İnşaat Hukuku
İnşaat hukuku; arsa sahipleri, yükleniciler, alt yükleniciler, bağımsız bölüm alıcıları, proje müellifleri, mimar ve mühendisler, yapı denetim kuruluşları ve diğer proje tarafları arasında kurulan hukuki ilişkileri kapsar.
Bir inşaat projesi yalnızca teknik yapım işinden oluşmaz.
Arsa mülkiyeti, imar ve ruhsat hükümleri, eser sözleşmesi, taşınmaz devri, finansman, teminat, teslim, ayıp, gecikme, cezai şart, tazminat ve üçüncü kişilerin hakları aynı proje içerisinde birlikte ortaya çıkabilir.
Bu nedenle özellikle yüksek değerli inşaat projelerinde sözleşmelerin projenin ekonomik ve teknik yapısını gerçekten karşılayacak şekilde hazırlanması gerekir.
Eser Sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu’na göre eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi ise bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenir.
İnşaat sözleşmesinde işin kapsamı, teknik şartname, proje, kullanılacak malzemeler, bedel, ödeme takvimi, iş programı, teslim, kabul, ayıp, garanti, gecikme ve sözleşmenin sona ermesi açık şekilde belirlenmelidir.
“Bir bina yapılacaktır” şeklindeki genel sözleşme hükümleri yüksek ekonomik değer taşıyan proje bakımından yeterli hukuki güvence sağlamaz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi belirli arsa paylarının yükleniciye devrini, yüklenici ise kararlaştırılan yapıyı meydana getirip belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.
Bu sözleşmeler taşınmaz devri ve eser meydana getirme yükümlülüklerini birlikte içerdiğinden hem şekil hem ifa hem de tapu işlemleri bakımından dikkatli hazırlanmalıdır.
Arsa sahibinin yalnızca kendisine kaç bağımsız bölüm verileceğine bakması yeterli değildir.
Projenin hangi şartlarla yapılacağı, tapu paylarının hangi aşamalarda devredileceği, yüklenicinin ekonomik gücü ve proje tamamlanamazsa ne olacağı da baştan belirlenmelidir.
Arsa ve Proje İncelemesi
İnşaat sözleşmesi imzalanmadan önce arsanın tapu ve imar durumu incelenmelidir.
Arsa üzerindeki ipotek ve hacizler, ortaklık yapısı, imar planı, emsal, çekme mesafeleri, mevcut yapı, ruhsat durumu ve taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında bulunup bulunmadığı değerlendirilebilir.
Sözleşmede vaat edilen bağımsız bölüm sayısının veya metrekaresinin yürürlükteki imar mevzuatıyla gerçekten üretilebilir olması gerekir.
Hukuken üretilemeyecek bağımsız bölümlerin sözleşmeyle vaat edilmiş olması sorunu ortadan kaldırmaz.
Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesi
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki paylaşımın yalnızca yüzdelik oranla belirlenmesi uyuşmazlığa açık bir sistem yaratabilir.
Bağımsız bölümlerin blok, kat, cephe, net ve brüt alan, kullanım amacı, arsa payı, otopark, depo ve diğer eklentileri mümkün olduğu ölçüde açıkça belirlenmelidir.
Projede sonradan değişiklik yapılması durumunda yeni paylaşım sisteminin nasıl kurulacağı da sözleşmede düzenlenebilir.
Tapu Devirlerinin Aşamalandırılması
Yükleniciye verilecek arsa paylarının tamamının projenin başında devredilmesi arsa sahibi bakımından ciddi risk doğurabilir.
Tapu devirlerinin sözleşmedeki belirli iş seviyelerine bağlanması değerlendirilebilir.
Temel, taşıyıcı sistem, kaba inşaat, ince işler, ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi gibi objektif aşamalar devir sistemi bakımından kullanılabilir.
Tapu devri ile proje finansmanı arasındaki denge sözleşmenin en önemli konularından biridir.
İnşaat Projelerinde Teminat
Yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirememesi ihtimali sözleşme kurulurken değerlendirilmelidir.
Projenin niteliğine göre banka teminat mektubu, ipotek, aşamalı tapu devri, şahsi garanti veya başka hukuki teminat araçları kullanılabilir.
Cezai şart tek başına teminat değildir.
Yüklenicinin ekonomik olarak ödeme gücü bulunmuyorsa yüksek tutarda cezai şart yazılması arsa sahibine fiilen yeterli koruma sağlamayabilir.
İnşaat Süresi
İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihlerinin objektif biçimde belirlenmesi gerekir.
“Sözleşmeden itibaren 24 ay” gibi hükümler kullanılıyorsa bu sürenin imza tarihinden mi, ruhsat tarihinden mi, tahliyeden mi yoksa yer tesliminden mi başlayacağı açıklanmalıdır.
Ruhsat sürecindeki gecikmeler, mücbir sebep veya maliklerden kaynaklanan gecikmelerin süre hesabına etkisi ayrıca düzenlenmelidir.
İnşaatın Gecikmesi
Yüklenicinin projeyi süresinde tamamlamaması arsa sahibi veya bağımsız bölüm alıcısı bakımından zarar doğurabilir.
Sözleşmede gecikme tazminatı, kira tazminatı veya cezai şart kararlaştırılmış olabilir.
Bu taleplerin hukuki niteliği ve birlikte talep edilip edilemeyeceği sözleşmenin hükümleri ve somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.
Eksik ve Ayıplı İnşaat
Yapının projeye, teknik şartnameye veya sözleşmeye uygun yapılmaması eser sözleşmesindeki ayıp hükümlerini gündeme getirir.
Ayıbın niteliğine göre onarım, bedelden indirim, yeniden yapım, sözleşmeden dönme veya tazminat hakları değerlendirilebilir.
Açık ve gizli ayıp ayrımı önemlidir.
Teslim, inceleme ve ihbar tarihleri hakların kullanılmasını etkileyebilir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi
İnşaatın fiziksel olarak tamamlanmış görünmesi yapının hukuken tamamlandığı anlamına gelmez.
Yapı kullanma izin belgesinin sözleşmede teslim koşulu yapılıp yapılmadığı ve belgenin alınamamasının hangi taraftan kaynaklandığı değerlendirilmelidir.
İskân alınamaması teknik, sözleşmesel ve idari sonuç doğurabilir.
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler
Yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi veya satış vaadinde bulunması hâlinde arsa sahibi, yüklenici ve üçüncü kişi arasında karmaşık hukuki ilişkiler ortaya çıkabilir.
Yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimini ne ölçüde yerine getirdiği, tapu devrinin gerçekleşip gerçekleşmediği ve üçüncü kişinin hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.
İnşaat Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
Yüklenicinin projeye başlamaması, projeyi terk etmesi, işi sözleşmeye aykırı sürdürmesi veya ekonomik olarak tamamlayamaz hâle gelmesi sözleşmenin sona erdirilmesini gündeme getirebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesi özellikle daha önce yapılmış tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hakları nedeniyle ağır sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle fesih veya dönme yoluna başvurulmadan önce mevcut tapu kayıtları ve projenin fiziki seviyesi ayrıntılı biçimde değerlendirilmelidir.
Yapı Denetimi ve Güncel Yapı Mevzuatı
Yapıların projeye, ruhsata, standartlara ve teknik mevzuata uygun yapılması yalnızca yüklenici ile iş sahibinin özel hukuk ilişkisi değildir.
Yapı denetimi, hazır beton üretimi, numune ve laboratuvar süreçleri ile ruhsata tabi yapıların teknik denetimi özel kamu hukuku kurallarına tabidir.
Güncel mevzuatta beton üreticileri, yapı denetim kuruluşları ve laboratuvarlara ilişkin denetim ve yaptırım hükümleri güçlendirilmiştir.
İnşaat uyuşmazlığında yalnızca sözleşmeye değil, yapı denetim ve ruhsat kayıtlarına da bakılması gerekebilir.
Zemin ve Temel Etütleri
Zemin ve temel etütleri bakımından yeni yasal sistem oluşturulmuştur.
Mevzuat; zemin ve temel etüt kuruluşlarının Bakanlıktan izin almasını, sözleşme ve ödeme sistemini ve bu kuruluşların sorumluluklarını ayrıntılı biçimde düzenlemektedir.
Ancak zemin ve temel etütlerinin 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarda Bakanlıkça izin verilen zemin ve temel etüt kuruluşları tarafından yapılmasını zorunlu kılan temel hüküm 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Dolayısıyla 6 Eylül 2026 tarihi itibarıyla bu gelecekteki zorunluluk mevcut dosyalara yürürlükteymiş gibi uygulanmamalıdır.
Kentsel Dönüşüm Hukuku
Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Süreci
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreci yalnızca mevcut binanın yıkılması ve yeni bina yapılmasından ibaret değildir.
Riskli yapı tespiti, maliklerin toplantıya çağrılması, karar alınması, yüklenici seçimi, karara katılmayan maliklere bildirim, pay satışı, tahliye, yıkım, ruhsat, tapu işlemleri ve yeni yapının tamamlanması birbirini izleyen hukuki aşamalardır.
Her aşamanın kendi süreleri ve usul kuralları bulunmaktadır.
Riskli Yapı Tespiti
Bir binanın eski olması veya deprem bakımından endişe yaratması, yapıyı kendiliğinden 6306 sayılı Kanun anlamında riskli yapı hâline getirmez.
Riskli yapı tespitinin Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen usulle yetkili kurum veya kuruluş tarafından yapılması gerekir.
Teknik tespit kesinleştiğinde 6306 sayılı Kanunun özel hukuki rejimi devreye girer.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Riskli yapı tespitine karşı malik veya kanuni temsilcileri, tebligattan itibaren on beş gün içinde ilgili Müdürlüğe itiraz edebilir.
İtiraz teknik heyet tarafından incelenir.
On beş günlük itiraz süresinin kısa olması nedeniyle riskli yapı bildirimlerinin gecikmeden teknik ve hukuki yönden incelenmesi önemlidir.
Binanın Yıkılması 6306 Kapsamını Sona Erdirmez
Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesi kaldırılır.
Ancak parselin 6306 sayılı Kanun kapsamından çıktığı kabul edilmez.
Tapunun beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna ilişkin belirtme yapılır ve parseldeki sonraki işlemler Kanun kapsamında yürütülmeye devam eder.
Dolayısıyla “bina yıkıldıktan sonra artık normal arsa hükümleri uygulanır” şeklindeki genel yaklaşım doğru değildir.
Kentsel Dönüşümde Karar Çoğunluğu
Güncel sistemde 6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli dönüşüm kararları;
hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.
Buradaki çoğunluk malik sayısına göre değil, hisse oranına göre hesaplanır.
Uygulamada zaman zaman “%50+1” ifadesi kullanılmakla birlikte hukuken daha doğru ifade:
toplam hisselerin yarısından fazlasını temsil eden maliklerin kabulüdür.
Örneğin on malikten altısının anlaşmış olması, bu altı kişinin toplam hissesi taşınmazdaki toplam payların yarısını aşmıyorsa tek başına yeterli değildir.
Buna karşılık daha az sayıdaki malik toplam payların yarısından fazlasına sahipse salt çoğunluk sağlanabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyasında ilk kontrol edilmesi gereken belgelerden biri tapudaki güncel arsa payı dağılımıdır.
Salt Çoğunlukla Alınabilecek Kararlar
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde ve Kanunun kapsadığı diğer alanlarda parsellerin birleştirilmesi, ifraz ve taksim işlemleri, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeli, pay satışı ve taşınmazın başka yöntemlerle yeniden değerlendirilmesi gibi işlemler için kanunun aradığı salt çoğunluk sistemi uygulanabilir.
Salt çoğunluk kararının bulunması, imar, ruhsat, sözleşme ve diğer mevzuat şartlarının ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Maliklerin Toplantıya Çağrılması
Riskli yapı bulunan parselde yeni uygulama hakkında karar alınması için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır.
Toplantının yeri ve zamanı Yönetmelikte öngörülen form ve bildirim yöntemleriyle maliklere duyurulur.
İlan yöntemi kullanılıyorsa ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısı veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan yapılabilir; noter bildirimi de kullanılabilir.
Toplantının usulüne uygun çağrılmış olması, özellikle daha sonra karara katılmayan maliklerin paylarının satışının isteneceği dosyalarda önemlidir.
Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Toplantı, maliklerin sahip oldukları hisseler itibarıyla en az salt çoğunlukla yapılır.
Kararın da yine hisseleri oranında en az salt çoğunlukla alınması ve tutanağa bağlanması gerekir.
Dolayısıyla yalnızca müteahhit sözleşmelerindeki imza sayısına bakılması yeterli değildir.
Karar tutanağı, toplantıya çağrı belgeleri ve güncel tapu payları birlikte kontrol edilmelidir.
Birden Fazla Parselin Birleştirilmesi
Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan ve tevhit edilmesi mümkün bulunan birden fazla parselin birleştirilmesi söz konusuysa, gerekli salt çoğunluğun her parsel bakımından ayrı ayrı sağlanması gerekir.
Yapılaşmamış boş parsellerin riskli yapı parselleriyle birlikte değerlendirilmesinde ise boş parsel maliklerinin oybirliği gereken durumlar bulunmaktadır.
Tevhit sonrasında yeni oluşan parselde yapılacak uygulamada ise yeni parseldeki pay dağılımına göre salt çoğunluk hesabı yapılır.
Karara Katılmayan Maliklere Teklifin Bildirilmesi
Salt çoğunlukla alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere mevzuatta öngörülen yöntemlerle bildirilir.
Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmemesi hâlinde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış süreci gündeme gelebilir.
Bu nedenle salt çoğunluğun sağlanması tek başına yeterli değildir.
Bildirim ve bekleme sürecinin de usulüne uygun tamamlanması gerekir.
Karara Katılmayan Maliklerin Paylarının Satılması
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, mevzuattaki açık artırma sistemiyle satışa konu olabilir.
Satış için binanın önceden yıkılmış olması şart değildir.
Satış bedeli keyfî biçimde belirlenemez.
Bedel Tespiti Komisyonu rayiç değeri belirler; maliklerin SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarından aldıkları değerleme raporları da değerlendirmede gözetilebilir.
İlk açık artırmaya esas olarak salt çoğunlukla anlaşmış paydaşlar katılır.
İlk satışta pay satın alınmazsa sonraki satışlarda, kanundaki şartları yerine getiren üçüncü kişilerin de katılması mümkün olabilir.
Üçüncü kişinin çoğunluk kararına ve yapılan sözleşmeye uygun hareket edeceğini kabul etmesi ve güncel Yönetmelikte öngörülen teminat şartlarını yerine getirmesi gerekir.
Pay Satışında Rayiç Değer
Muhalif malikin payının salt çoğunluk tarafından istenilen sembolik bedelle satın alınması mümkün değildir.
Payın rayiç değeri idari sistem içinde belirlenir ve satış bu değerden az olmamak üzere gerçekleştirilir.
Rayiç değerin belirlenme yöntemi uyuşmazlık konusu olabilir.
Satış işleminin yargısal denetiminde bedelin eksik tespit edildiğinin belirlenmesi hâlinde güncel Yönetmelikte bedel farkının ve yasal faizinin eski malike ödenmesine ilişkin özel uygulama bulunmaktadır.
Pay Satışı ve Yapı Ruhsatı
Karara katılmayan maliklerin bulunması hâlinde yapı ruhsatı süreci ile pay satış süreci birbirinden tamamen bağımsız değildir.
Yapı ruhsatı başvurusundan önce çoğunluk kararının ve teklifin karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirilmiş olması ve payların satışına ilişkin başvurunun yetkili Müdürlüğe veya İdareye yapılması gerekir.
Yetkili birim, salt çoğunluğun ve tebligat işlemlerinin tamamlandığını ruhsat düzenleyecek idareye bildirir.
Pay Satışına Karşı Dava
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen pay satışları idari işlem niteliği nedeniyle idari yargı denetimine konu olabilir.
Güncel uygulamada satış işleminin iptali için otuz günlük özel dava süresi önem taşımaktadır.
Riskli yapı tespitine yönelik on beş günlük teknik itiraz ile pay satışına karşı açılacak idari dava birbirinden farklı hukuki yollardır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi
Salt çoğunluğun sağlanmış olması yüklenici sözleşmesinin malik lehine ve hukuken güvenli olduğu anlamına gelmez.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde yeni bağımsız bölümlerin dağılımı, net ve brüt metrekareler, arsa payları, teknik şartname, ruhsat ve teslim süreleri, kira veya taşınma ödemeleri, cezai şart, teminat, tapu devirleri, proje değişiklikleri ve yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapma yetkisi açık biçimde düzenlenmelidir.
Yüklenicinin ekonomik güçlüğe düşmesi veya projeyi terk etmesi hâlinde uygulanacak sistem de sözleşmenin başında belirlenmelidir.
Yükleniciyle Sözleşmenin Feshi
6306 uygulamasında yükleniciden kaynaklanan sebeple yeni yapının yapımına belirli süre içinde başlanmaması veya başlanan yapımın belirli süre fiilen durması hâlinde mevzuattaki şartlarla sözleşmenin feshedilmesi gündeme gelebilir.
Fesih için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk kararı gerekebilir.
Somut olayda yapımın neden başlamadığı veya neden durduğu, müteahhitten kaynaklanan sebep bulunup bulunmadığı ve idari tespitler ayrıca değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Vekâletnameleri
Kentsel dönüşüm projelerinde maliklerden alınan geniş vekâletnameler dikkatle incelenmelidir.
Ruhsat alma, tapu işlemleri yapma, tevhit ve ifraz, satış, ipotek, borçlanma ve üçüncü kişilere devir yetkileri farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Projenin yürütülmesi için gerekli teknik yetki ile malikin mülkiyet hakkını gereksiz ölçüde sınırlayan veya ekonomik riske sokan yetkiler birbirinden ayrılmalıdır.
Yarısı Bizden – Eylül 2026
İstanbul’daki Yarısı Bizden desteği 2026 yılında uygulanmaya devam etmektedir.
31 Aralık 2026 tarihine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen konut ve işyerleri, programın diğer şartları da sağlanıyorsa destek kapsamından yararlanabilir.
6 Eylül 2026 itibarıyla bina bazlı dönüşümde bir konut için açıklanan destek; 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği, toplamda 1.875.000 TL düzeyindedir.
İşyeri ve diğer bağımsız bölümler bakımından farklı destek tutarları bulunmaktadır.
Bu destekler kanunun değişmez parasal hükümleri olmadığından, başvuru yapılacağı tarihte güncel tutar ve koşullar mutlaka yeniden kontrol edilmelidir.
İnşaat Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Çalışmalar
Mutluer Hukuk Bürosu; arsa payı karşılığı inşaat ve eser sözleşmeleri, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, teknik şartnamelerin hukuki değerlendirilmesi, tapu devirleri, yüklenici teminatları, inşaat gecikmeleri, eksik ve ayıplı işler, cezai şart ve tazminat talepleri, sözleşmenin sona erdirilmesi, riskli yapı tespiti, malik toplantıları, hisseleri oranında salt çoğunluk kararları, karara katılmayan maliklerin pay satışları ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.
Son güncelleme: 6 Eylül 2026
