Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku; arazi, arsa, konut, işyeri ve diğer taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkını, tapu sicilini, paylı ve elbirliği mülkiyetini, ipotek ve diğer sınırlı ayni hakları, taşınmaz satışlarını, ortaklığın giderilmesini ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir hukuk alanıdır.
Bir taşınmaz uyuşmazlığında yalnızca tapuda kimin malik olarak göründüğüne bakılması yeterli değildir. Taşınmazın nasıl edinildiği, tapu kaydının hukuki sebebi, geçmiş devirler, mevcut şerh ve beyanlar, ipotek ve hacizler, arsa payları, fiilî kullanım, imar ve yapılaşma durumu, taraflar arasındaki sözleşmeler ve taşınmaz hakkında devam eden hukuki veya idari işlemler birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle ekonomik değeri yüksek taşınmazlarda hukuki incelemenin satış gerçekleştikten veya uyuşmazlık çıktıktan sonra değil, mümkün olduğu ölçüde işlemden önce yapılması gerekir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kanunda düzenlenen bazı özel hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilmekle birlikte, taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri yapılabilmesi bakımından tapu sicili ayrıca önem taşır.
Bir taşınmazın mülkiyet durumu incelenirken yalnızca güncel tapu kaydı değil, somut uyuşmazlığa göre önceki malik kayıtları ve tescilin dayanağını oluşturan işlemler de araştırılabilir.
Tapu Sicilinin İncelenmesi
Tapu sicilinde taşınmazın maliki yanında taşınmazın hukuki durumunu etkileyen pek çok kayıt bulunabilir.
İpotek, haciz, ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, irtifak hakkı, aile konutu şerhi, kira şerhi, satış vaadi, önalım, alım ve geri alım hakları veya başka takyidatlar yapılacak işlemi doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle “tapusu var” veya “tapu temiz” şeklindeki genel ifadeler hukuki inceleme yerine geçmez. Kaydın tamamı ve kayıtların planlanan işleme etkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Tapu Siciline Güven ve İyiniyet
Tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu kapsamında korunması mümkündür.
Buna karşılık tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını bilen veya somut olayın özelliklerine göre bilmesi gereken kişinin iyiniyet korumasından yararlanması mümkün olmayabilir.
Tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında bu nedenle yalnızca ilk devir işleminin geçerli olup olmadığına değil, taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere devredilip devredilmediğine ve sonraki maliklerin hukuki durumuna da bakılır.
Gayrimenkul Satın Almadan Önce Hukuki İnceleme
Taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca piyasa fiyatı, metrekaresi, konumu veya fiziksel özellikleri değerlendirilmemelidir.
Tapudaki gerçek malik, satıcının temsil yetkisi, ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, imar durumu ve mevcut kullanım şekli incelenebilir.
Taşınmaz hakkında devam eden bir dava, riskli yapı kaydı, kentsel dönüşüm işlemi veya taşınmazın kullanılmasını sınırlayan başka bir hukuki durum bulunup bulunmadığının da değerlendirilmesi gerekebilir.
Özellikle ticari gayrimenkul ve yüksek bedelli yatırım işlemlerinde hukuki inceleme, satın alma kararının ayrılmaz parçası olarak görülmelidir.
Taşınmaz Satışının Şekli
Taşınmaz mülkiyetini devretmeye yönelik satış işlemleri kanunun öngördüğü resmî şekle tabidir.
Taşınmaz satış işlemleri tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilebildiği gibi kanunda öngörülen usulle noterliklerde de yapılabilmektedir.
Tarafların kendi aralarında imzaladığı sıradan yazılı belge, kanunen resmî şekil gereken taşınmaz satışında mülkiyet devrini tek başına gerçekleştirmez.
Taşınmaz satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasını amaçlayan diğer işlemlerde işlemin niteliğine uygun şekil şartlarının ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Gayrimenkul Değerleme Raporları
Konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında yetkili değerleme kuruluşlarınca düzenlenen belirli gayrimenkul değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesine ilişkin güncel sistem yürürlüktedir.
Bu düzenleme, Türkiye’deki her taşınmaz satışında değerleme raporu alınmasının zorunlu olduğu anlamına gelmez.
İşlemin hangi mevzuat kapsamında gerçekleştirildiği ve değerleme raporu zorunluluğunun bulunup bulunmadığı somut işlem bakımından ayrıca belirlenmelidir.
Kadastro Hatalarının Düzeltilmesi
Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplama işlemlerinden kaynaklanan hataların düzeltilmesine ilişkin güncel sistemde “fark”, “yanılma sınırı” ve “hata” kavramları birbirinden ayrılmıştır.
Kadastro müdürlüğünce yapılan düzeltme taşınmaz maliklerine ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir.
Tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir.
Bu nedenle taşınmazın yüzölçümü veya sınırlarıyla ilgili kadastro bildiriminin sıradan bir idari yazı gibi değerlendirilmemesi gerekir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı ileri sürülüyorsa hukuki sebebe göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
Tapu iptali ve tescil davaları tek tip değildir.
Muvazaa, ehliyetsizlik, sahtecilik, yetkisiz işlem, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, geçersiz hukuki işlem, miras hukukundan kaynaklanan nedenler veya başka hukuki sebepler birbirinden farklı ispat ve hukuki sonuçlara tabidir.
Bu nedenle dava açılmadan önce talebin hangi maddi vakıaya ve hangi hukuki sebebe dayandığı açık biçimde belirlenmelidir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması
Taşınmaz malikinin vekâletname verdiği kişinin, vekâlet yetkisini temsil edilenin menfaatine aykırı biçimde kullanması tapu uyuşmazlığına neden olabilir.
Vekâletnamenin geniş yetki içermesi vekilin bu yetkiyi dilediği şekilde ve temsil edilenin zararına kullanabileceği anlamına gelmez.
Vekilin davranışı, işlemin karşı tarafının durumu, satış bedeli ve taraflar arasındaki ilişki birlikte değerlendirilmelidir.
Muris Muvazaası
Mirasbırakanın gerçek amacı bağış olduğu hâlde taşınmazını görünürde satış veya başka bir işlemle devretmesi muris muvazaası iddiasına konu olabilir.
Uyuşmazlıkta yalnızca tapu senedindeki işlem türüne veya bedele bakılmaz.
Mirasbırakanın ekonomik durumu, taşınmazı satma ihtiyacı, devralanın ödeme gücü, tarafların aile ilişkileri, taşınmazın gerçek değeri ve olayın bütün koşulları değerlendirilir.
Muris muvazaası hem miras hem gayrimenkul hukukunun birlikte uygulanmasını gerektiren önemli uyuşmazlıklardan biridir.
Paylı Mülkiyet
Bir taşınmaz birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde bulunabilir.
Her paydaş kendi payı üzerinde kanunun çizdiği sınırlar içinde tasarrufta bulunabilir.
Buna karşılık taşınmazın tamamının kullanılması, yönetimi ve taşınmaz üzerinde önemli işlemler yapılması bakımından paylı mülkiyet hükümleri uygulanır.
Tapudaki pay oranının taşınmazın fiziksel olarak belirli bölümüne denk geldiği varsayılmamalıdır.
Bir kişinin taşınmazın yarısına malik olması, ayrıca hukuken geçerli paylaşım bulunmadıkça taşınmazın belirli katının veya belirli odalarının tek başına maliki olduğu anlamına gelmez.
Elbirliği Mülkiyeti
Miras ortaklığı başta olmak üzere bazı hukuki ilişkilerde taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabi olabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların taşınmaz üzerinde belirli ve bağımsız payları bulunmaz.
Taşınmaz üzerinde işlem yapılması, miras ortaklığının sona erdirilmesi veya paylı mülkiyete geçilmesi kendi hukuki koşullarına tabidir.
Ortaklığın Giderilmesi
Paydaşlardan biri veya birkaçı ortak mülkiyet ilişkisini devam ettirmek istemediğinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Taşınmaz hukuken ve ekonomik olarak aynen bölünmeye elverişliyse aynen taksim değerlendirilebilir.
Aynen taksim mümkün veya uygun değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Pay oranları, taşınmaz üzerindeki yapılar, muhdesat iddiaları ve satışın nasıl gerçekleştirileceği dava sırasında ayrıca değerlendirilir.
Ortaklığın giderilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Yasal Önalım Hakkı
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar kanundaki koşullarla yasal önalım hakkını kullanabilir.
Önalım hakkı her taşınmaz devrinde doğmaz.
Özellikle Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma satışlarında yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Önalım hakkı, noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Satış tarihi eski olan işlemlerde uygulanacak geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.
Önalım Davasında Rayiç Bedel
Yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Güncel sistemde mahkeme dava konusu payın rayiç bedelini belirler.
Önalım hakkı sahibi, mahkemece belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.
Belirlenen tutar süresinde yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilemez.
Bu nedenle önalım davasında yalnızca tapu senedinde gösterilen satış bedeline göre hukuki strateji kurulması doğru değildir.
Elatmanın Önlenmesi
Mülkiyet veya başka bir ayni hakka hukuka aykırı müdahalede bulunulması hâlinde hak sahibi elatmanın önlenmesini talep edebilir.
Müdahalenin hukuki dayanağı, kapsamı, süresi ve taşınmazın hangi bölümüne ilişkin olduğu değerlendirilmelidir.
Gerekli hâllerde eski hâle getirme veya tazminat talepleri de ayrıca gündeme gelebilir.
Ecrimisil
Taşınmazın hak sahibinin rızası olmaksızın kullanılması belirli şartlarla ecrimisil talebine konu olabilir.
Paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında ortak mülkiyet ilişkisi nedeniyle ayrıca değerlendirme yapılır.
Bir paydaşın ortak taşınmazı kullanması diğer paydaşlara her durumda otomatik olarak tazminat ödemesi sonucunu doğurmaz.
Haksız kullanımın başlangıcı, intifadan men gerekip gerekmediği ve somut kullanım biçimi ayrıca incelenmelidir.
Geçit Hakkı
Genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan taşınmaz maliki, kanundaki koşullarla komşu taşınmaz üzerinden zorunlu geçit hakkı kurulmasını talep edebilir.
Geçidin güzergâhı belirlenirken taşınmazların önceki mülkiyet ve yol durumu, en uygun güzergâh ve komşu taşınmaza verilecek zarar dikkate alınır.
Geçit hakkı tam bedel karşılığında kurulabilir.
Komşuluk Hukuku
Mülkiyet hakkı sınırsız değildir.
Taşınmaz malikinin gürültü, koku, duman, titreşim, kazı, su akışı veya başka yollarla komşularını olağan ölçünün üzerinde rahatsız etmesi Türk Medeni Kanunu kapsamında müdahale ve tazminat taleplerine yol açabilir.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır.
İpotek ve Taşınmaz Teminatları
Taşınmaz bir borcun teminatı olarak ipotek edilebilir.
İpotek işlemlerinde teminat altındaki alacak, ipotek miktarı, derece, ipoteğin ana para veya üst sınır ipoteği niteliği ile faiz ve diğer yan alacakların kapsamı değerlendirilmelidir.
Borç sona erdiğinde ipotek kaydının tapudan kaldırılması ayrıca gerekir.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Çalışmalar
Mutluer Hukuk Bürosu; taşınmazların hukuki incelenmesi, taşınmaz satışları, tapu iptali ve tescil davaları, tapu ve kadastro kayıtlarının düzeltilmesi, ortaklığın giderilmesi, yasal önalım hakkı, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, elatmanın önlenmesi, ecrimisil, zorunlu geçit hakkı, komşuluk hukuku, paylı ve elbirliği mülkiyeti, ipotekler ve taşınmazlardan doğan diğer uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.
Son güncelleme: 6 Eylül 2026
