bile taşınmazın aynine ilişkin olduğundan kesinleşmesi beklenilmeden icraya konulabilmektedir. Yani ev sahibi kiracı aleyhine icra takibi başlatabilmektedir. Kiracı bu takibe itiraz etse bile bu itiraz takibi durdurmaz. Sulh hukuk mahkemesi tarafından verilen tahliye kararı temyiz edilemez. Tahliye kararlarına karşı istinaf yolu açıktır. Ancak davalının istinaf etmiş olması hükmün icrasını durdurmaz. Yani tahliyeyi durdurmaz. Tahliyenin durdurulması isteniyorsa tehri icra davası açılabilir.
Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi ?
Kiraya veren eğer ki haksız bir şekilde tahliye davası açmışsa yani kanunda sayılan haklı fesih sebeplerinden birisinin varlığı halinde usulüne uygun olarak tahliye davası açmamışsa kiracı ev sahibine karşı haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açabilir. Kiracını ev sahibinden haksız tahliye sonucunda tazminat isteyebilmesi için kiralananın bir yargı kararıyla veya icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir. TBK m. 355 kiralama yasağını düzenlemektedir.
TBK m. 355 “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiracı Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Tahliye davası için aranan kiracı tahliye sebepleri 6 başlık altında düzenlenir:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
- Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması nedeniyle tahliye
TBK m. 354 hükmü uyarınca dava sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaktır. Dolayısıyla tahliye davasında tahliye sebepleri ancak kanunda belirtilenler ile sınırlıdır.
Konut Gereksinimi Nedir?
Konut ihtiyacı yalnızca ikamete münhasır kabul edilmemektedir. Aksine kiraya verenin yaşayış tarzına, hayat şartlarına ve sosyal durumuna göre belirlenir.
Örneğin; kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, kiraya verenin oturmakta bulunduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması, kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi ihtiyaç nedenidir.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
3 yıl geçmedikçe, gereksinim amacıyla tahliye edilen kiralananı, kiracıdan başkasına kiralamak yasaktır. (TBK m. 355).
İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Şartları Nedir?
- Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminde olması gerekir.
- Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.
- Tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
- Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması gerekir.
- Kiralananı işyeri olarak kullanma gereksiniminin gerçek olması gerekir.
- Tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
- Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması gerekir.
- Yeni malikin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksiniminin ispatlanmış olması gerekir.
- Yeni malikin edinim tarihinde itibaren 1 ay içinde kiracıdan yazılı bildirim ile konut ya da işyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi gerekir.
- Yeni malikin edinim tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davasını açmış olması gerekir.
Kiralanan ev satıldığında kiracının tahliye süresi, kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan uzun süreli ise 6 aydır.
Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliye Davası İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
Kiralananda tadilat yapılması gerekmesi ve bu esnada kiralananın kullanımının imkânsız olması tahliye sebebidir. Tadilat nedeniyle tahliye içinin aranan şartlar şunlardır:
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekir.
- Yapılacak tamir, genişletme veya değiştirme faaliyeti esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın imkansızlaştığının anlaşılması gerekir.
- Kiralananı yeniden inşa veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye davasının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Davası İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
Kiracı tarafından kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına ilişkin taahhütte bulunulan tek taraflı beyana “yazılı tahliye taahhüdü (kiracı tahliye sözleşmesi)” denmektedir. Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı tahliye taahhütnamesi geçerliliği bakımından aranan şartlar şunlardır:
- Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir.
- Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir.
- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Kiracı tarafından imzalanan bir tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor ise kiraya veren, tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatarak ya da tahliye davası açarak kiralananı boşaltabilir.
Kiracı Tahliye Taahhüdü İmzalamak Zorunda Mı?
Kiracı bakımından böyle bir zorunluluk yoktur.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
- Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekir. İhtar, 1 kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekir.
- İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.
- Kira süresinin sonunu takip eden 1 ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekir.
Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye Davası İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması gerekir.
- Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekir.
- Konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması gerekir.
- Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında durumu bilmemesi gerekir.
- Kiraya verenin sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekir.
Kira Tahliyesi Ne Demek?
Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi ile kiracıya bırakılan kiralananı kullanma ve yararlanma hakkının kiraya verene iadesinin sağlanması demektir. Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sebeplerin gerçekleşmesi halinde kiracının tahliyesi sağlanmakta ve kiralanan taşınmaz boşaltılmaktadır.
Ev Sahibi Kiracıyı Zorla Evden Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi kiracıyı zorla evden çıkaramaz. Kiracının tahliyesi için geçerli haller kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Kiracıyı tahliye etmek isteyen kiralayan bu hallerden birine başvurmak zorundadır.
Kiracıyı Kolay Ve Sorunsuz Bir Şekilde Nasıl Tahliye Edebilirim?
Kiracının tahliye edilmesi bakımından birçok hukuki yöntem bulunmaktadır. Her somut olayın kendine özgü niteliğine göre yasal düzenlemelerden hangisinin şartlarının oluştuğu titizlikle belirlenmelidir. Aksi takdirde sürecin çok uzaması ya da hak kaybı yaşanması riski bulunmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim?
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma yolunun doğrudan mümkün olması için taahhüt edilen tarihte kiracının evi boşaltması gerekmektedir.
Ancak kiracının direnmesi halinde tahliye mümkün olmaz. Bu durumda tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır diye bakıldığında, kiraya veren taahhüt tarihinden 30 gün öncesine kadar tahliye davası açarak ya da icra takibi başlatarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının tahliyesinde en hızlı yol, tahliye talebiyle icra takibi başlatmaktır. Kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya yapılacak yazılı bir ihtarname ile en az 30 gün süre verilerek kira bedelini ödemesi gerektiği ihbar edilir. Kiracı verilen mehil içinde borcunu ödemediği takdirde icra takibi başlatılarak kısa süre içinde tahliye gerçekleştirilir.
Kiracı Tahliye Davası Masrafları Ne Kadar Tutar?
Kiracı tahliye davasında, yargılama masrafları kira bedelinin 12 aylık tutarı üzerinden hesaplanmakta ve nisbi harç alınmaktadır. Mesela aylık 40.000 TL kira bedeli olan evin tahliyesi için yıllık kira bedeli olan 480.000 üzerinden alınacaktır. Yaklaşık masrafı 2023 yılında 10.000 TL civarındadır.
Kiracının Tahliyesi İçin Avukat Ne Yapabilir? Tahliye için Avukat Zorunlu Mu?
Kiracının tahliyesi bakımından Türk Borçlar Kanunu birçok alternatif sunmuştur. Kira geliri kaybı yaşanmaması, zaman kaybına uğranmaması ve pratik çözümler geliştirilmesi için profesyonel kira avukatlarından yardım alınması önem arz etmektedir.
Nitekim, taleple bağlılık ilkesinin geçerli olduğu yargılamalarda, somut kira ilişki doğru analiz edilerek tahliye sebebi bakımından hukuki vasıflandırma yanlış yapıldığı takdirde tarafların hak kaybına uğraması kaçınılmazdır. Ayrıca, sürelerin kaçırılması, ihtarnamelerin zamanında gönderilmemesi veya yanlış hukuki dayanak uyarınca gönderilmesi hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, zorunlu olmasa da hak kaybına uğramamak için önemlidir.
Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Olur?
Kira sözleşmesinde aksine hüküm olmadıkça, kiralanan yer kısmen veya tamamen başkasına kiralanıp kullandırılamayacağından, başkasına işgal ettirilemeyeceğinden bu gibi durumlarda kiracı veya devir alan sıfatıyla girenlere ya da işgalen bulunanlara tahliye davası açılır.
Akde Aykırılık Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Olur?
Kiracı, kiralananı kullanırken belli bir özen ve dikkatle davranmak ve kullanmak durumundadır. Üstelik kira sözleşmesi yapılırken belirtilen mecuru kullanım amacına da uygun kullanmak durumundadır. Buna aykırı davranan kiracı ihtarla uyarılabilir. Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse kiralayan bu sebeple tahliye davası açabilir. İhtarla uyarılmayan ve yanlışlığı düzeltme hakkı tanınmayan kiracıya karşı dava açılamaz.
Kiracının tahliyesine ilişkin 100 soru ve cevap:
1-10. Genel Bilgiler
1.Kiracının tahliyesi hangi kanun hükümlerine tabidir?
Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı hükümleri ve ilgili mevzuat çerçevesinde düzenlenir. Özellikle TBK m. 315, 347 ve 352’de tahliye nedenleri ele alınmıştır.
2.Kiracının tahliye edilebilmesi için hangi şartlar gerekir?
Tahliye için kiracının temerrüde düşmesi, sözleşme süresinin sona ermesi, haklı bir sebebin varlığı, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması veya mahkeme kararı gerekir.
3.Hangi durumlarda kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunludur?
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, temerrüt ihtarının noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi zorunludur.
4.Kiracının tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından özgür irade ile yazılı şekilde verilmişse ve taahhütte belirtilen tarihte uygulanabilir hale gelir.
5. Kiracıya verilen tahliye süresi ne kadar olmalıdır?
Temerrüt durumunda genellikle en az 30 gün süre tanınır. Ancak bu süre ihtarnameyle kiracıya bildirilmelidir.
6. Kiracının tahliyesi için doğrudan mahkemeye başvurulabilir mi?
Kiracının tahliyesi için ihtar ve süre şartları sağlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulamaz; gerekli prosedürlerin tamamlanması gerekir.
7. İhtarnamenin geçerli sayılabilmesi için ne yapılmalıdır?
İhtarnamenin noter aracılığıyla veya PTT üzerinden iadeli taahhütlü gönderilmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin içeriği de yasal şartlara uygun olmalıdır.
8. Sözleşme süresi dolduğunda kiracı tahliye edilir mi?
Sözleşme süresi dolmuş olsa bile, kiracının tahliyesi için dava açılması veya tahliye taahhüdü sunulması gereklidir.
9. Kiracının tahliye edilmesi için hangi mahkemeye başvurulur?
Kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir.
10Kira sözleşmesinde belirli süreli ibaresi yer almazsa tahliye nasıl olur?
Belirli süreli bir sözleşme olmaması durumunda, fesih bildirimine dayanarak tahliye talep edilebilir.
11-20. Kira Bedelinin Ödenmemesi
- Kira bedelini ödemeyen kiracıya hangi hukuki işlem yapılır?
Öncelikle kiracıya temerrüt ihtarı gönderilir veya icra takibi yapılır ve ardından tahliye davası açılabilir.
12. Kiracının tahliyesi için kaç kira dönemi boyunca ödeme yapmaması gerekir?
İki haklı ihtar yapılan bir kira yılı içinde ödeme yapılmaması tahliye sebebidir.
13. Kiracı temerrüde düştüğünde tahliye davası ne kadar sürede açılabilir?
Temerrüt ihtarı gönderildikten sonra 30 günlük süre sonunda kira borcunun ödenmemesi durumunda tahliye davası açılabilir.
14 Kiracı, ihtarname gönderildikten sonra kiranın bir kısmını ödediğinde tahliye davası açılabilir mi?
Kiracı, ihtarname sonrası tüm kira borcunu ödemezse tahliye davası açılabilir. Kısmi ödeme, borcun tamamını ortadan kaldırmaz.
15. Tahliye davası açıldıktan sonra kiracı borcu ödese dava düşer mi?
Hayır, tahliye davası açıldıktan sonra borcun ödenmesi, tahliyeyi engellemez.
16. İki haklı ihtarın koşulları nelerdir?
Aynı kira yılı içinde en az iki defa ihtar gönderilmiş ve kiracının ödemelerini geciktirdiği belgelenmiş olmalıdır.
17.İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hangi süre içinde açılmalıdır?
Kira yılının sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
18. Temerrüt ihtarı nasıl gönderilmelidir?
Temerrüt ihtarı noter veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmeli ve ödeme için en az 30 gün süre verilmelidir.
19. Elektronik posta veya SMS ile gönderilen ihtar geçerli midir?
Hukuken noter veya iadeli taahhütlü mektup yoluyla gönderilen ihtar geçerlidir. Ancak diğer yollar, delil olarak sunulabilir.
20.Kiracı ödeme yapmadığında, temerrüt ihtarı olmadan tahliye sağlanabilir mi?
Hayır, temerrüt ihtarı gönderilmeden tahliye talebinde bulunulamaz.
21-30. Tahliye Taahhüdü
- Tahliye taahhüdü nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir.
22. Tahliye taahhüdü hangi şartlarda geçerlidir?
Taahhüt, yazılı olarak yapılmalı, tarih belirtilmeli ve kiracı tarafından serbest irade ile imzalanmalıdır.
23.Kiracı, tahliye taahhüdü verdiği halde taşınmazı boşaltmazsa ne yapılır?
Taahhüde dayalı tahliye davası açılarak mahkemeden kiracının çıkarılması talep edilir.
24.Tahliye taahhüdünde yer alan tarih uzatılabilir mi?
Tarafların anlaşması halinde, yazılı olarak yeni bir tarih belirlenebilir.
25. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önce alınabilir mi?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonra alınmış olması gerekir.
26.Kiracı, tahliye taahhüdünü iptal edebilir mi?
Tahliye taahhüdü serbest irade ile verildiyse ve bu durum ispatlanabiliyorsa iptali mümkün değildir.
27. Tahliye taahhüdü noter huzurunda yapılmak zorunda mıdır?
Hayır, noter huzurunda yapılması zorunlu değildir, ancak noter onaylı olması delil niteliğini artırır.
28. Tahliye taahhüdüyle ilgili dava hangi sürede açılmalıdır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
29. Tahliye taahhüdü geçerli olmadığı halde tahliye davası açılabilir mi?
Geçerli bir tahliye taahhüdü olmadan tahliye davası açılamaz; diğer tahliye sebeplerine dayanılmalıdır.
30. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ne kadar sürede sonuçlanır?
Mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, genellikle 6-12 ay arasında sonuçlanabilir.
31-40. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
31.İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi durumlarda açılabilir?
Mal sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda açılabilir.
32. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ispat yükümlülüğü kimdedir?
İhtiyaç iddiasını ileri süren mal sahibi, bu ihtiyacını hukuken ispat etmekle yükümlüdür.
33.İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya bildirimde bulunmak gerekir mi?
Evet, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmadan önce kiracıya bu durum yazılı olarak bildirilmelidir.
34. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar süre içinde açılmalıdır?
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
35. Mal sahibinin ihtiyaç iddiası kötü niyetli ise ne olur?
Kötü niyet tespit edilirse, kiracı lehine tazminata hükmedilebilir.
36.Mal sahibinin taşınmaza ihtiyaç duyduktan sonra bunu kullanmaması durumunda yaptırım var mıdır?
Evet, mal sahibinin taşınmazı 3 yıl süreyle başka birine kiralaması yasaktır. Aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.
37.Aynı anda birden fazla taşınmaz için ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilebilir mi?
Hayır, mal sahibinin gerçek ihtiyacını bir taşınmazla sınırlı tutması gereklidir.
38. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkeme hangi belgeleri talep eder?
Mahkeme, ihtiyaç iddiasını destekleyen tapu kayıtları, nüfus belgeleri ve gerekirse tanık beyanlarını inceleyebilir.
39. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilirse mal sahibi ne yapabilir?
Ret kararı kesinleşirse, mal sahibi aynı sebebe dayanarak tekrar dava açamaz. Ancak yeni bir ihtiyaç doğarsa tekrar dava açılabilir.
40. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında avukatın rolü nedir?
Avukat, ihtiyaç iddiasının hukuki dayanaklarını belirler, gerekli belgeleri sunar ve dava sürecini takip eder.
41-50. Yeniden İnşa ve Esaslı Tamirat Nedeniyle Tahliye
- Yeniden inşa ve esaslı tamirat nedeniyle tahliye nedir?
Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı tamirat yapılması için boşaltılması gerektiği durumlarda kiracının tahliye edilmesidir.
42. Yeniden inşa nedeniyle tahliyede mal sahibinin hangi şartları sağlaması gerekir?
Mal sahibi, inşaat veya tamiratın zorunlu olduğunu belgelemekle yükümlüdür.
43. Tahliye edilen taşınmaz, yeniden kiraya verilebilir mi?
Yeniden inşa ve esaslı tamirat durumunda taşınmaz 3 yıl süreyle eski kiracı dışında birine kiralanamaz.
44. Tahliye sonrası kiracıya öncelikli kiralama hakkı tanınır mı?
Evet, kiracı tahliyeden sonra taşınmaz yeniden kiraya verilirse öncelikli kiralama hakkına sahiptir.
45. Yeniden inşa nedeniyle tahliyede tazminat talep edilebilir mi?
Eğer tahliye talebi kötü niyetliyse veya süreç hukuka aykırı yürütülürse kiracı tazminat talep edebilir.
46. Esaslı tamirat nedir ve hangi durumlarda tahliyeyi gerektirir?
Esaslı tamirat, taşınmazın kullanılabilir hale gelmesi için yapılması zorunlu büyük onarımlardır. Bu durumda kiracının tahliyesi talep edilebilir.
47.Tahliye davası açılmadan önce kiracıya bildirim yapılması zorunlu mudur?
Evet, yeniden inşa veya tamirat nedeniyle tahliye talebi, kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir.
48. Yeniden inşa ve tamirat için tahliye talebi reddedilirse süreç nasıl işler?
Tahliye talebi reddedilirse mal sahibi, eksik belgeleri tamamlayarak veya yeni delillerle tekrar dava açabilir.
49. Yeniden inşa ve tamirat için tahliye süresi ne kadardır?
Kiracıya makul bir süre verilerek taşınmazı tahliye etmesi sağlanır. Süre, mahkeme kararında belirtilir.
50.Tahliye talebi kötüye kullanıldığında mal sahibine yaptırım uygulanır mı?
Evet, mahkeme kötüye kullanım tespit ederse mal sahibine para cezası ve kiracı lehine tazminat yükleyebilir.
51-60. Tahliye Sürecinde İcra Takibi
51.İcra takibi yoluyla tahliye mümkün müdür?
Evet, kira borcunun ödenmemesi durumunda tahliye talebiyle birlikte icra takibi başlatılabilir.
52.İcra takibi ile tahliye için hangi belgeler gereklidir?
damga vergisi ödenmiş geçerli bir kira sözleşmesi gereklidir.
53.İcra takibine itiraz edilirse tahliye süreci nasıl etkilenir?
Kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması veya iptali için dava açılmalıdır. Bu durum tahliye sürecini uzatır.
54. İtirazın kaldırılması davası hangi mahkemede açılır?
İtirazın kaldırılması talebi, icra mahkemesinde ileri sürülür.
55. İcra takibi başlatıldığında kiracıya ne kadar süre tanınır?
Kiracıya ödeme yapması veya itirazda bulunması için genellikle 7 gün süre tanınır.
56. Kiracı icra takibine itiraz etmez ve ödeme yapmazsa ne olur?
Bu durumda, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemleri başlatılabilir.
57.Kiracının tahliye süresini uzatmak için başvurabileceği hukuki yollar var mıdır?
Evet, kiracı mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep ederek tahliye sürecini uzatmaya çalışabilir.
58. İcra takibi sırasında anlaşma yapılırsa süreç nasıl sonuçlanır?
Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa, tahliye işlemi durdurulabilir veya farklı bir tarih üzerinde mutabakat sağlanabilir.
59. Tahliye işlemleri icra memuru tarafından mı yapılır?
Evet, tahliye işlemleri icra müdürlüğü tarafından görevlendirilen memurlar aracılığıyla gerçekleştirilir.
60. Tahliye sırasında polisin müdahil olması gereken durumlar nelerdir?Kiracı direnç gösterirse veya hukuka aykırı bir durum meydana gelirse, icra memuru kolluk kuvvetlerini tahliye işlemine dahil edebilir.
61-70. Tahliye Davalarının Süreci ve Prosedürü
- Tahliye davası nerede açılır?
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
62. Tahliye davasında dava dilekçesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?
Kira sözleşmesi, tahliye sebebi, deliller ve talepler açıkça belirtilmelidir.
63. Tahliye davası açıldıktan sonra ne kadar sürede sonuçlanır?
Dava, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak genellikle 6-12 ay içinde sonuçlanır.
64. Tahliye davasında kiracı savunma yapabilir mi?
Evet, kiracı davaya cevap dilekçesiyle itirazlarını sunabilir ve delil gösterebilir.
65.Tahliye kararına karşı istinaf yolu açık mıdır?
Evet, sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapılabilir.
66. Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir mi?
Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanamaz; karar kesinleştikten sonra icra takibiyle tahliye gerçekleştirilir.
67. Kiracı tahliye davası sırasında taşınmazı boşaltırsa dava ne olur?
Kiracının taşınmazı boşaltması durumunda dava konusuz kalır ve düşer.
68.Tahliye davasında mahkemenin değerlendirdiği ana kriterler nelerdir?
Mahkeme, tahliye nedeninin hukuka uygunluğunu, tarafların delillerini ve kira sözleşmesini inceler.
69.Tahliye davası sırasında uzlaşma sağlanırsa süreç nasıl sonuçlanır?
Taraflar uzlaşırsa, bu durum mahkemeye bildirilir ve dava sona erer.
70. Tahliye davası açıldıktan sonra kiracı taşınmazı zarar verirse ne yapılır?
Mal sahibi, kiracıdan maddi zararların tazmini için ayrıca dava açabilir.
71-80. Tahliye Davasında Deliller ve Hukuki Dayanaklar
71.Tahliye davasında hangi deliller sunulabilir?
Kira sözleşmesi, temerrüt ihtarları, ödeme belgeleri, tanık ifadeleri ve noter belgeleri sunulabilir.
72. Elektronik deliller tahliye davalarında geçerli midir?
Evet, e-posta, SMS ve diğer dijital belgeler delil olarak sunulabilir; ancak hukuki geçerliliği mahkemece değerlendirilir.
73. Tahliye davasında tanık ifadelerinin önemi nedir?
Tanık ifadeleri, özellikle sözlü anlaşmaların ispatında önemli bir delil teşkil edebilir.
74.Tahliye davasında ekspertiz raporu talep edilebilir mi?
Eğer taşınmazın durumu ihtilaflı ise, mahkeme tarafından bilirkişi atanarak ekspertiz raporu alınabilir.
75.Geçmiş kira ödemelerinin eksiksiz yapılmış olması tahliye davasını etkiler mi?
Evet, geçmiş ödemelerin düzenli yapılması, kiracının savunmasını güçlendirebilir.
76. Tahliye davasında mahkeme masraflarını kim öder?
Davayı kaybeden taraf mahkeme masraflarını ödemekle yükümlüdür.
77.Kiracının dava sürecinde delil sunma süresi ne kadardır?
Kiracı, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren genellikle 2 hafta içinde delil sunmalıdır.
78. Kiracı, dava sırasında kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda mıdır?
Evet, dava sürecinde kiracı, kira bedelini düzenli ödemekle yükümlüdür.
79. Tahliye davasında zaman aşımı süresi var mıdır?
Tahliye nedenine göre değişmekle birlikte, genel olarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
80. Kiracının savunmasında hangi argümanlar etkili olabilir?
Geçersiz tahliye nedeni, mal sahibinin kötü niyeti ve kira ödemelerinin düzenli yapıldığına dair belgeler savunmada etkili olabilir.
81-90. Tahliye İşlemlerinde Özel Durumlar
- Kiracı tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa ne yapılır?
Tahliye kararının icrası için icra müdürlüğüne başvurularak zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
82. Tahliye işlemi sırasında kiracı taşınmazı zarar verirse nasıl bir süreç izlenir?
Mal sahibi, zararın tazmini için maddi tazminat davası açabilir ve zarar belgelerle ispatlanmalıdır.
83. Kiracı ölen bir kişinin mirasçıları tahliye davasında taraf olabilir mi?
Evet, kiracının mirasçıları davaya taraf olarak dahil edilebilir ve kira ilişkisinin devamı veya tahliyesi konusunda sorumlu olurlar.
84. Kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa tahliye için ne yapılmalıdır?
Kira sözleşmesi süresi dolmuş ve taraflar arasında yenilenmemişse tahliye davası açılabilir veya ihtarname ile fesih süreci başlatılabilir.
85. Ortak maliklerden biri tahliye talep edebilir mi?
Evet, ancak diğer maliklerin de rızası olması durumunda tahliye işlemi daha kolay ilerler. Aksi halde ortaklığın giderilmesi davası gerekebilir.
86. Tahliye sürecinde kiracı evdeki eşyalarını almazsa ne yapılır?
İcra müdürlüğüne başvurarak eşyaların muhafaza altına alınması veya satışı talep edilebilir.
87. Kiracının tahliye esnasında taşınmazda başka kişiler bulunursa süreç nasıl ilerler?
Tahliye kararının kapsamı sadece kiracı ile sınırlıysa, diğer kişilere karşı ayrı bir dava açılması gerekebilir.
88. Kiracı tahliye işlemi sırasında direnç gösterirse ne olur?
Kolluk kuvvetleri çağrılarak tahliye işlemi zorla uygulanabilir ve kiracı hakkında hukuki işlem başlatılabilir.
89. Kiracı, tahliye sırasında taşınmazdaki değişiklikleri geri döndürmekle yükümlü müdür?
Evet, kiracı, taşınmazı kira sözleşmesindeki haliyle teslim etmekle yükümlüdür. Aksi halde, mal sahibi tazminat talep edebilir.
90.Tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanması için bekleme süresi var mıdır?
Bazı özel tahliye sebeplerinde, taşınmazın yeniden kiralanması için kanuni bir bekleme süresi (örneğin, 3 yıl) öngörülmektedir.
91-100. Tahliye Süreci ve Alternatif Çözümler
91 Kiracı tahliye sürecinde iyi niyetle anlaşma teklif ederse süreç nasıl ilerler?
Taraflar arasında arabuluculukla anlaşma sağlanırsa tahliye işlemi anlaşmalı olarak sona erer ve mahkeme sürecine gerek kalmaz.
92. Kiracının tahliyesinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?
Kanun ile tahliye davalarına bir dava şartı getirilmiştir. Bu şart zorunlu arabuluculuktur. Şöyle ki tahliye davası açacak olan ev sahibi artık önce arabuluculuğa gitmek zorundadır. Aksi halde mahkeme davayı reddedecek, belki de haklı olan ev sahibi hakkını usulden ret nedeniyle kaybedecektir.
93. Tahliye kararının infazı sırasında güvenlik sorunları yaşanırsa ne yapılmalıdır?
Güvenlik problemleri oluşursa icra memuru kolluk kuvvetlerinden destek talep edebilir.
94. Kiracı tahliye sonrası mal sahibinden tazminat talep edebilir mi?
Eğer tahliye hukuka aykırı olarak gerçekleştirilmişse, kiracı mal sahibine karşı tazminat davası açabilir.
95. Kiracının taşınmazda kanuna aykırı faaliyet yürüttüğü tespit edilirse süreç nasıl işler?
Mal sahibi bu durumu delillendirerek hem tahliye davası açabilir hem de savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
96.Kiracı kira borcunu tahliye davası sırasında öderse tahliye süreci sona erer mi?
Borcun ödenmesi bazı tahliye nedenlerinde davayı düşürebilir, ancak ihtara rağmen ödenmeyen borçlar farklı değerlendirilebilir.
97. Tahliye davasında arabuluculuk süreci mümkün müdür?
Evet, tahliye davaları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Davadan önce zorunlu olduğu gibi dava aşamasında da arabuluculuk yapılabilir. Dava arabuluculuk anlaşması ile sonuçlandırılabilir.
98.Kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü varsa süreç hızlanır mı?
Evet, geçerli bir tahliye taahhüdü tahliye sürecini önemli ölçüde hızlandırır.
99.Kiracı taşınmazı boşaltırken anahtarı teslim etmezse ne yapılır?
Anahtar teslimi yapılmazsa mal sahibi durumu tespit ettirip taşınmaza girme hakkına sahip olur.
100. Tahliye davası sonucunda kiracı aleyhine masraflar nasıl tahsil edilir?
Mahkeme masrafları ve vekalet ücretleri, davayı kaybeden kiracıdan icra yoluyla tahsil edilir.
İşbu bilgilendirme metni; Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları ve Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne tam uyumlu olarak, vatandaşların adil yargılanma ve savunma hakları konusunda objektif olarak aydınlatılması amacıyla hazırlanmıştır. Hukukta kesin sonuç vaadi etik dışıdır; esas olan, hukuki sürecin tüm kanuni haklar kullanılarak en profesyonel şekilde yönetilmesidir.
Av. Arb. Enver Alper Mutluer
İletişim ve Randevu
Hukuki Sorunlarınıza Stratejik ve Kalıcı Çözümler
Hak arama mücadelesinde disiplin, tecrübe ve güveni bir araya getiren Mutluer Hukuk Bürosu; İstanbul merkezli olmak üzere Türkiye’nin her noktasındaki müvekkillerine nitelikli hukuk hizmeti sunmaktadır. 19 yılı aşan mesleki tecrübesiyle Uzman Arabulucu Avukat Enver Alper Mutluer, karmaşık hukuki süreçlerin her aşamasında çözüm ortağınız olarak yanınızdadır.
Prensiplerinden ödün vermeden; Ceza Hukuku’ndan Ticaret Hukuku’na, İş uyuşmazlıklarından Uzman Arabuluculuk süreçlerine kadar geniş bir yelpazede, her davaya akademik derinlikle yaklaşmaktayız. Hakkımızda: https://www.mutluer.av.tr/hakkimizda/
Adres: Esentepe Mahallesi, Harman 1 Sokak, Duran İş Merkezi No: 4, Kat: 8, Şişli (Levent – Kanyon AVM Yanı) / İstanbul
Mobil Telefon & Randevu: +90 (532) 263 41 65 Web: www.mutluer.av.tr
E-posta: av.alper@mutluer.av.tr
Çalışma Saatleri: Hafta içi: 09:00 – 18:00
Önemli Not: Mesleki etik ve hizmet kalitemizi korumak adına, telefon veya e-posta yoluyla danışmanlık hizmeti verilmemektedir. Tüm hukuki inceleme ve görüşmeler için lütfen yukarıdaki kanallardan randevu alınız.
Yazar Biyografisi: Avukat Arabulucu Enver Alper MUTLUER
Kıdemli Avukat & Uzman Arabulucu | Hakkımızda: https://www.mutluer.av.tr/hakkimizda/
İstanbul 1 No’lu Barosu’na kayıtlı (Sicil No: 34169) Avukat Enver Alper Mutluer, hukuk dünyasındaki 19 yılı aşan tecrübesiyle karmaşık hukuki süreçlerin çözümünde uzmanlaşmış kıdemli bir hukuk stratejistidir. Mesleki disiplinini, Ankara Jandarma Genel Komutanlığı Kaçakçılık ve Organize Suçlarla Mücadele (KOM) Daire Başkanlığı’nda Asteğmen rütbesiyle ifa ettiği askerlik göreviyle harmanlayan Mutluer, adaletin tesisi yolunda tavizsiz bir profesyonellik sergilemektedir.
Uzmanlık ve Akademik Bakış Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı nezdinde (Sicil No: 4326) kayıtlı bir Uzman Arabulucu olan Mutluer; İş Hukuku, Ticaret Hukuku, Tüketici Hukuku, Banka ve Finans Hukuku ile Sigorta Hukuku alanlarında derinlemesine uzmanlığa sahiptir. 2008 yılından bu yana binlerce davanın yönetimini üstlenmiş, teorik bilgiyi pratik saha tecrübesiyle birleştirerek, imkansız görülen karmaşaları zekice çözen, en zorlu hukuki düğümleri kararlılık ve stratejik bir vizyonla çözüme kavuşturur.
Yayınlar ve Toplumsal Katkı Müvekkillerine yalnızca bir vekil değil, aynı zamanda bilgili bir çözüm ortağı olarak hizmet veren Enver Alper Mutluer, güncel hukuki gelişmeleri ve analizlerini paylaştığı makaleleriyle
tanınmaktadır. Her davasına bir “bilimsel inceleme” titizliğiyle yaklaşan yazar, hukukun dijital dünyadaki sesi olmayı ve toplumsal adalet bilincine katkı sunmayı vizyon edinmiştir.
